Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать или купить гараж без приватизации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Актуальная проблема, как продать неприватизированный гараж, записанный по членской книжке в ГСК, интересует многих владельцев, которым нужно быстро и с минимальными затратами продать недвижимый объект. Как известно, для юридического оформления сделки необходимо приватизировать имущество. Но такая процедура займет немало времени, а что еще хуже – потребует денежных вложений. И не всегда можно гарантировать, что затраченные средства окупятся.
Продажа неприватизированного гаража
Если хочется узнать, как правильно и без проблем продать неприватизированный гараж в ГСК, то без приватизации нельзя нотариально заверить сделку. Подобная процедура – это не только траты на госпошлину в размере ста рублей, но и оплата работы квалифицированных геодезистов. Только специалисты имеют право проводить геодезическую съемку, а без нее нельзя встать на кадастровый учет для перехода в частную собственность. Цена работы геодезистов составляет 15 000-30 000 рублей, а у человека на момент продажи таких денег возможно и не будет.
Обычно продажа любого неприватизированного гаража предполагает выход владельца из кооператива и вступление в него покупателя. То есть, требуется только попросить председателя переписать членскую книжку на нового владельца. Но в некоторых случаях приобретение покупка неприватизированного гаража может вызывать трудности. Обычно председатели отказываются переписывать книжки, если имеются долги по взносам. Также, препятствием могут стать правила Устава гаражного кооператива ГСК, принятые на общем собрании членов кооператива.
Нередко люди спрашивают у поисковиков, без приватизации продать в реальности можно ли гараж или это невозможно. Если нет возможности оплатить долг по взносам, можно договориться с покупателем. Тогда часть денег от продажи пойдет на погашение задолженности. Обычно люди отдают нужную сумму прямо председателю в процессе оформления бумаг на объект.
Правовой статус имущества
Участок земли кооператива является общим, а не частным. То есть он не принадлежит отдельному человеку, а всей организации. Это обусловлено тем, что участок земли изначально выделяется кооперативу, а не какому-то физическому лицу. В то же время сам гараж будет собственностью человека, при условии, что он выплатил весь положенный пай. Однако в данном случае значение имеет и конструкция самого сооружения. Довольно часто гараж может быть просто боксом в общем здании. В таком случае потребуется получить согласие все собственников. В то же время отдельно стоящее сооружение можно приватизировать по своему усмотрению.
В отношении земельного участка, который находится под гаражом, все складывается несколько иначе. Так как территория принадлежит кооперативу, то инициатору потребуется решение общего собрания о том, что организация не возражает против приватизации участка.
Перечень бумаг зависит от того, продается только гараж либо гараж вместе с землей.
На гараж:
- Выписка из ЕГРН на гараж (получите в Росреестре).
- Технический план гаража (закажите в БТИ).
- Правоустанавливающие документы, по которым продавец приобрел право собственности на гараж (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате паевых взносов ГСК).
- Другие документы, если есть: свидетельство о праве собственности, кадастровые документы (план, выписка, паспорт).
На землю:
- Выписка из ЕГРН на земельный участок (получите в Росреестре).
- Межевой план земельного участка.
- Правоустанавливающие документы, по которым продавец приобрел право собственности на землю (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство).
- Другое: свидетельство о праве собственности, кадастровый план, выписка, паспорт.
Если земля не находится в собственности продавца, то он представляет договор аренды с муниципальным образованием, всё, что подтверждает право пользования земельным участком.
Документы, касающиеся личности продавца:
- Паспорт продавца.
- Нотариальное согласие супруга на продажу (если продавец в браке).
- Уведомления сособственников о продаже доли или нотариальные отказы (если продается доля в праве на гараж).
- Разрешение органа опеки и попечительства, если один из продавцов является несовершеннолетним.
Покупатель для сделки предоставляет свой паспорт.
Образец типового договора купли-продажи неприватизированного гаража
Если вы решили купить понравившийся вам гараж, но он не приватизирован, полезным будет убедить продавца приватизировать объект. Чтобы приватизировать и в последующем зарегистрировать объект, необходимо обратиться в администрацию.
