Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить собственность на квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Какие документы вы получаете в результате
Начиная с 2017 года существовавшие ранее гербовые свидетельства о регистрации права собственности упразднены. Некоторое время их еще печатали на обычном листе формата А4, а затем вообще ликвидировали.
Теперь регистрация существует только в виде информации, внесённой в реестр. Если понадобится «бумажное» подтверждение – просто берется выписка из ЕГРН. Запасать их «на все случаи жизни» не нужно – все равно потребуют свежую.
В некоторых случаях, впрочем, собственнику даже не понадобится самостоятельно ее брать – заинтересованная инстанция сама сделает запрос. За это спасибо уже упомянутому ранее электронному документообороту.
Но в первый раз выписку вам выдадут. А также вернут все оригиналы документов, которые вы подавали. На основном документе правообладания должен стоять регистрационный штамп.
Проследите за этим моментом! В некоторых случаях штамп регистрации избавит вас от необходимости получать новую выписку из ЕГРН.
Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.
Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.
Кто вправе регистрировать права собственности на квартиру?
Вне зависимости от того, приобретается ли квартира в новостройке или на вторичном рынке, действия по оформлению ее в собственность могут совершать, ст. 15 закона 218-ФЗ:
- покупатель или продавец лично;
- лица, в интересах которых устанавливается или снимается ограничение прав либо обременение;
- стороны договора, заключившие соглашение под залог недвижимости;
- нотариусы, заверявшие сделку или проводившие любое другое нотариальное действие с квартирой;
- представители, полномочия которых подтверждены нотариальной доверенностью.
Общий порядок регистрации вновь приобретенной квартиры описан в ст. 29 закона 218-ФЗ:
- Прием заявления и прилагаемого пакета документации (на этом этапе проверяется личность заявителя и его полномочия, визуально оценивается подлинность представленных оригиналов).
- Возврат документов без рассмотрения, если на то есть основания, перечисленные в ст. 25 закона 218-ФЗ.
- Экспертиза предоставленных бумаг.
- Если регистрационное заявление и его приложения прошли проверку, то информация заносится в ЕГРН.
- Выдача документального подтверждения о совершенных действиях, уведомления о приостановлении или отказе в них.
Порядок регистрации прав на объект вторичного рынка недвижимости
Вторичный рынок представлен, в основном, домами, возведенными до 2008 года (до введения в действие Кадастрового реестра недвижимости в России), поэтому на кадастровом учете стоят далеко не все помещения. Если вселение или последние сделки с квартирами в таких зданиях совершались до введения в действие закона №218-ФЗ, то внесение записей о них в ЕГРН совершалось исключительно по желанию текущего владельца.
При совершении сделок на вторичном рынке, самое важное – узнать, не принесет ли новая жилплощадь сюрпризов в виде дополнительных прописанных лиц (особенно недееспособных либо малолетних членов семьи бывших владельцев). Для этого, перед тем как оформить соглашение о передаче квартиры, лучше заказать выписку из ЕГРН о количестве дольщиков и проверить состав проживающих.
Получить данные сведения без согласия текущего владельца невозможно, но если от покупателя ему прятать нечего, то возражать против этого не станет.
Какие документы потребуются для регистрации права собственности на ипотечную квартиру?
- паспорт;
- заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (подписывает продавец квартиры);
- заявление о регистрации права собственности (подписывает покупатель квартиры);
- договор купли-продажи в двух экземплярах (продавца и покупателя);
- ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
- заявление о регистрации ипотеки;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
- документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если такие имеются);
- документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).
Оформление квартиры в собственность при ипотеке
Если квартира приобретается с привлечением заемных средств по договору ипотеки, то приобретаемая собственность (или другое недвижимое имущество) становится залогом возврата кредита, то есть его обеспечением.
При этом оформление квартиры в собственность при ипотеке проходит в общем порядке, за исключением обременения, которое накладывается на регистрируемый объект недвижимости. До тех пор, пока долг по кредиту не будет выплачен, распоряжаться своим имуществом собственник сможет ограниченно или с согласия залогодержателя. Причем это касается не только купли-продажи, но и сдачи квартиры в аренду.
