Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто это – управляющий в ЖСК, председатель и другие органы руководства дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то, что должность председателя ЖСК является выборной, с ним можно заключить трудовой договор. Это необходимо для надлежащей оплаты его работы. Но, как известно, для этого договора нужны подписи работника и работодателя. С работником всё понятно – это сам председатель. Но кто же работодатель?
Избрание начальника и его смена
В норме председатель ЖСК избирается на ежегодном собрании – это если предыдущий изъявил желание сложить полномочия заранее и уведомил об этом кооператив. В случае же непредвиденных ситуаций (должностное лицо больше не может исполнять свои обязанности по состоянию здоровья или причастно к нарушению прав жильцов) необходимо созвать внеочередное собрание.
Внеочередное собрание имеет характер обычной конференции, но главным вопросом созыва является признание действующего председателя неспособным исполнять свои обязанности. Также на этом собрании или на следующем выбирается новый председатель или лицо, временно исполняющее его обязанности.
При смещении с должности, бывший председатель обязан корректно передать своему приемнику дела кооператива, в том числе:
- информацию о функционировании обслуживающего ЖСК персонала, подчинённого председателю;
- все финансовые бумаги и договора со сторонними компаниями, их контакты;
- информацию о должниках в пределах ЖСК.
Возможно ли официальное трудоустройство
Официальное трудоустройство в ЖСК или в любую другую организацию, предполагает возникновение между контрагентами трудовых отношений. Иными словами, работник, подписавший договор, должен выполнять возложенную на него трудовую функцию, согласно должности, утвержденной штатным расписанием, имеющейся квалификации либо профессии, а также не нарушать установленные правила внутреннего распорядка. При этом работодатель обязан систематически выплачивать заработную плату в сумме не менее 1 МРОТ и обеспечить подходящие условия труда.
Исходя из смысла ст. 275 ТК РФ, нормативно-правовыми актами, в том числе учредительными документами организации, могут устанавливаться процедуры, предшествующие заключению трудового контракта. Среди таковых — организация конкурса, избрание или назначение на должность и прочее.
Кто подписывает трудовой договор с председателем ТСЖ
Положения о том, кто должен подписывать договор с председателем, в ЖК РФ не раскрываются. Однако из смысла норм закона можно сделать некоторые выводы.
Так, ст. 144 Жил. Кодекса регламентирует, что органов управления у ТСЖ всего два – правление товарищества и общее собрание.
Работодателем председателя выступает организация – в данном случае, само товарищество. На основании п. 11 ч. 2 ст. 145, компетенцией высшего органа, то есть общего собрания, является регламентирование размеров вознаграждения за трудовую деятельность, в том числе, и в отношении председателя.
Из норм закона можно сделать вывод, что трудовой договор подписывается одним из членов общего собрания или специально управомоченным лицом из числа членов общего собрания.
Трудовой договор с председателем или членом правления ТСЖ
В соответствии с ч. 3.1. ст. 147 ЖК РФ «членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества».
Часто вышеприведенная норма неверно трактуется в части возможности заключения трудового договора с членами и председателем правления ТСЖ. Расхождения во мнении обусловлены тем, что на самом деле отношения между членами и председателем ТСЖ могут являться как гражданско-правовыми, так и трудовыми. И самая распространенная ошибка — это попытка свести все к одному типу отношений. К тому же невозможность заключения трудового договора связана именно с совмещением должностей, далее мы более подробно остановимся на этом вопросе.
И если в возможности заключения гражданско-правового договора мало кто сомневается, то заключение трудового договора вызывает многочисленные споры.
Многочисленная судебная практика, которая также будет рассматриваться в данной статье, также подтверждает возможность заключения трудового договора. В частности, в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 18 июля 2017 г. по делу № 33-14238/2017 суд пришел к выводу о том, что «п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ содержит норму трудового права, регулирующую вопрос возможности заключения ТСЖ трудового договора с членом правления ТСЖ». Также суд указывает на то, что «статья 9 Трудового кодекса РФ устанавливает, что трудовые договоры не могут содержать условий, снижающих уровень прав и гарантий работников, установленный трудовым законодательством. Если такие условия включены в трудовой договор, то они не могут применяться».
Отметим, что применение данной нормы о заключении трудового договора возможно не только в ТСЖ, но и в ЖСК. Таким образом, с членом и председателем правления ТСЖ можно заключить трудовой договор, гражданско-правовой договор или вовсе не заключать письменных договоров.
Совмещение трудовой деятельности
Законодательно установлен запрет совмещения деятельности в должностях членов правления (а в их число входит и председатель) и иных должностей по трудовому договору в том же ТСЖ.
Ч. 3.1. ст. 147 ЖК РФ устанавливает, что член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
Например, нельзя одновременно быть электриком и председателем правления, бухгалтером и членом правления в одном ТСЖ.
Так, в апелляционном определении Свердловского областного суда от 05 августа 2015 г. по делу № 33-11249/2015 рассмотрено дело, по которому председатель правления одновременно по трудовому договору исполнял в том же ТСЖ обязанности электрика. По итогам рассмотрения обстоятельств дела суд пришел к следующему выводу:
«В полномочия ответчика не входила обязанность о назначении исполняющего обязанности председателя Правления. Вместе с тем, ответчиком заключено трудовое соглашение с …, по условиям которого последнему поручалось выполнение обязанностей председателя Правления товарищества в период с по с оплатой согласно штатному расписанию. … выплачена заработная плата. Установив, что … состоял в ТСЖ в трудовых отношениях по профессии электрика, одновременно являлся председателем Правления ТСЖ, приняв во внимание положения вышеуказанной нормы закона, суд сделал правильный вывод о незаконности действий ответчика по заключению трудового соглашения и выплаты по нему заработной платы».
Вместе с тем законодательство не содержит запрета на заключение договоров об оказании услуг по гражданско-правовым договорам. Однако здесь следует быть внимательным и иметь ввиду, что не должно осуществляться фактической подмены трудовых отношений на гражданско-правовые.
Такой случай произошел в Хабаровском крае. Председателем правления были заключены договоры между ней и ТСЖ «Полет» на оказание услуг по оформлению документации на регистрацию по месту жительства, месту пребывания, снятие с регистрационного учета; уходу за цветами; посадке цветов, подкормке и поливе растений; уборке офиса ТСЖ «Полет», уборке придомовой территории дома, уборка мусора из урн, уборка мусорной площадки. За оказание услуг … было перечислено себе вознаграждение. В апелляционном определении Хабаровского краевого суда от 09 июня 2017 г. по делу № 33-4337/2017 судом указано на то, что:
«в силу п. 3.1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору. Судом было установлено, что … незаконно заключала договоры гражданско-правового характера, которые фактически регулировали трудовые отношения между ней как работником и как работодателем ТСЖ «Полет».
Судом вышеперечисленные договоры, заключенные председателем правления ТСЖ были признаны недействительными.
При этом право на труд членов и председателя правления ТСЖ ни в коей мере не ограничивается. Им не запрещено работать по трудовому или гражданско-правовому договору в других организациях. Запрет касается только:
1. невозможности работы по трудовому договору в том же ТСЖ;
2. невозможности занимать должности в органах управления организации, с которой ТСЖ заключило договор управления МКД;
3. член ТСЖ не может являться лицом, с которым заключен договор управления МКД;
4. невозможно совмещение должностей членов правления ТСЖ, председателя правления ТСЖ и члена ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ.
Особое внимание стоит обратить председателю правления ТСЖ, выполняющему свои функции на основании трудового договора. Согласно ст. 276 ТК РФ руководитель организации может работать по совместительству у другого работодателя только с разрешения уполномоченного органа юридического лица, либо собственника имущества организации, либо уполномоченного собственником лица (органа). Руководитель организации не может входить в состав органов, осуществляющих функции надзора и контроля в данной организации.
В соответствии со ст. 273 ТК РФ руководитель организации — физическое лицо, которое в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, учредительными документами юридического лица (организации) и локальными нормативными актами осуществляет руководство этой организацией, в том числе выполняет функции ее единоличного исполнительного органа.
Поэтому если председатель правления ТСЖ, выполняющий свои обязанности по трудовому договору, захочет по совместительству работать в другом месте – ему будет необходимо согласие собственников или правления (необходимо также обращать внимание на то, что указано по этому поводу в Уставе ТСЖ). Несмотря на то, что данное ограничение не указано прямо в жилищном законодательстве, при заключении трудового договора на председателя ТСЖ также будут распространяться положения трудового законодательства, в частности – данное ограничение.
Согласно Апелляционному определению Пермского краевого суда от 14 октября 2015 г. по делу № 33-11023/2015 «согласно штатного расписания ТСЖ за 2012 год председатель правления не входит в число лиц, состоящих в штате организации, т.е. лиц, с которыми заключен трудовой договор. Из материалов дела не следует, что истцу выплачивалась заработная плата, его должность была предусмотрена штатным расписанием ТСЖ, при выполнении своей функции он подчинялся правилам внутреннего трудового распорядка. Также обращает на себя внимание не соблюдение … ограничения, установленного частью 1 статьи 276 Трудового кодекса Российской Федерации, согласно которой руководитель организации может работать по совместительству у другого работодателя только с разрешения уполномоченного органа юридического лица либо собственника имущества организации, либо уполномоченного собственником лица (органа). Из материалов дела следует, что … работала в ООО «***» с февраля 2012 года».
Похожая ситуация рассматривалась в Саратовской области. Так решением Ленинского районного суда г. Саратова от 6 марта 2013 г. по делу № 2-446/2013 было установлено следующее:
«… является сособственником жилого помещения, членом ТСЖ «Молодежный». Общим собранием собственников помещений, проходившим в период с 02.04.2011 по 20.04.2011, была избрана членом правления, а затем 11.05.2011 — его председателем (л.д.31). 11 мая 2011 года с … был заключен трудовой договор на осуществление оперативного практического руководства текущей деятельностью ТСЖ «Молодёжный» в качестве руководителя исполнительного органа ТСЖ, где пунктом 1.3. установлено, что председатель правления приступает к работе 11 мая 2011 года. В соответствии с п. 1.2. трудового договора должность председателя правления ТСЖ не является основным местом работы Председателя правления. Из представленной в материалы дела копии трудовой книжки ТК- II № (л.д.37-42), принадлежащей …, усматривается, что в период нахождения на выборной должности председателя правления ТСЖ истец также выполняла с 03.05.2005 по 30.09.2011 основную работу главного бухгалтера в ООО «Сокол-Саратов» (л.д.40). Однако истцом не представлено доказательств, которые бы свидетельствовали о разрешении собственников помещений либо членов правления ТСЖ «Молодежный» на её работу по совместительству у другого работодателя, что является нарушением трудового законодательства».
Срок полномочий согласно законодательству
Федеральным законом нет четкой регламентации сроков полномочий председателя ТСЖ.
Сроки устанавливаются на муниципальном уровне. Обычно, такой срок равен двум годам. Поменять и переизбрать председателя вашего товарищества собственников можно по истечении этого срока. Уставом многоквартирного дома или рекомендациями правления ТСЖ может быть установлен и более короткий срок.
Не установлено каких либо пределов, в течение которых один и тот же гражданин может переизбираться. Поэтому такие граждане могут занимать свой пост и двадцати и тридцать лет. По истечении вышеуказанных сроков полномочий происходит переизбрание в порядке и по правилам, предусмотренным внутренними локальными актами.
Нужно отметить, что срок полномочий председателя вашего ТСЖ не может быть больше сроков действия самого товарищества сбоственников.
Возможность отпуска председателя
Глава ТСЖ ведет деятельность в рамках трудового законодательства.
Согласно ТК РФ, ему положен отпуск ежегодно в течение 28 дней с сохранением средней зарплаты и должности.
Для оформления отдыха в правление передается соответствующее заявление. В Уставе могут быть указаны иные правила ухода руководителя в отпуск и его продолжительность.
После передачи заявления назначается заседание членов ТСЖ, на котором согласовывается порядок работы организации в отсутствие главы.
При этом председатель:
- Назначает заместителя, издает соответствующее распоряжение.
- Извещает об уходе членов товарищества.
- Информирует диспетчеров и представителей иных служб.
Обязанности председателя правления
На председателя ЖК возложено множество задач. Для того чтобы управлять жилыми домами, нужно хотя бы владеть азами экономики, администрирования, хозяйственного права. Обязанности председателя правления определены уставом. Их стандартный круг включает в себя:
- организацию деятельности правления;
- подготовку собрания собственников квартир;
- заключение соответствующих соглашений;
- подписание подрядных и трудовых соглашений;
- организацию делопроизводства, бухучета;
- составление плана и его реализацию;
- контроль за потреблением электроэнергии, газа и иных ресурсов;
- контроль за поступлением платежей, остатком средств на банковских счетах;
- надлежащую уплату налогов, сборов, иных обязательных платежей, взыскание долгов;
- контроль за работой главных техсистем, в случае необходимости — организация строительных работ;
- контроль за выполнением норм электро- и пожарной безопасности;
- представление ЖК в суде, других государственных организациях и так далее.
Так как председатель ЖК подписывает официальные документы хозяйственной и финансовой деятельности юрлица, с момента вступления в должность его действия подпадают под нормы законодательства, предусматривающего ответственность должностного лица объединения.
Документальное оформление процедуры найма руководителя ЖСК
Для того чтобы в дальнейшем у административных органов, а также Жилищной инспекции и Госжилнадзора не возникало вопросов о том, на каком основании каких документов председатель ЖСК был избран, в ходе собрания секретарь ведет протокол, в котором фиксируются все основные тезисы и происшествия, которые имели место быть на собрании. Именно в протоколе отражается ход подсчета голосов.
ВНИМАНИЕ: Таким образом, весь ход был зафиксирован, а значит, ни у кого не останется вопросов о том, на каком основании был избран руководитель ЖСК. Данный документ в обязательном порядке должен иметь свои копии, а также иметься в офисе ЖСК.
По факту выбора заключается трудовой договор с председателем ЖСК. Данный документ имеет в себе следующие пункты.
- наименование сторон, их данные;
- основные права и обязанности сторон;
- ответсвенность;
- сроки заключения договора. Как правило, такой документ является срочным и заключается на два года;
- перечисляются дополнительные права и обязанности;
- перечень приобщенных бумаг;
- ставятся дата и подпись сторон.
Трудовой договор может быть составлен по стандартному бланку-образцу, который вы можете найти в интернете или же составьте его самостоятельно.
Куда можно пожаловаться?
Жалобу на председателя ЖСК можно подать в целый ряд органов. Они описаны в ФЗ №59:
- полиция и другие правоохранительные органы;
- прокуратура;
- суд;
- местные органы самоуправления;
- трудовая инспекция;
- любые органы, в чью компетенцию входит решение вопросов жилищного хозяйства.
Естественно, выбирать орган для подачи жалобы нужно в соответствии с ситуацией. При доказанном воровстве это будет полиция или суд, а при подозрении на воровство – трудовая или налоговая инспекция.
Чтобы глубже разобраться в вопросах функционирования жилищно-строительного кооператива, рекомендуем ознакомиться с рядом материалов, подготовленных нашими экспертами:
- Руководство по созданию жилищного кооператива.
- Что такое договор ЖСК и каковы правила оформления документа?
- Каковы отличия ЖСК от ДДУ и что известно о категориях дольщика и застройщика?
- Пошаговая инструкция по реорганизации и ликвидации ЖСК по причине банкротства.
Кто такой председатель ЖСК
ЖСК представляет собой аббревиатуру от полного названия жилищно-строительного кооператива. Руководителем такого сообщества является один из его членов, который выбран на должность председателя путем голосования.
После оглашения результатов выборов, председатель наделяется правами и обязанностями, которые предусмотрены уставом ЖСК.
В дальнейшем, он несет полную ответственность не только за деятельность кооператива в целом, но и за соблюдение интересов каждого члена ЖСК.
В статье 119 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены общие положения о полномочиях указанного должностного лица.
В частности, указано, что:
- его избирают из числа членов правления на срок, указанный в уставе ЖСК;
- он обязан обеспечить выполнение в полном объеме всех решений, которые принимаются как на заседании правления, так и на общем собрании членов кооператива;
- ему предоставлено право без оформления доверенности представлять права и интересы кооператива во взаимоотношениях с органами государственной власти и местного самоуправления;
- он имеет право заключать не запрещенные законом сделки, направленные на удовлетворение потребностей кооператива и его членов;
- он наделен правом осуществлять и иные полномочия, которые не отнесены Жилищным кодексом РФ или положениями устава кооператива к полномочиям общего собрания членов кооператива или правления кооператива, если это требуется для защиты прав и законных интересов как кооператива в целом, так и его отдельных членов.
При осуществлении своих полномочий, председатель ЖСК обязан действовать в интересах кооператива, исполняя их добросовестно, разумно и с соблюдением требований действующего законодательства.
Кто подписывает трудовой договор с председателем ТСЖ
Положения о том, кто должен подписывать договор с председателем, в ЖК РФ не раскрываются. Однако из смысла норм закона можно сделать некоторые выводы.
Так, ст. 144 Жил. Кодекса регламентирует, что органов управления у ТСЖ всего два – правление товарищества и общее собрание.
Работодателем председателя выступает организация – в данном случае, само товарищество. На основании п. 11 ч. 2 ст. 145, компетенцией высшего органа, то есть общего собрания, является регламентирование размеров вознаграждения за трудовую деятельность, в том числе, и в отношении председателя.
Из норм закона можно сделать вывод, что трудовой договор подписывается одним из членов общего собрания или специально управомоченным лицом из числа членов общего собрания.
В некоторых случаях возникает необходимость внесения изменений в изначальный договор с председателем товарищества.
К случаям, повлекшим необходимость в изменениях, можно отнести, к примеру, решение общего собрания о внесении поправок в расчетную смету или в штатное расписание. Могут изменить и уровень заработной платы председателя.
Вне зависимости от конкретных поправок, процедуру нужно документально оформить. Для этого заключается дополнительное соглашение к основному трудовому договору.
В дополнительном соглашении должно содержаться условие об исключении из прежнего договора утратившего силу пункта. Вместе с этим, в дополнительный документ нужно включить пункт о новых условиях труда председателя.
Зарплата председателю ТСЖ — судебная практика
Следует отметить, что управление делами ТСЖ – дело непростое. Всем не угодишь, по этой причине между жильцами и руководством товарищества часто возникают споры. Часть из них связана с недовольством работой председателя ТСЖ, а также получаемым им за работу средств.
Кроме того, председатели нередко сами нарушают закон. Так встречаются случаи, когда заработок себе и другим работникам ТСЖ назначается самоуправно. Решением от 9 февраля 2015 г. по делу № 2-1846/2014 Заинским городским судом Республики Татарстан такие действия председателя были признаны неправомерными.
Нередко встречаются и обратные ситуации, когда председателю не выплачиваются законно отработанные им деньги. В этом случае он также может обратиться в суд с иском о взыскании вознаграждения.
Отзыв председателя жилкооператива
Председатель ЖК, наряду с рядовыми членами правления или членами расчетно-ревизионных комиссий, может быть отстранен от должности и отозван до граничного срока своей работы. Причины отстранения от должности указываются в уставе. К примеру, основанием для отзыва председателя с должности может послужить:
- потеря права владения жилплощадью или иным помещением кооператива;
- неисполнение или ненадлежащее выполнение должностных обязанностей, несоблюдение норм, предусмотренных действующими законами либо уставными документами ЖК;
- причинение материального ущерба кооперативу в процессе выполнения должностных обязанностей.