Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование титула при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Страховые случаи в рамках ипотечного страхования
| Объект страхования | Страховой случай |
| Жизнь и здоровье заемщика |
|
| Имущество |
|
| Титул | Лишение права собственности и признание договора купли-продажи недействительным по решению суда. |
Как получить страховую выплату
Если наступил страховой случай, вам нужно сделать следующее:
- Как можно скорее сообщить обо всём в страховую компанию. Обычно в договоре прописан срок, в течение которого вы должны это сделать. Иногда это три дня, иногда сутки. Если вы опоздаете, деньги могут не выплатить.
- Обратиться в службу, которая зафиксирует случившееся. Это может быть полиция, МЧС, управляющая компания. От них требуется документ, подтверждающий произошедшее, например справка о пожаре, постановление о возбуждении уголовного дела в случае ограбления и так далее.
- Подать в страховую компанию необходимые документы. Как правило, это действующий страховой полис, квитанции об оплате страховых взносов и бумаги, подтверждающие, что наступил страховой случай.
- Дождаться решения страховщика. Компания вызовет оценщика, примет решение и, если оно будет положительным, полностью или частично возместит ущерб.
Когда страхование не работает
Страховщик может отказать в выплате возмещения по потере статуса собственника в следующих случаях:
- Страхователь не исполнил обязательства по договору, например, несвоевременно или не в полном объеме оплатил страховку.
- Возникли форс-мажорные обстоятельства. Список таких событий указан в договоре.
- Страхователь лишился квартиры в результате военных действий или недвижимость была конфискована государственными органами.
- Недвижимый объект использовался не по назначению или были нарушены правила эксплуатации.
- Страхователь продал, подарил или обменял объект недвижимости.
Кто такие скрытые собственники?
Обычно при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости есть две стороны – покупатель и продавец, который является владельцем. Его права подтверждаются могут подтверждаться полным набором документов, включая выписку из ЕГРН. Но вполне возможна ситуация, при которой выяснится, что при оформлении собственности были нарушены права третьих лиц.
Классический пример скрытых собственников – наследники, которые по объективным причинам не знали о том, что им полагается имущество. Если их права были нарушены, они могут подать иск в суд в течение 10 лет со дня смерти собственника.
Другая распространенная ситуация связана с продажей недвижимости, приобретенной в браке. Даже если супруг по документам не значится в качестве собственника, он все равно имеет право на жилье. Подав иск в суд, он может вернуть себе право на причитающуюся долю в квартире или доме. В этом случае любые сделки, которые были проведены с недвижимостью до судебного решения, будут признаны недействительными.
Участвует ли страховая компания в судебном процессе?
Да, страховая компания обязательно участвует в судебном процессе в качестве стороны. Она представляет свои интересы, но по сути выступает на стороне ответчика, потому что заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности своего клиента.
✅ Преимущества титульного страхования
Подписать договор страхования можно как до заключения ДКП, так и после этого – в силу он вступает с момента оформления прав собственности. Разумнее всего становиться клиентом страховой компании (СК) до подписания документов – аналитики, проводя предстраховую экспертизу, редко ошибаются в своих прогнозах. Ориентируясь на их мнение, можно либо утвердиться в своем желании купить квартиру, либо подумать о поиске другого объекта.
Поскольку СК не заинтересована терять деньги, ее представители будут настаивать на соблюдении всех правовых аспектов оформления сделки, что также на руку покупателю – проблемные моменты будут выявлены и учтены.
Если в суд подан иск о признании застрахованной сделки недействительной, страховая компания может стать участником процесса в качестве заинтересованной стороны. Этот факт отпугивает мошенников. Узнав, что покупатель подписал договор титульного страхования или собирается это сделать, они в большинстве случаев отказываются от своих намерений – уйти от ответственности будет сложно или невозможно, что не соответствует концепции легкой прибыли. Несмотря на то, что СК в суде защищает свои интересы, она заинтересована в том, чтобы объект остался в собственности у страхователя.
Страхование при ипотеке
При выдаче кредита банку нужны гарантии возврата ссуды и процентов. По типовым правилам используется залог предмета покупки с оформлением соответствующего обременения в «Росреестре». Этой записью блокируют отчуждение собственности, однако не обеспечивают сохранность квартиры.
Обозначенную проблему решают с помощью программы страхования недвижимости. При ипотеке обязательным является страхование конструктива – то есть квартиры как объекта недвижимости от физического разрушения, например, в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф предусматривается, действий собственника или третьих лиц.
Дополнительно к конструктиву кредиторы требуют следующие страховки:
- титульную;
- жизни;
- сохранения трудоспособности.
Перечисленные полисы не являются обязательными, но при их отсутствии банк вправе поднять процентную ставку по кредиту на 1-3 п.п.
Когда можно и нужно страховать титул при покупке квартиры
Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.
Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость. На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно. В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.
Стоимость квартиры (она же сумм полиса) указывается на момент подписания договора страхования. Логично, что для определения справедливой цены придется обращаться в оценочную компанию.
Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.
Нужно учитывать, что страховка титула не распространяется на, например, принудительную продажу квартиру банком за долги.
От чего защищает страховка титула квартиры
Гражданский кодекс РФ в статье 942 пункте 1 части 1 устанавливает, что в договоре должны быть указаны имущественные интересы сторон. Это значит, что при страховании сделок с недвижимостью необходимо перечислить риски.
Внимание! Правила страхования обязательные к исполнению лишь при ссылке на них в соглашении либо при их приложении к тексту договора.