В пакет документов, который подается в орган Росреестра, необходимо помимо вышеперечисленных документов включить также закладную (включая все приложения) и заявление о государственной регистрации.
Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру
До 2015 года такое свидетельство относилось к разряду документов строгой отчетности, имеющих степень защищенности полиграфической продукции (уровень Б), с учетными серией и номером. Согласно приказу Министерства экономического развития №765 от 32.12.2013, форма документа с 2015 года изменилась.
Теперь это официальный бланк Управления ФС государственной регистрации, кадастра и картографии с номером, соответствующим номеру гос. регистрации права. Заверяется документ подписью гос. регистратора. Это значит, что с 2015 года к степени защищенности бланка документа не предъявляется каких-либо требований и он может быть оформлен на обычной белой бумаге (формат А4).
Номер и серия в свидетельстве указываются также на обратной стороне документа, а вот что касается данных паспорта, то их в новом свидетельстве уже не будет. Теперь требуется указывать дату и место рождения гражданина, СНИЛС. Еще одним нововведением является возможность получения такого документа в электронном виде с электронной подписью регистратора.
Как много времени занимает процесс регистрации?
После передачи документов в регистрационный центр они должны пройти детальную проверку по всем категориям. В законодательстве на это отводится 30 календарных дней, но в некоторых случаях срок рассмотрения может быть существенно сокращен. Это связано с тем, что длительность проверки определяется в индивидуальном порядке, исходя из особенностей каждого запроса. Например, чтобы проверить документы по новостройке, специалист должен изучить все акты, чертежи и документы, подтверждающие качественные характеристики дома и квартиры в частности.
Срок рассмотрения может быть увеличен в том случае, если:
- существует конфликт между инвестором и заказчиком строительства;
- отсутствуют регистрационные документы в результате халатности уполномоченных органов.
Какие документы нужны при оформлении покупки квартиры.
Основные документы для оформления квартиры в собственность при продаже-покупке предоставляются ее владельцем. Для покупателя их требуется намного меньше. Перечень может изменяться, в зависимости от вида недвижимого имущества и условий предполагаемого договора. Однако, существует ряд этапов, при оформлении прав на квартиру, обязательных к выполнению новым собственником.
Прежде всего, стоит убедиться, что у продавца есть законные права на владение оговоренным имуществом. Затем происходит нотариальная регистрация перехода прав от продавца к покупателю и финальное получение полномочий собственности. Именно такая сделка считается завершенной и признается законной.
Всегда существует риск стать жертвой «черных» риелторов, работающих по сфабрикованным документам. Официально зарегистрированы случаи продажи без ведома законных владельцев. С 01.01.2020 г. в России вступил в силу Закон «О выплатах добросовестным приобретателям жилья». Предусматривающий выплату денежной компенсации тем покупателям, которые лишились квартиры, из-за незнания ее криминальной истории.
Закон позволяет уберечь законопослушных граждан от действий мошенников. Размер суммы, подлежащий компенсации пострадавшим покупателям, решается судом. Во внимание принимается реально нанесенный материальный ущерб или кадастровая стоимость имущества.
Документы на оплату услуг ЖКХ
За каждой квартирой закреплен финансово-лицевой счет. На этот счет начисляются оплата, субсидии, льготы, на нем же отражаются фактически оплаченные суммы за коммуналку. Кроме того, финансово-лицевой счет содержит сведения об объекте недвижимости, долгах и собственнике.
После покупки квартиры на вторичном рынке нужно сообщить обслуживающим организациям, например Водоканалу и Горгазу, что поменялся собственник.
Чтобы поменять собственника в финансово-лицевом счете, нужно обратиться в МФЦ или УК своего дома. Потребуется приложить документы:
- заявление о смене собственника;
- документы, подтверждающие право собственности, например договор купли-продажи;
- паспорт;
- выписку из ЕГРН.
