Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость в 2022 году при продаже и при дарении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Является ли сделка по продаже здания контролируемой
По контролируемым сделкам организация должна ежегодно представлять в ИФНС соответствующее уведомление. Факт того, что предметом сделки является объект недвижимости, еще не дает основания признавать ее контролируемой. Для того, чтобы такая сделка (как, впрочем, и любая другая) стала признаваться контролируемой, необходимы определенные условия.
Так, например, если сделка совершена между российскими взаимозависимыми лицами, то она признается контролируемой (если иное не предусмотрено п. 3, 4, 6 ст. 105.14 НК РФ) при одновременном выполнении двух условий:
- выполняется хотя бы одно из обстоятельств, предусмотренных в п. 2 ст. 105.14 НК РФ (в частности, когда одна из сторон сделки применяет спецрежим ЕСХН, а другая – ОСНО);
- сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за соответствующий календарный год превысила 1 млрд руб.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Дата определения доходов и расходов
Важное значение для расчёта налога имеют даты, на которые признаются доходы и расходы. От этого зависит, может ли налогоплательщик учесть их в периоде, за который исчисляется налог на прибыль организаций. Существует два метода определения момента признания доходов и расходов:
- Метод начисления. Доходы / расходы принимаются в том периоде, в котором они имели место. При этом неважно, когда фактически средства за них поступили или были на них потрачены.
- Кассовый метод. Доходы / расходы признаются на день их фактического поступления или списания.
По умолчанию применяется метод начисления. В этом случае прямые и косвенные расходы учитываются при исчислении налога на прибыль по-разному:
- прямые расходы делятся между стоимостью незавершённого производства и продукции, которая изготовлена. Уменьшать налоговую базу за счёт прямых расходов можно только по мере того, как готовая продукция будет реализована;
- косвенные расходы текущего периода списываются полностью, без какого-либо распределения.
При кассовом методе такого деления нет. Но применять его можно лишь организациям, у которых в среднем за четыре предыдущих квартала сумма выручки от реализации не превысила 1 млн рублей за каждый квартал.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Продажа и дарение недвижимости в 2022: какие налоги необходимо заплатить
В целях применения пп.5 п.1 ст. 259.3 НК РФ Правительство РФ утвердило обновленный перечень основного технологического оборудования, эксплуатируемого в случае применения наилучших доступных технологий.
Новая версия перечня вступает в силу с 01.01.2022 (см. Распоряжение Правительства РФ от 09.08.2021 N 2196-р). В отношении оборудования, включенного в данный перечень, налогоплательщик имеет право применять к основной норме амортизации специальный коэффициент, но не выше 2. При этом в перечне определены наименование технологического оборудования в соответствии с нормативно-технической документацией, код ОКОФ, существенные характеристики технологического оборудования, количественные показатели, установленные в информационно-технических справочниках по наилучшим доступным технологиям. Нормативно-техническими документами, подтверждающими отнесение технологического оборудования к технологическому оборудованию, эксплуатируемому при применении наилучших доступных технологий, являются технический паспорт, проектный показатель и (или) гарантийный показатель по договору (Письмо Минфина России от 25.09.2020 N 03-03-06/1/84100).
С 1 января 2022 года по договорам лизинга, заключенным с 1 января 2022 года и позднее применяются новые правила налогового учета.
С 1 января 2022 года по «новым» договорам лизинговое имущество амортизирует лизингодатель. Утратил силу п. 10 ст.258 НК РФ об амортизации ОС тем, у кого на балансе лизинговое имущество. Также исключена из НК РФ норма п. 8.1 ст. 272 НК РФ о порядке определения расходов лизингодателя, в случае, когда балансодержателем предмета лизинга являлся лизингополучатель (пп. 25 ст. 1 Федерального закона от 29.11.2021 № 382-ФЗ). То есть отменены правила признания расходов для лизингодателя в ситуации, когда лизингополучатель амортизировал предмет лизинга в налоговом учете, а лизингодатель признавал расходы на его приобретение пропорционально сумме арендных (лизинговых) платежей и в тех периодах, в которых указанные платежи предусмотрены условиями договора (пп.10 п.1 ст. 264 , п. 8.1 ст. 272 НК РФ).
