Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор ВС: как получить землю в аренду, в собственность и без торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Что может быть объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Объектом аренды может стать участок земли, ограниченный в натуре. Он должен иметь четкие границы, отраженные на плане и состоять на кадастровом учете.
Арендатору стоит помнить, что он не вправе самовольно менять целевое назначение земли и обязан соблюдать установленный здесь режим землепользования.
Некоторые категории земель не подлежат передаче в аренду. В частности, с расположенными на их территории парками и заповедниками или объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).
Правом на аренду земли у государства наделены физические и юридические лица. В каком именно статусе пользователь планирует арендовать земельный участок неважно. Если он предполагает продавать произведенную на участке сельхоз продукцию, то потребуется регистрация бизнеса. Если же он будет выращивать ее для собственных целей, то в этом нет необходимости.
Как взять земельный участок сельхозназначения в аренду с правом выкупа
Договор аренды может предусматривать выкуп участка арендатором по окончании срока действия договорных отношений или предварительно. Порядок перевода земли в свою собственность содержится в Земельном кодексе в ст.36.
Здесь указывается, что выкупить сельхозземли можно только после трех лет их добросовестного возделывания и использования. При этом срок аренды и площадь земли не имеют значения. Если землевладелец хорошо проявит себя в ходе трехлетнего периода, то он сможет выкупить участок по кадастровой стоимости или на льготных условиях если в муниципалитете действуют специальные программы по развитию сельхозсферы.
При желании выкупить земельный надел необходимо подать соответствующее заявление в муниципалитет с просьбой предоставить участок земли на платной основе. К нему приложить копии паспорта, договора аренды, кадастровый план, выписку из ЕГРН и правоустанавливающих документов на постройки (если есть). Стоит позаботится о подаче заявления заблаговременно до момента окончания действия договора аренды.
Особенности получения земли под фермерство
Фермерская деятельность охватывает довольно большой спектр видов деятельности. Сюда входит не только выращивание сельскохозяйственных культур. Фермерство подразумевает также разведение скота, птицы, переработку продукции, её транспортировку и хранение. Также указанный вид деятельности предусматривает возможность того, что на занимаемом участке будут находиться постройки технического назначения, например, для техники и горюче-смазочных материалов. При этом хранение такого имущества должно быть направлено именно на фермерство. То есть определяющим фактором являются именно цели использования занимаемой территории.
Чтобы получать земельные участки для таких нужд, надо оформить необходимые документы. При составлении заявления инициатор должен не только выразить свое намерение получить нужную территорию, но также указать, что она необходима для организации фермерского хозяйства. Также потребуется определить и представить перечень тех направлений деятельности, которые будет осуществлять инициатор. Следует отметить, что надо четко соблюдать эти условия. Если фермер в последующем пожелает расширить спектр деятельности, то потребуется внести изменения в ранее заключенный договор.
Территории, на которых имеются лесные насаждения, водные объекты и сельскохозяйственные угодья, являются востребованными участками земли, применяемыми обычно для ведения предпринимательской деятельности. Регулируется процедура аренды земель сельскохозяйственного назначения законом ФЗ № 101 «Об обороте земель с/х назначения».
В качестве объекта аренды выступает конкретный земельный участок, обладающий точными границами. Без межевания не получится определить, какой именно участок может использоваться арендатором. Поэтому у земли должен иметься кадастровый номер, четкие границы, адрес и категория. Постановка объекта на кадастровый учет является обязательным этапом для арендодателя, желающего предоставить свои земли в аренду.
Права и обязанности арендатора
Получение в аренду земли сельскохозяйственного назначения производится после подписания арендного договора. В нем перечисляются права и обязанности, которые появляются у пользователя и владельца территории. К ним относится:
- арендодатель может в любой момент времени проверять, используется ли территории в соответствии с целями, указанными в контракте;
- арендатор может распоряжаться самостоятельно результатами своего труда на предоставленной земле, поэтому он получает от такой деятельности личную выгоду или прибыль;
- арендодатель должен контролировать, чтобы земля использовалась в соответствии с ее категорией и видом разрешенного пользования;
- арендатор обязан перечислять владельцу территории заранее оговоренную сумму средств в установленные сроки;
- если арендодатель после проверки участка выясняет, что в результате деятельности арендатора ухудшается состояние почвы, то он обязан предпринимать разные меры по предотвращению дальнейшего ухудшения качества земли.
Все права и обязанности участников закрепляются в соглашении.
Условия аренды сельхоз земли без участия в торгах
Независимо от того, является арендатор физическим или юридическим лицом, он имеет право выкупить арендованный участок или оформить договор заново. Это утверждение действительно при условии, что за время владения землей за пользователем не числятся обнаруженные и не устраненные нарушения земельного законодательства РФ. Сельскохозяйственная организация или крестьянское фермерское хозяйство может получить без торгов в аренду или в право собственности земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Для этого им необходимо в течение 6 месяцев с момента, как была произведена государственная регистрация права муниципальной собственности этого участка, подать заявление на заключение договора аренды. В таком случае величина арендной платы составит 0,3% от кадастровой стоимости. Если эта организация или хозяйство участвует в государственной программе по поддержке развития сельского хозяйства, то сельскохозяйственные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, передаются им в аренду без проведения торгов на срок длительностью до 5 лет (ст.10 N 101-ФЗ).
Что может выступать в качестве объекта аренды земельных участков из земель сельхозназначения
Этим объектом может выступить ограниченный в натуре земельный участок. Он обязательно должен обладать определенными пределами, обозначенными на графике. Должен стоять на кадастровом учете. Заявитель не должен забывать о следующем важном моменте: у него нет прав на самостоятельную смену целевого предназначения земли. Он обязан строго придерживаться конкретно обозначенного режима пользования землей.
Определенные земельные категории передавать в аренду категорически запрещено. Допустим, запрещено передавать те земли, на которых находятся объекты культуры. То есть, земли с парками и заповедниками. Также запрещена передача военных объектов.
Право арендовать государственную землю есть как у обычных граждан Российской Федерации, так и у любых учреждений. Статус пользователя, собирающегося арендовать земельный участок, в этой ситуации абсолютно неважен. Если человек планирует реализовывать выращенные на участке сельхозтовары, бизнес будет нужно регистрировать. Если цели выращивания – личные, регистрация необязательна.
Субаренда земель сельхозназначения
Субаренда понравившегося участка земли реальна тогда, когда у арендатора есть соответствующее право. Но для этого арендодатель должен не возражать заключить специальное соглашение. Если в соглашении по аренде это не прописано – этого права у арендатора нет.
В специальном порядке такое соглашение заключается тогда, когда предметом соглашения становится фрагмент арендованной земли, а не весь участок целиком. Тогда у договора аренды должны иметься определенные приложения – документы, служащие подтверждением согласования обеими сторонами фрагмента земли, передаваемого по субарендному соглашению. Этой документацией считается:
- акт, отражающий все показатели площади,
- специальная схема отданного по договору фрагмента земли,
- кадастровый план такой земли (мы говорим о его графическом приложении).
На нем требуется обозначить часть, которую передают в рамках арендного соглашения.
Все другие ситуации предполагают заключение субарендного соглашения с выполнением требований, прописанных в главном арендном соглашении, на временной период, не превышающий временной период главного арендного договора.
Самое главное: не забудьте прочесть все заново перед тем, как подписывать арендный договор! Только после этого ставьте свою подпись!
Таким образом, аренда сельхоз земли в Московской области предполагает тщательный и внимательный подход к оформлению всей процедуры. Если нет определенных знаний в данной сфере, лучше всего обратиться за помощью к специалисту – профессионалу. Он поможет Вам избежать ошибок и сэкономит Ваше время при заключении договора аренды сельскохозяйственной земли!
Оформление и необходимые документы
После согласования всех условий стороны составляют договор в нескольких экземплярах. Их количество зависит от числа участников — необходимо по одному договору для каждого из них, плюс еще один экземпляр. Для оформления также понадобятся такие документы:
- образец паспорта сторон (оригиналы и должным образом заверенные копии);
- бланк выписки из ЕГРЮЛ (если одной из сторон является юрлицо);
- кадастровый паспорт участка;
- квитанция об оплате госпошлины;
- правоустанавливающие документы на землю (соглашение, форма);
- доверенность (если одна из сторон действует через своего представителя);
- реквизиты юрлица и копии бумаг о назначении его руководителя.
В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и некоторые другие дополнительные документы. Например, при заключении договора после проведения торгов обязательно необходим протокол этого мероприятия, закрепляющий его итоги.
Законодательство предусматривает ситуацию, когда арендатор передаёт землю сельскохозяйственного назначения третьему лицу, подписав с ним соответствующий договор. Право заключения такого соглашения у него имеется при условии, что это было указано явно в соглашении. Владелец участка имеет право внести в текст договора условие о том, что субаренда запрещена.
При этом необходимо, чтобы был предоставлен план той части участка, которая будет передана в субаренду. При подписании соглашения о субаренде необходимо, чтобы её срок не превышал время, в течение которого действует основной договор. Условия должны быть такими же, как те, которые были выдвинуты в основном договоре. Арендная плата за землю определяется по соглашению сторон.
Базовые правила составления договора и особенности данной процедуры
Использование земли с/х назначения возможно на временной основе только путем заключения с владельцем отдельного арендного соглашения. Этим документом удостоверяется факт договоренности между сторонами, фиксируется список прав (обязанностей) каждой стороны.
Не забывайте! Договор – гарант защиты интересов и прав сторон на случай возникновения спорных моментов, касающихся арендуемого объекта.
После того, как будут согласованы все условия сделки, стороны оформляют это документально. Договор составляется в количестве равном числу сторон. Дополнительно к этому потребуется еще один экземпляр для Росреестра. Рассмотрим процесс подробнее.
Чтобы заключить сделку, необходимы следующие бумаги:
- общегражданские паспорта сторон (оригиналы и копии);
- выписка из ЕГРЮЛ для организаций;
- кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на земельный участок;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- доверенность (если от сторон действует уполномоченное лицо);
- правоустанавливающие документы на участок (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
- реквизиты организации и сведения о руководителе (приказ о назначении).
Если предварительно проводились торги, то потребуется еще протокол и итоги этого мероприятия. В зависимости от ситуации перечень документов может варьироваться.
Документ оформляется в простой письменной форме. Нотариального заверения не требуется.
Для корректного составления договора стороны могут привлечь юриста. Получить юридическую консультацию и правовую помощь в составлении договора можно на нашем сайте. Профессионал гарантировано составит корректный документ с точки зрения закона.
Государственная регистрация сделки требуется при заключении арендных отношений на срок более года. Если проигнорировать это требование договор не вступит в законную силу.
С заявлением необходимо обращаться в Росреестр. Сделать это может любая из сторон. Потребуется предъявить вышеперечисленные документы и два экземпляра соглашения.
Все земли делятся на виды по их назначению. Это делается для создания особого правового статуса участков разного назначения и их защите.
Статус земли определяет не только использование такого участка, но и его оборот в сфере гражданско-правовых отношений.
Все земли сельхоз назначения занимают 39% от общей площади России и имеют приоритетное значение для страны, поэтому находятся под охраной.
Этот статус в полной мере обеспечивает существование товарного производства, что дает продуктовую безопасность страны. Кроме того, перевод таких земель в другую категорию имеет особый порядок.
Для правильного и рационального использования с/х земля делится на:
- приоритетные (особая охрана);
- ценные и продуктивные угодья;
- угодья худшего качества или непригодные для сельхоз производства.
Аренда земли сельхозназначения — полное руководство
Одной из семи разновидностей земель, которые выделяются российским законодательством, являются земли с/х назначения. Определение земель сельхозназначения содержится в п.1 77 ст. Земельного кодекса. Он подразумевает под ними земельные участки, которые не входят в границы населенных пунктов и предназначенные под сельскохозяйственные нужды.
Обороту и специфике использования сельхоз земель посвящена 14 Глава Земельного кодекса. Данная категория земельных участков неоднородна и предполагает целый спектр вариантов возможного использования.
Это может быть:
- ведение ЛПХ;
- дачное строительство;
- фермерское хозяйство;
- садоводство;
- огородничество;
- животноводство;
- производство с/х продукции;
- производство смежной с сельским хозяйством товаров.
Нужны ли какие – либо согласования и документы на строительство пруда?
Часто возникающий вопрос собственников земельных участков – а можно ли построить на своей земле пруд и в каких целях следует его использовать. Как отнесутся к такому действию сотрудники органов власти? Нужны ли какие – либо согласования и документы на строительство пруда? В конце концов, кому принадлежит рыба в пруду?
В соответствии с п. 1 ст.40 Земельного Кодекса РФ, собственник земельного участка вправе построить пруд в границах своего участка и проводить дальнейшее его использование при условии соблюдения экологических, градостроительных и санитарных норм и правил.
То есть если ваш пруд не является хранилищем опасных отходов, загрязняющих подземные воды и окружающий воздух, если ваш пруд не является местом размножения опасных для человека организмов и вы другим образом не нарушаете права других людей на жизнь, здоровье и окружающую природную среду, никаких особых требований законодательства к вам применяться не будет.
В соответствии с п. 2 ст.8 Водного Кодекса РФ, пруд, расположенный в границах земельного участка, относится к собственности физического или юридического лица, являющегося правообладателем на данный участок, если другое не определено законом.
В данном случае вы являетесь правообладателем водного объекта – пруда, если он находится на вашей земле. Важный момент – ваш пруд не должен иметь сообщения с естественными водными объектами – реками и озерами, которые в соответствии с Водным Кодексом относятся к федеральной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 10 Федерального закона «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» все биоресурсы (в том числе – рыба), обитающие в водном объекте, могут находиться к собственности.
В данном случае право собственности на земельный участок и водный объект (пруд) распространяется и на все, что в нем водится. Более того в соответствии с п. 3 ст. 24 того же закона спортивное и любительское рыболовство в пруду может осуществляться только с разрешения собственника пруда.
Достаточно добавить к вышесказанному, что согласно федеральному закону «О недрах» собственник земельного участка вправе использовать землю на глубину до 5 метров, поэтому эту цифру стоит учесть при планировании глубины пруда.