Также потребуется перезаключить договоры с другими поставщиками услуг.
|
Смена собственника |
||
| Как заявить | Куда заявить | Тонкости при переоформлении |
| Подать заявление | ТСЖ или УК | Обслуживает территорию вокруг дома и сам дом |
| Перезаключить договор | Водоканал | Поставляет воду в квартиру. При перезаключении договора сотрудники Водоканала могут прийти, снять показания счетчика и проверить его исправность |
| Перезаключить договор | Энергосбытовая компания | Обычно договор на поставку электроэнергии заключается с УК, поэтому дополнительно переоформлять не потребуется. Если есть прямые поставки электроэнергии и оплаты на счета компании, собственнику придется обратиться в энергосбытовую компанию отдельно |
| Написать заявление | Горгаз | Поставляет природный газ в квартиру. При смене собственника в квартире газовая компания приходит проверить газовое оборудование и перезаключить договор |
| Написать заявление | Ростелеком | Если в квартире есть стационарный телефон, нужно переписать номер на нового собственника |
| Перезаключить договор | Интернет-провайдер | Услуги оказываются только по факту оплаты. Попасть в личный кабинет, чтобы заплатить или изменить тариф, новый собственник не сможет |
Перед тем как оформить имеющуюся квартиру или иное жильё в собственность, следует знать также о различиях в её видах. Речь идёт не о муниципальной, государственной и частной, а именно только о частной, которая абсолютна, и защищает законом права граждан на их имущество.
| Четыре основных вида | |
| Индивидуальная | Квартира принадлежит единственному владельцу. |
| Долевая | Владельцев несколько и доли для каждого выделены конкретно с фиксацией в документах. |
| Общая совместная собственность | В соответствии 245 статьёй Гражданского кодекса Российской Федерации, когда доли квартиры у всех равные (применимо зачастую при приватизации). |
| Общая долевая собственность | Недвижимость принадлежит нескольким гражданам, но чёткие доли ни для кого не выделены. |
Условия для оформления
Чтобы зарегистрировать свои права на квартиру в недавно построенном доме, достаточно соблюдение нескольких условий. А именно, застройщиком должны быть выполнены необходимые действия.
- Составление протокола о распределении жилой и коммерческой недвижимости во вновь построенном доме. Нередко в высотках предусмотрены не только жилые квартиры, но и площади под магазины, офисы и другие нежилые помещения.
- Получение в Бюро техинвентаризации (БТИ) технического паспорта на возведенный дом. В нем указывается этажность, планировка, метраж общий и каждого помещения в отдельности.
Не всегда запланированные квадратные метры после строительства не совпадают точь-в-точь. Квартиры могут оказаться больше или меньше по метражу. Такие вопросы приходится решать в индивидуальном порядке (производить доплату застройщику или возвращать уплаченный излишек покупателям).
Когда получать документы
Срок регистрации ограничен. Для проведения отдельных действий установлены свои предельные сроки, в течение которых они должны быть совершены.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:
1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме – в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
12) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов.
Как оформить право собственности на квартиру через МФЦ?
Официально подтвердить право собственности на приобретенную недвижимость можно через многофункциональный центр государственных услуг. Сделать это достаточно легко: автоматизация обслуживания населения позволяет в короткий срок оформить все необходимые документы.
Алгоритм действий для закрепления права собственности на недвижимость через МФЦ примерно такой:
- Записаться на прием. Сделать это можно заранее — достаточно только позвонить или оставить заявку онлайн, если в регионе есть такая услуга. В МФЦ также реально попасть и в порядке «живой очереди», однако запись позволит существенно сэкономить время.
- Подготовить документы, передать их сотруднику центра и заполнить заявление на оформление права собственности. Взамен заявитель получает от специалиста МФЦ расписку с индивидуальным номером — по нему можно следить за ходом решения дела.
- Повторно посетить МФЦ. Некоторые организации уведомляют заявителя о готовности документов с помощью сообщений или электронных писем, в других случаях следует самостоятельно отслеживать ход обращения с помощью кода в расписке.
- Получить выписку из Росреестра. Этот документ подтверждает право собственности на недвижимость.