Гражданам также стоит помнить о таких рисках покупки неприватизированного объекта как невозможность отказаться от сделки. Иногда при сделке купли-продажи таких объектов люди не могут отказаться от сделки.
Покупка неприватизированного имущества, разумеется, не дает права распоряжаться этим имуществом (отчуждать, дарить и т.д.), однако не запрещает им пользоваться. Поэтому доступны следующие варианты:
- пользуетесь, не оформляя;
- убеждаете продавца приватизировать имущество.
Сделку купли-продажи такого объекта оформляют в письменной форме, составляют передаточный акт и передают денежную сумму под расписку. После этого у покупателя появляется право пользования гаражом, то есть право его использовать как место хранения ТС.
По сути, это пользование нелегально, поскольку у покупателя нет титула на объект (права собственности). Однако часто это пользование продолжается довольно долго и иногда заканчивается привлечением к административной ответственности.
Договор купли-продажи в 2017 году включает следующие пункты:
- Паспортные данные продавца и покупателя;
- Существенные условия договора включают в себя: площадь объекта, его фактическое местоположение и номер (относится к гаражным боксам в составе ГСК);
Образец договора купли-продажи автотранспортного средства.
Как выглядит упрощенный договор купли-продажи автомобиля, смотрите тут.
- Сумму к уплате. Стоит заметить, что цена для надежности дублируется словами, а также оговаривается порядок оплаты: рассрочка или разовое внесение;
- Прочие условия. Например, ответственность сторон, дату освобождения гаража продавцом.
Отметим, что акт передачи гаража также очень важен, поскольку этот документ удостоверяет тот факт, что покупатель принял помещение и не имеет претензий к покупателю. Составление этого документа является желанием сторон, поэтому его несоставление не влияет на сделку, однако помогает избавить стороны от претензий.
Техническое состояние гаража
Немалая часть подводных камней в процессе продажи и покупки гаража обнаруживается при осмотре самого строения и оценке его технического состояния. Чтобы в будущем избежать неприятных сюрпризов, потенциальному хозяину нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Размеры гаражного помещения. В стандартном исполнении гараж представляет собой помещение длиной около 6,5 м и шириной примерно 3,5 м. Покупка гаража меньших размеров может вызвать проблемы с размещением автомобиля и другого необходимого оборудования, а вот увеличение его площади позволит организовать там целую мастерскую.
- Стены гаража. Поскольку гаражи в ГСК, как правило, строят из кирпича, необходимо проверить целостность стен и убедиться в отсутствии трещин.
- Ворота. Следует проверить работоспособность петель, состояние створок, кроме того, особого внимания заслуживает замок, который должен легко открываться-закрываться и иметь защиту от дождя и снега.
- Подвал (при наличии такового). Там должно быть сухо, то есть правильно сделана гидроизоляция и утепление, а также оборудована вентиляция.
- Вентиляция гаража — она важна не только для подвала, но и для всего гаражного пространства, иначе стены его будут отсыревать, а машина окажется под угрозой коррозии.
Помимо обследования конкретного бокса, постарайтесь разузнать, каковы условия пребывания в данном и соседних ГСК, а также понять, по какой причине хозяин решил продать гараж, нет ли здесь какого-то подвоха.
Купил нелегально гараж – будь готов к потере своих денег
Главный и решающий аргумент против
: неправильное оформление сделки купли-продажи гаража – прямая дорога к потере своих денег (кстати, немалых!). Если продавец не может предоставить всех требуемых документов на автодомик
, то это уже должно вызвать подозрение у осторожного покупателя.
Все остальные неприятные нюансы вылезут уже в процессе эксплуатации неправомерно полученной недвижимости.
Во-первых, вы лишь пользуетесь гаражом, но не можете им распоряжаться. Его нельзя будет официально завещать, продать, сдать в аренду. Это ваша вещь, но в глазах государства у нее другой хозяин.