Лизингодатель сможет применять повышающий коэффициент амортизации — не выше 3. Указанный специальный коэффициент по-прежнему, не применяется к основным средствам, относящимся к 1-3 амортизационным группам (пп. 1 п.2 ст. 259 НК РФ).
Лизингополучатель будет учитывать в расходах только лизинговые платежи. Но в случае, если в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга, подлежащего по окончании срока действия договора лизинга передаче лизингополучателю в собственность на основании договора купли-продажи, лизинговые платежи у лизингополучателя учитываются в составе расходов за минусом этой выкупной стоимости (пп. 10 п.1 ст. 264 НК РФ в ред. пп. 23 ст. 1 Федерального закона от 29.11.2021 № 382-ФЗ). Ранее было установлено, что у лизингополучателя, который учитывает на балансе предмета лизинга, расходами признаются лизинговые платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу.
Как уже говорилось, учет лизинговых операций в 2022 году ведется по-новому только по новым договорам.
Перечисленные выше новации в налоговом учете лизинговых операций не распространяются на договоры лизинга, действующие на 1 января 2022 года. По таким договорам до окончания их действия лизингодатель и лизингополучатель учитывают имущество, являющееся предметом лизинга, по старому, т.е. по правилам ведения налогового учета, предусмотренным главой 25 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2022 (п.1 ст.2, п.4 ст. 3 Федерального закона от 29.11.2021 № 382-ФЗ).
С 1 января 2022 года к расходам на НИОКР в целях ст. 262 НК РФ добавляются расходы на приобретение исключительных прав на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, селекционные достижения, программы для ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем по договору об отчуждении исключительных прав, прав использования указанных результатов интеллектуальной деятельности по лицензионному договору в случае использования приобретенных прав исключительно в научных исследованиях и (или) опытно-конструкторских разработках (п. 36 ст. 2 п.4 ст. 10 Федерального закона от 02.07.2021 N 305-ФЗ). Аналогичное положение в отношении прав на изобретения, полезные модели или промышленные образцы было включено в ст. 262 НК РФ ранее и действовало по 31.12 2020. Норму вернули в ст. 262 НК РФ гл. 25 «Налог на прибыль организаций» с 2022 года, дополнив ее правами на селекционные достижения, программы для ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем.
До 1 января 2022 работодатели имели право относить в состав расходов на оплату труда для налога на прибыль затраты по организации туризма, санаторно-курортного лечения и отдыха на территории РФ по договору (договорам) о реализации туристского продукта, заключенному работодателем с туроператором (турагентом) в пользу работников (и членов их семей) с учетом норм п.24.2 ст. 255 НК РФ.
Согласно поправкам, внесенным Федеральным законом от 17.02.2021 N 8-ФЗ, в составе расходов на оплату труда с 1 января 2022 года будут учитываться не только путевки от туроператоров и турагентов, но и расходы на оплату работодателем услуг по санаторно-курортному лечению (включая расходы на проживание и питание) на территории РФ, по договорам с организациями, оказывающими данные услуги, но и расходы в виде сумм полной или частичной компенсации работникам произведенных ими затрат на оплату данных услуг (включая расходы на проживание и питание) на территории РФ (см. письмо Минфина РФ от 02.06.2021 N 03-04-06/42897).
При этом нормативы учета затрат на путевки в целях налогообложения не изменились. В «прибыльных» расходах можно отразить не более 50 000 руб. в совокупности за год на каждого отдыхающего. И расходы на путевки вместе с расходами на ДМС и медицинские услуги в пользу работников не могут превышать 6% от суммы расходов на оплату труда.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.
Налогообложения нежилого фонда ИП
Предприниматели, зарегистрированные в налоговом органе, уплачивают такие налоги с продажи:
- 13% для общей системы;
- 6% для упрощенцев от прибыли. 15% от дохода, очищенного от затрат по сделке с таким объектом.
