Стороны договора коммерческого найма

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стороны договора коммерческого найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Права нанимателя служебного жилья

2. Чем договор найма жилого помещения отличается от договора аренды

3. Договор специализированного найма жилого помещения: заключение, обязанности сторон и расторжение

4. Аренда или наём жилого помещения – в чём разница?

5. Защита от рисков при найме квартиры

6. Юридическое или физическое лицо?

7. Главные различия между арендой и наймом

8. Договор найма или аренды: какая разница

9. Аренда или наем? Разбираемся в нюансах

10. Подготовительный этап

11. Как правильно составить договор аренды квартиры

12. Сравнительная таблица

Наймодатель как сторона правоотношений наделен спектром прав и обязанностей. К первой позиции относится возможность своевременно получать арендную плату, рассчитывать на сохранность имущества, соблюдение сроков передачи и возврата, возможность восстанавливать нарушенные права в суде, требовать прекращения нецелевого использования переданного имущества.

Основные обязанности:

Предоставление арендуемого объекта в надлежащем состоянии, соответствующем заявленным характеристикам;
Соблюдение сроков передачи и принятия;
Профилактический осмотр технического и санитарного оборудования;
Проведение капитального ремонта, своевременная замена конструкций, деталей, образующих элементов;
Своевременное информирование об изменении существенных условий договора;
Соблюдение пунктов договора и норм законодательства;
Проведение осмотра придомовой территории (если речь идет о недвижимости), уход за придомовыми насаждениями;
Внесение существенных изменений соглашения по согласованию сторон.

Ключевой документ правоотношений – договор. Для предотвращения юридических споров важно грамотно прописать кто это – (владелец или представитель), а также детально указать индивидуальные характеристики и особенности предоставляемого в аренду объекта. Это позволяет избежать мошеннических действий и конфликтов по поводу состояния возвращенного имущества.

В юридической практике чаще всего термин «наймодатель» применяется в контексте жилищного права. Распространенная форма правоотношений – договора социального найма.

Права нанимателя служебного жилья

Как мы уже упоминали выше, служебная жилплощадь относится законодателем к специализированному фонду и регулируется отдельной главой ЖК РФ.

Список прав нанимателя жилого помещения в изучаемом случае можно обобщить подобным приведенному ниже образом (ст. 100, 104 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42):

эксплуатировать имущество, в т. ч. после смены собственника или прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не расходится с требованиями закона, в соответствии с условиями договора;
пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
получать жилищные субсидии;
досрочно завершить действие договора.

Чем договор найма жилого помещения отличается от договора аренды

Можно выделить следующие различия между данными договорными конструкциями:

Нанять жилплощадь по договору найма может только физлицо (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Юрлица могут получить жилплощадь для аналогичных целей только по договору аренды или путем заключения соглашения иного вида (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Договор аренды, заключенный на срок более 12 месяцев, подлежит госрегистрации. Договор найма не регистрируется, однако происходит регистрация обременения права на объект.
Договор аренды заключается на любой срок по договоренности сторон. Вторая же из рассматриваемых договорных конструкций — на срок не более 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ), хотя в отношении договора соцнайма данное требование неактуально (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе сторон происходит в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК РФ). Договор найма расторгается по инициативе наймодателя только через суд и в установленных законом случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ). В перечень же прав нанимателя жилого помещения входит право во всякий момент расторгнуть договор при наличии согласия всех остальных лиц, проживающих в данном помещении, и при условии информирования об этом второй стороны договора за 3 месяца до расторжения.

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Договор специализированного найма жилого помещения: заключение, обязанности сторон и расторжение

Временное жилье могут предоставлять для:

временного обитания. Жилье может понадобиться человеку, если его прежнее жилище стало непригодно или было утрачено. Виной тому могут быть стихийные бедствия, военные действия, пожар, затопление;
проживания на время учебы, работы, службы. Если гражданин был избран на выборную или государственную должность, проживает вдали от места работы, ему также положено специализированное жилье;
проживания на время ремонта. Граждан, у которых в доме проходит реконструкция или капремонт;
лиц, относящихся к нуждающимся. Представителям такой категории населения обычно еще предоставляется набор социально-бытовых и медицинских услуг;
переселенцев и беженцев. Жилое помещение предоставляется для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

Имеют право заключить договор специализированного найма жилья лишь те люди, у которых нет иного помещения, пригодного для проживания. Исключения составляют некоторые категории социально-незащищенных людей.

Объекты недвижимости, которые предназначены для найма, должны быть отнесены к виду специализированного жилья. К объектам такого типа, на пользование которыми заключается договор, относятся жилые помещения:

в общежитиях;
служебные;
из маневренного фонда;
из фонда для временного размещения беженцев и переселенцев;
в социальных домах;
на объектах соцзащиты.

Аренда или наём жилого помещения – в чём разница?

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Защита от рисков при найме квартиры

Если жилье сдается физическому лицу, а не компании, то тогда уместнее заключить договор найма. В первую очередь это будет правильно с юридической точки зрения и обезопасит участников гражданско-правовой сделки.

Наймодатель, которым является собственник помещения;
Снимающее жилье лицо или наниматель.

В договоре аренды согласно статье 606 Гражданского кодекса сторонами являются арендодатель и арендатор. Лицо снимающее помещение – это арендатор, а владельцем является арендодатель. Объектом при заключении договорных отношений найма выступает только помещение в виде квартиры, жилого дома, комнаты. В случае аренды сдаются нежилые помещения. Например, сдать в аренду физическое либо юридическое лицо может магазин, склад, торговую точку, павильон, киоск, производственных цех. Такие помещения применяются чаще всего для организации и ведения бизнес-деятельности.

Договор аренда регистрируется. Требуется данная процедура в тот момент, когда срок действия арендных отношений между сторонами превысил один календарный год. Не нуждается в регистрации договор займа. Он считается заключенным, когда стороны сделки поставили в тексте самого документа свои подписи тем самым подтвердив правоотношения между друг другом.

Договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий пяти календарных лет с того момента, как документ был подписан. Если срок не был обозначен в тексте договора, то тогда он должен быть установлен по верхней границе исходя из положений статьи 683 Гражданского кодекса России.

Договор аренды можно досрочно расторгнуть в судебном порядке. Делается это в том случае, если арендатором было умышленно либо неумышленно испорчено имущество, были нарушены существенные условия в договоре, имели место быть постоянные задержки арендных платежей на срок более шестидесяти календарных дней. Также расторгается договор аренды в те моменты, когда имущество, переданное арендаторам имело явные повреждения, которые не были указаны при заключении договорных отношений. Соглашение можно также расторгнуть, если по каким-либо причинам помещение стало непригодно для использования по назначению.

Говоря о найме стоит сказать то, что договор найма можно подвергнуть расторжению по инициативе нанимателя в любое удобное время. Но при этом есть одно обязательное условие. Оно заключается в том, что при желании расторгнуть договор наниматель должен не меньше чем за три календарных месяца в письменном виде уведомить наймодателя о своем принятом решении. Важно!

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Юридическое или физическое лицо?

При заключении подобных документов аренды или найма существуют и свои особенности, которые относятся к каждому понятию. И если у вас есть возможность выбирать между юридическим лицом и физическим, то стоит учесть все плюсы и минусы, чтобы Ваш выбор оказался верным.

К примеру, договор аренды вы сможете легко расторгнуть, если возникла одна из предпосылок, которые были описаны в самом договоре, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям. К тому же, договор аренды предусматривает наличие юридического лица, с которого в случае необходимости можно будет легко получить деньги за причиненный ущерб и выяснить спорные моменты. Плюс ко всему юридическое лицо может использовать арендованное жилое помещение только для проживания определенной категории граждан, а не для других целей.

Но для других владельцев квартир гораздо важнее быть лично знакомым с тем, кому он собирается сдавать свое жилище. Ведь физическое лицо представляет собой одного человека, а не целую компанию.

К тому же, договор найма не подлежит государственной регистрации, даже если документ будет заключен на максимальный срок (пять лет).

А это для некоторых собственников является решающим фактором при принятии подобного решения и основным отличием между понятиями.

Главные различия между арендой и наймом

Договоры аренды и найма отличаются между собой существенными элементами документа, в которые входят:

Стороны договора. Арендатор: юридическое лицо, арендодатель — как граждане, так и компании. Наниматель: граждане, наймодатель — граждане и компании.
Предмет сделки. Аренда: жилое или нежилое помещение. Найм: жилое помещение.
Форма. Аренда: письменная (с обязательной госрегистрацией при сроке от года). Найм: письменная (допускается устная).
Условия. Договор аренды можно расторгнуть как в судебном, так и во внесудебном порядке. Соглашение о найме прекращается только через суд.

Арендатор вправе осуществлять такие действия:

временное проживание в арендуемом помещении иным лицам;
вселение других людей в нанимаемую жилплощадь;
сдача жилья в поднаем;
совершение обмена жилища;
запрашивать от наймодателя соблюдение условий договора надлежащего уровня.

Наниматель обязан по договору:

использовать жилую площадь по своему назначению;
ухаживать за ней и содержать в надлежащем состоянии;
осуществлять своевременный поддерживающий ремонт помещения;
оберегать жилье;
вносить вовремя оплату жилплощади и предоставляемых коммунальных услуг.

Законодательство России содержит определенные права и обязанности арендатора. Если он не исполняет права наймодателя, наймодатель имеет право подать требование досрочной отмены действия договора в судебном порядке.

Договор найма или аренды: какая разница

Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.

Основная разница договора найма от договора аренды: первый заключается между физлицами (ст.671 п.1 Гражданского кодекса); второй – между юрлицом и физлицом, либо иным юрлицом (ст.671 п.2 Гражданского кодекса).

Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» — 35 глава Гражданского кодекса.

Перечислим все отличия аренды от найма:

в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.

Как при найме, так и при аренде жилья договор требуется регистрировать в Росреестре (ЕГРН), если договорная длительность съема превышает год и более (ст. 609 и ст.674 Гражданского кодекса).

Отдельно рассмотрим законодательные нормы в отношении преимущественного права продления (перезаключения) договора арендатором и нанимателем.

При наличии договора найма и его по истечении наниматель квартиры обладает особым правом заключения договора с новым сроком. Эта норма, указанная в 684 статье Гражданского кодекса, не может быть отменена в тексте договора между наймодателем и нанимателем. И если владелец жилья передумал его сдавать, он обязан известить нанимателя за три месяца до истечения договора. Если же наниматель не будет извещен своевременно и добровольно не откажется снимать жилплощадь, то после истечения договор найма законом считается перезаключенным с сохранением прежних условий и на аналогичный срок.

В случае своевременного предупреждения нанимателя и истечения срока найма, наймодатель не в праве сдать жилье другим квартиросъемщикам на протяжении одного года. Если квартира все же будет сдана новым квартирантам, то у недавнего нанимателя имеется право оспаривания этого договора в суде и истребования убытков. Впрочем, практически доказать факт сдачи оказывается сложно – квартировладелец и квартиранты заявят безвозмездную передачу жилья на время, в рамках дружеской или родственной договоренности.

Часто риэлторы в перечне своих услуг перечисляют вместо оформления найма аренду жилых помещений. Но не только грешат этим. В том числе и простые граждане не придают значения разнице этим двум понятиям. Особенно если в отношении физических лиц применяется аббревиатура «аренда». Между физическими лицами не может оформляться аренда по закону.

Данное понятие относится к юридическому лицу. Более того, если в договоре у физического лица написано «аренда жилого помещения», то тогда есть вероятность того, что при возникновении спора документ может быть признан судебным органом недействительным. Соответственно такой договор со всеми негативными правовыми последствиями не будет иметь юридической силы. Договор социального найма на основании установленных гражданско-правовых норм оформляется в те моменты, когда квартира, дом или комната сдаются не юридическому, а физическому лицу. Важная и отличительная особенность найма кроется в том, что сдавать должно изолированное помещение для проживания. Обычно это квартира, комната в коммуналке, жилой дом.

Снимает помещение не физическое, а юридическое лицо. При этом оно использует его не в коммерческих целях. Например, некая компания снимает квартиры в другом городе для своих сотрудников, находящихся в оплачиваемой командировке;
Обязателен договор аренды для сдачи нежилых помещений. Нельзя заключить найм, если сдается гараж, магазин, торговая площадь. При этом арендой выступает подобная сделка вне зависимости от того юридическое или физическое лицо снимает помещение.

Поговорим о том, носит ли обязательный характер письменная форма при заключении такого документа. Здесь следует обратиться к статьям 674 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этих НПА говорится о том, что письменная форма обязательна при оформлении любого соглашения будь то аренда или найм.

Наймодатель, которым является собственник помещения;
Снимающее жилье лицо или наниматель.

Аренда или наем? Разбираемся в нюансах

Обязанностям нанимателя посвящена ст. 678 ГК РФ, однако и иные статьи гл. 35 ГК РФ содержат упоминания о необходимости выполнения нанимателем тех или иных требований.

Так, наниматель должен:

Пользоваться жильем только для проживания (ст. 678 ГК РФ).
Обеспечивать сохранность помещений (ст. 678 ГК РФ).
Поддерживать жилище в нормальном состоянии (ст. 678 ГК РФ).
Платить за пользование имуществом вовремя (ст. 678 ГК РФ).
Вносить коммунальные платежи, если в договоре не указано, что услуги ЖКХ должен оплачивать наймодатель (ст. 678 ГК РФ).
Не переустраивать и не реконструировать жилище, если на это нет согласия наймодателя (ст. 678).
Не вселять других жильцов для постоянного проживания, если наниматель не согласен на это (ст. 679 ГК РФ). Эта обязанность не действует в отношении несовершеннолетних.
Уведомить наймодателя о вселении временных жильцов (ст. 680 ГК РФ).
Делать текущий ремонт жилья (ст. 681 ГК РФ), если в договоре не указано, что это обязан делать наймодатель.
Перед заключением договора поднайма узнать мнение наймодателя по этому поводу (ст. 685 ГК РФ).

Следует отметить, что договором могут устанавливаться и иные обязанности, не противоречащие нормам ГК РФ, ввиду действия принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Отдельной нормы, посвященной правам наймодателя по договору найма жилого помещения, ГК РФ также не содержит. На практике они корреспондируют обязанностям нанимателя.

Соответственно, наймодатель вправе:

Требовать от нанимателя использовать жилье исключительно для проживания.
Получать платежи за жилье вовремя.
Требовать от нанимателя своевременной уплаты коммунальных платежей.
Расторгнуть договор, если наниматель использует квартиру не в соответствии с условиями соглашения.
Получить жилище назад после окончания срока действия договора.

Перечень обязанностей наймодателя изложен в ст. 676 ГК РФ, согласно которой он обязан:

Передать жилье, в котором не проживают другие лица.
Предоставить жилище, которое пригодно для жизни и соответствует всем нормам закона и установленным правилам.
Обеспечивать предоставление за оплату коммунальных услуг.
Производить капремонт, если в договоре не установлено, что это должен делать наниматель.
Обеспечивать надлежащую эксплуатацию дома, в котором находится квартира.
Заключить новый договор в случае, если у нанимателя есть на это преимущественное право и наймодатель не передумал сдавать жилье.

Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» – 35 глава Гражданского кодекса.

Перечислим все отличия аренды от найма:

в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.

Подготовительный этап

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Сравнительная таблица

Основные особенности рассматриваемых соглашений приведены в таблице:

Критерий	Аренда	Наем
Участники	Физические и юридические лица	Только физические лица
Сроки	Может оформляться на любой срок, установленный сторонами.	Заключается максимум на 5 лет.
Регистрация	Обязательно регистрируется в Росреестре.	Не является обязательной.