Во-вторых, если купленный гараж – самовольная постройка, то вы можете потерять его в любой момент. Распоряжение о сносе самостроя рано или поздно придет. Ждать можно несколько дней, месяцев, лет. Готовы ли вы сидеть на пороховой
бочке? Затраченные средства могут не оправдать ваши ожидания.
В-третьих, риск нарваться на непредвиденные обстоятельства. Известно немало случаев, когда факт упрощенной
покупки быстро забывается после смерти свидетелей действа. Нет продавца/покупателя – нет сделки. В суде правду не найдешь, так как государство на стороне законного владельца. А уж наследники не поленятся собрать нужные документы, чтобы заполучить дефицитную постройку.
В-четвертых, а как узнать, что продавец действительно является хозяином гаража? Вполне возможен такой вариант сценария, что через некоторое время появится законный владелец и отберет у вас приобретенную недвижимость.
Как видим, перечень фактов против
внушительный и должен навсегда отбить охоту у автовладельца на черную
покупку автодомика
. Для оформления сделки купли-продажи гаража нужен немалый пакет документов, но, собрав его и официально перерегистрировав свою недвижимость, вы полностью защититесь от вышеперечисленных неприятностей в будущем.
Договор купли-продаже гаража
Гараж, как и иная недвижимость, в роли предмета сбыта, отчуждается договором имущественной сделки. Правовая процедура определяется как купля-продажа. В ней участвуют стороны – контрагенты, одна именуется «продавец», а другая – «покупатель».
Стороны определяются уже вначале составления текста, после указания места и времени составления. При их определении указываются паспортные данные лиц, с указанием места жительства (регистрации).
Следующим пунктом определяется предмет договора. Им будет гараж, подлежащий сбыту. Он содержит сведения о технических и кадастровых характеристиках, с указанием:
- площади;
- материала изготовления;
- общих стен с другими объектами;
- характеристика совместной (индивидуальной) крыши;
- смотровой ямы;
- других сопутствующих характеристик.
Требуется указывать кадастровый номер и место расположения в массиве или на выделенной территории.
Последующие пункты содержат традиционные положения имущественных договоров. Особых требований к ним не предъявляют, но из текста должно быть понятно, что происходит отчуждение предмета договора от одной стороны – в пользу другой.
Кроме этого указывают:
- Условия передачи прав, с определением главных действий сторон. Здесь же указывают дату (сроки) перехода имущества и определяют процедуру передачи помещения актом.
- Способ передачи денежных средств, с указанием конкретной суммы, уплаченной покупателем.
- Ответственности сторон, которые несут контрагенты для благополучного проведения процедуры. Здесь предусматриваются санкции за нарушение достигнутого соглашения.
- Допустимость расторжения контракта по согласию сторон, в одностороннем порядке, через суд. Здесь стоит пояснить, каковы непосредственные ситуации, допускающие расторжение.
- Действия в случае форс-мажора, при обстоятельствах неодолимой силы. По преимуществу, здесь определяют требование к предупреждению контрагента в случае наступления таковых.
- В завершение определяют количество экземпляров, необходимость регистрации и иные нюансы, предпочтительные для проведения сделки.
Кроме перечисленных базовых принципов, стороны вправе вносить любые интересующие их, сведения и устанавливать в отношении них, допустимые требования.
Можно ли и надо ли приватизировать гараж в гаражном кооперативе?
Организация гаражно-строительных кооперативов в советскую эпоху имела чёткую направленность – позволить гражданам пользоваться гаражами. Несмотря на некоторые ограничения такие постройки переходили из рук в руки. Причем объектом передачи был не только гараж, но и земельный участок под фундаментом.
Сейчас действует так называемое членство в кооперативе. Участники пользуются гаражами и вносят паевые взносы в общий фонд кооператива. Статус члена ГСК позволяет приватизировать строение на основании двух положений: Федерального закона № 93 или, попросту «дачной амнистии» и Закона № 1541-1 от 04 июля 1991 года.
Если пайщик решит оформить гараж в собственность, то он станет не только распорядителем строения, но и владельцем доли в общем имуществе кооператива. Земля, в отличие от гаража, не может быть объектом приватизации – она принадлежит государству или муниципальным объединениям.
Как продать гараж в государственной собственности?
Так или иначе, до сих пор в пользовании граждан имеются гаражные помещения, которые являются государственной собственностью. Многие из них были построены гаражными кооперативами ещё во времена Советского Союза и до сих пор не были должным образом оформлены и приватизированы.
В таких случаях продать его не получится. К тому же вариантов приватизации также не предусматривается, так как приватизация подобных объектов на бесплатной основе уже закрыта довольно давно. Однако варианты передачи такого гаража также имеются.
Что для этого требуется:
- Необходимо внимательно изучить документы, на основании которых объект находится во владении нынешнего пользователя. Ведь передаче покупателю подлежит именно указанное право пользования гаражом, а не сам гараж.
- Следует обратиться в местную администрацию за уточнением правового статуса объекта и возможности передачи его третьим лицам. Итог мероприятия будет зависеть от решения данного органа.
В любом случае консультация специалиста в данном вопросе не будет лишней. Кроме того, местные риелторы имеют больше сведений о местном законодательстве и могут подсказать иные методы проведения процедуры. Не стоит сомневаться в законности каких-либо незнакомых путей, ведь законодательство регионов несколько отличается от законов федеральных, а также в самом законодательстве очень много упущений.
Хоть и на законодательном уровне порядок продажи гаража, не приватизированного в установленном законом порядке, не регламентирован, но правовая практика сложилась несколько иначе. В поисках решения указанной проблемы юристы и риелторы находят всё новые методы законного оформления подобного имущества при передаче его третьим лицам. К тому же законодательство постоянно совершенствуется и меняется, так что в любой день может открыться новый способ решения данной проблемной ситуации.
Реально ли это сделать без бумаг
Сам процесс покупка гаража, у которого отсутствуют документы, предельно прост. Достаточно просто передать денежные средства, взамен которых покупатель получит ключи. Такой способ совершения сделки крайне быстр и удобен, ведь нет необходимости отправляться по инстанциям для переоформления документации, сбора всех требуемых бумаг и так далее.
Продать гараж без документов реально по следующим вариантам:
- продается участок, на которой стоит гараж, а сам объект помечается как «строительные материалы»;
- продать в стандартном порядке с оформлением всех документов;
- приобретается кооперативный гараж.
Покупка без документов
Риски. Все зависит от того, о капитальном гараже идет речь или нет.
- Если некапитальный (металлический, ракушка).
Риск того, что после покупки у вас заберут гараж, есть – но он относительно небольшой. В нашей стране нет обязательного реестра таких объектов, поэтому и ваше право будет очень сложно оспорить. Кроме того, стоимость такого имущество относительно небольшая, поэтому интерес инициировать судебные тяжбы у третьих лиц чаще всего отсутствует.
Чтобы обезопасить себя, обязательно сохраните договор купли-продажи гаража и передаточный акт.
- Если капитальный.
Такие объекты обязательно регистрируются в ЕГРН. В запись вносятся сведения о собственнике и технических характеристиках объекта недвижимости. Владельцу выдается выписка из ЕГРН.
Если у продавца отсутствуют документы на капитальный гараж, покупатель попадает на двойной риск:
- постройка, скорее всего, является самовольной и существует большой риск ее сноса по решению суда;
- земля, возможно, также не является собственностью продавца, что еще больше повышает риск проблем.
В итоге после покупки капитального гаража без документов покупатель рискует столкнуться с необходимостью узаконивания недвижимости и оформления прав на землю. Это довольно затратный процесс, как по времени, так и по средствам.
Кроме этого возрастает риск отмены сделки как незаконной по решению суда.
Таким образом, покупать капитальный гараж без документов категорически не рекомендуется.
Можно ли продать гараж без документов
Законно продать гараж без документов нельзя. Все вышеперечисленные документы обязательно предоставить. Иначе такая сделка по купле-продаже гаражной недвижимости не будет считаться легитимной. Покупателю обязательно стоит удостовериться в законности всех бумаг для того, чтобы обезопасить себя.
В целом, продажа гаражной недвижимости не является сложным процессом. Однако, это требует должной серьезности и правильности всех необходимых для предоставления бумаг. Найти покупателя также не составит труда. Это легко сделать в интернете, по объявлениям в газете или через знакомых.
Весь процесс проходит, в основном, через органы государственной власти на местах. Именно их решение влияет на ход всего дела. При неправильном составлении актов или предоставлении не тех документов сделка не будет считаться совершенной. См. также, как правильно оформить покупку гаража?
Порядок продажи приватизированного гаража
На гаражи распространяется закон о дачной амнистии, это означает, что процедура оформления приватизации земли бесплатна. Сейчас при переходе в собственность упрощенная справка выдается быстро. Нужно платить только за оформление бумаг, но многих людей пугает стоимость услуг геодезистов. Если оформлены права собственности на гараж и землю, даже в случае изменения планов развития территории местными властями, можно будет требовать достойную компенсацию.
Когда на объект купленный приватизирована собственность, нетрудно понять, как правильно купить такой гараж. Владельцу не нужно опасаться, что постройку снесут, а он останется без имущества. Сделка будет полностью соответствовать требованиям закона. Если гараж достаточно дорогой, можно продать его через агентство. Процедура стандартная — закладываются деньги покупателя в ячейку, составляется договор на нее.
В договоре указывают, что продавец забирает свои деньги после передачи права собственности покупателю. То есть, указаны имя, фамилия, отчество и паспортные данные покупателя. После регистрации продавец берет выписку из Росреестра о том, что собственность принадлежит уже следующему человеку. С этой выпиской приходит в банк. Банковский сотрудник в соответствии с договором проверяет, что все правильно и в соответствии с договором, открывает ячейку продавцу.
После приватизации сразу без участия председателя можно продать гараж.Такая схема предохраняет от мошенничества обеих сторон. Покупатель уже не может не заплатить деньги, а у продавца нет возможности отказаться от регистрации в госорганах на нового владельца. Тонкость в том, чтобы найти отделение банка, который оформляет заявление на банковскую ячейку. Во многих маленьких городах подобную услугу не предоставляют. Расчеты могут производиться в агентстве в присутствии агента. Услуги агентств, как правило, стоят не менее пяти процентов от суммы сделки.
Прежде чем обратиться в агентство, нужно быть уверенным на 100 процентов в порядочности организации и агента. Лучше обращаться к тем, чьими услугами Вы ранее пользовались. Продавец сам решает, приватизирует он имущество или предпочитает продать неприватизированный гараж в кооперативе. Для него главное — получить деньги в полном объеме. Покупателю важно, чтобы после оплаты и передачи прав собственности не было неожиданно появившихся третьих лиц, например, бывших супругов продавца или еще кого-либо.
Как оформить куплю-продажу гаража?
Сначала продавцу придется потратить некоторое время на оформление гаража в собственность:
- В ГСК для этого необходимо полностью выплатить пай, а затем со всеми справками обратиться в Росреестр;
- Если гараж расположен на земельном участке продавца, оформление собственности идет упрощенно по «дачной амнистии». Помимо документа на землю, необходимо будет отдать в Росреестр заполненную собственноручно декларацию на гараж.
Пока же право собственности на гараж находится в процессе регистрации, можно заключить с покупателем сначала предварительный договор купли-продажи. После появления документа о собственности заключается и основной договор.
Что такое потребительский кооператив и в чем его основные преимущества и недостатки — узнайте в этой статье.
| Действия продавца | Действия покупателя |
| обеспечить покупателя полным пакетом оригинальных документов на гараж с разрешением на продажу от совладельцев (при их наличии) | подать запрос в Росреестр для проверки прав продавца на гараж |
| взять в БТИ справку об инвентаризационной стоимости гаражного бокса | получить список правоустанавливающей документации на гараж |
| заключить договор купли-продажи | оформить договор купли-продажи |
| получить деньги с выдачей расписки | оплатить стоимость гаража и получить на руки расписку |
| составить (при желании) акт о передаче гаража покупателю | подать документы для госрегистрации права собственности |