Конкретные риски, на которые распространяется титульное страхование при покупке квартиры, российским законодательством не установлены. Это значит, что стороны должны самостоятельно их определить. На практике страховое соглашение часто обеспечивает защиту от потери права собственности на недвижимости, если суд признаёт сделку недействительной по таким причинам:
- состояние продавца не позволяло ему понимать значение своих действий и выполнять их;
- продавец, который участвовал в сделке купли-продажи, был обманут, подвергся давлению либо другая сторона злоупотребила его доверием (ГК РФ статья 179);
- продавец недвижимости признан полностью либо частично недееспособным (ГК РФ статьи 171 и 176);
- наличие в Росреестре записи в ЕГРН об ограничении сделок с квартирой, частным домом и другой недвижимостью (ГК РФ статья 174.1);
- другие обстоятельства, при которых Гражданский кодекс признаёт всю либо часть сделки недействительной.
Как работает титульное страхование недвижимости
Механизм данной услуги построен на распространенных прецедентах — после регистрации права собственности заёмщика на приобретенную квартиру появлялись третьи лица, заявлявшие о своих правах на недвижимость или её долю. Отказ нового владельца от переговоров приводил к судебному разбирательству. Суд в большинстве случаев принимал сторону истцов, которыми становились представители несовершеннолетних лиц, недееспособные на момент заключения сделки люди и т.д.
Эффективным решением подобных проблем становится приобретение полиса титульного страхования. Он актуален при покупке квартиры на вторичном рынке. Сделка с объектами в новостройках не сопряжена с риском судебных разбирательств с предыдущими владельцами, поскольку держатель ипотечного кредита становится первым собственником жилья.
Полис защитит страхователя от утраты денежных средств при судебном разбирательстве и принятии решения в пользу истцов — прежних владельцев оспариваемой жилплощади. При отсутствии страховки покупатель квартиры окажется без жилья и вложенных в него денежных средств. Обязательства по ипотеке по-прежнему потребуют совершения ежемесячных выплат в пользу банка. По этой причине кредитные учреждения настаивают на приобретении защиты титула своими клиентами.
Какие риски покрывает страхование титула при покупке квартиры
Перечь рисков, покрываемых страховыми предложениями российских компаний, совпадает со списком оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными. Суды опираются на следующие обстоятельства:
- Продавец признан недееспособным или невменяемым;
- В продаже участвовало лицо с ограниченной судебным решением дееспособностью;
- Бывший владелец квартиры был введен в заблуждение покупателем;
- Договор купли-продажи не учел интересы несовершеннолетних собственников недвижимости;
- Выявлен факт мошенничества — подлога документов покупателем;
- Нарушены права одного из супругов в ходе реализации совместно нажитого имущества.
Основанием для пересмотра сделки в судебном порядке могут стать иные лица. Так, при неоднократной перепродаже квартиры о наличии прав на нее могут заявить первые собственники — адвокаты в подобных ситуациях ссылаются на заключение сделки своими клиентами под угрозой расправы или нанесения тяжкого вреда здоровью.
Аналогичным образом развиваются события при нарушении договора пожизненной ренты плательщиком. Продажа квартиры без ведома получателя рентных платежей приводит к признанию сделки ничтожной в судебном порядке. Новый собственник теряет любые права на владение объектом недвижимости.
Что нужно, чтобы застраховать титул квартиры
Чтобы застраховать титул собственности в страховой компании, необходимо заполнить заявление и анкету. Обычно каждый страховщик имеет свой образец этих документов. Анкета должна иметь такую информацию:
- персональные данные страхуемого лица;
- срок действия и начало вступления в силу страхового соглашения;
- страховая стоимость недвижимого имущества;
- документы, использовавшиеся для установления страховой стоимости;
- регистрация по месту проживания;
- количество и характер предыдущих сделок по недвижимости;
- имущество, которое указано в заявлении при страховании титула недвижимости;
- страховые риски;
- информация о факторах, которые снижают либо повышают уровень риска возникновения страхового случая.
Важный этап – составление договора страхования при покупке квартиры. Он может быть заключён на любой согласованный сторонами срок (обычно 1 год и больше). В документе обязательно должны быть указаны:
- Дата заключения и номер соглашения;
- покрываемые риски;
- обозначение сторон договора;
- страховая сумма;
- случаи, которые являются страховыми и нестраховыми;
- порядок установления ущерба и величины страховой компенсации;
- страховая премия;
- порядок действий при возникновении страхового случая;
- права и обязанности сторон;
- описание приложений к договору;
- порядок установления ущерба и величины страховой выплаты;
- описание случаев, при которых соглашение прекращает своё действие.
Страхование титула при покупке квартиры — безопасность сделки
Страхование титула при покупке квартиры актуально в том случае, когда право собственности на жилой объект может быть утрачено.
Риск подобных ситуаций возможен на этапе продажи, при передаче в дар или получении наследства.
Когда юридическая цепочка слишком длинная, одна из сторон договора может потерять над ней контроль и оказаться в положении пострадавшей, если соглашение впоследствии признают недействительным.
При утере прав на жилье в результате стихийного бедствия или умышленного нанесения вреда имуществу выплата компенсации невозможна. Таким образом, данная схема не способна защитить владельца от всех рисков. Она ограничена действием правоустанавливающих документов и рыночными механизмами, которые сопровождают продавца и покупателя.
Страхование титула при покупке квартиры распространено как на вторичном, так и на первичном рынке. У вторичного жилья, как правило, присутствует конкретная история с несколькими участниками.