Перед тем как готовится сделка, собирается пакет бумаг и после этого выясняется налоговая ставка и кадастровые документы. Эту процедуру можно вменить оценщику и заплатить за отчет. Риелтор берет за свои услуги только по факту совершения сделки. Оптимизировать налоги возможно путем отчислений по сумме затрат. Исчисление производится из общих доходов вычитанием затрат. Бухгалтер занимается исчислением причитающейся к уплате в казну величины налогов и всех понесенных при этом затрат. Такие затраты могут предполагать проведение косметического или же капремонта в зависимости от того, в каком состоянии находится здание и на каких условиях его продают. После передачи здания новому собственнику сдается налоговая декларация. Проведенная сделка находит свое отражение в таких бумагах:
- бухбаланс;
- выписки из реестров;
- банковская выписка.
Пример #1. Описание процесса продажи.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом имеют свои особенности. ООО “Астарта” решило продать свой второй магазин по продаже хозтоваров. Рассмотрим этот процесс пошагово. Вообще ООО “Астарта” сначала нужно объявить стартовую стоимость продажи, определить которую поможет оценщик или сделать это возможно самостоятельно, изучив рынок недвижимости. ООО “Астарта” решило воспользоваться услугами риелтора, чтобы не тратить свое время на поиск покупателей и подготовкой к сделке. Итак, процесс затрагивает такие этапы:
Шаг 1 – Направить объявления в СМИ, интернет-ресурсы, газеты с целью продажи такого магазина. Со стороны покупателей можно отметить целевое назначение для передачи в аренду или использовать под офис.
Шаг 2 – Подготовка всей документации. ООО “Астарта” решило проверить реальность и правдивость правоустанавливающих документов. Так, к примеру, с магазином все в порядке, но за время использования его в бизнесе была достроена неузаконенная подсобка. Риелтор занялся процессом получения на нее бумаг в БТИ.
Шаг 3 – ООО “Астарта” с риелтором и пакетом бумаг направился к нотариусу на заключение договора купли-продажи с покупателем. Нотариус изучает все поданные на сделку бумаги (ст. 550 ГК РФ).
Шаг 4 – Нотариус вносит изменения по продаваемому магазину в Росреестр прав собственности. Запомните, что свидетельства о праве собственности не выдаются, а права доказываются выпиской из ЕГРН.
С какой суммы выплачивается?
Если плательщиком является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, то налоговой базой для исчисления НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости является вся полученная сумма дохода. В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.
Предприятия и ИП включают в налоговую базу также весь полученный доход от продажи, однако в большинстве случаев (за исключением использования УСН с объектом «доходы») после покупки коммерческой недвижимости налогоплательщики имеют право учитывать в расходах для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением имущества, либо амортизационные отчисления.
Уплата: порядок действий
Заплатить налог можно в наличной либо безналичной форме. Существует несколько способов уплаты налогов:
- через отделение банка;
- с помощью платёжного терминала;
- через онлайн-сервисы.
В общем виде инструкция по уплате налога выглядит следующим образом:
- отразить сумму налога в отчётности;
- подать декларацию;
- заплатить налог.
Сроки уплаты налогов приведём в следующей таблице.
Сроки уплаты налогов при продаже коммерческой недвижимости
| Налог | Срок |
| НДФЛ | 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчётным. |
| Налог на прибыль |
|
| УСН |
|
| НДС | Ежемесячно до 25 числа следующего месяца. |
Если при продаже недвижимости внимательно прочесть Налоговый кодекс РФ, то проблем с налоговиками не возникает. Но бывают ситуации, при которых толкование размеров налога не однозначно. Например, если ИП после закрытия продает личный гараж, который в деятельности не использовал, то ставка налога для операции составит 13%, причем можно будет использовать налоговый вычет.
Если же после закрытия ИП продает торговый павильон, то налоги будут начисляться на юридическое лицо. В большинстве таких ситуаций необходимо будет оплатить 20% НДС и налог на прибыль.
Налогообложение продажи помещения дело не очень простое. Особенно если продажу осуществляет индивидуальный предприниматель. Но во всех тонкостях вопроса можно разобраться, если уделить достаточное внимание Налоговому кодексу.
Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
Если же вы не резидент, тогда бремя падет только на те доходы, которые вы получили на территории РФ. Итак, вы продали квартиру. Для того чтобы узнать, нужно ли декларировать доходы, вам следует просмотреть свидетельство о ее регистрации. Если жилье пребывает в вашей собственности уже больше трех лет, то налог платить не нужно.
В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2020 года. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи.