Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Альтернатива: закрепление ВРИ «под ИЖС» для земель СХН
Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.
Данная процедура возможна в случае, если ВРИ участка – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства», а также в случае, если возможно изменение иного ВРИ имеющегося участка СХН на вышеозначенные. Процедура закрепления дополнительного ВРИ во многом схожа с изменением назначения земли, но может видоизменяться в зависимости от местных норм законодательства.
Закрепление дополнительного ВРИ не предусматривает снижения кадастровой стоимости земли, вследствие чего отпадает необходимость выплаты материальной компенсации государству.
Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.
Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.
В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:
- на каких основаниях выдано разрешение;
- границы участка и его номер;
- площадь земельного надела;
- категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.
Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета. Намного эффективней проводить смену или дополнительное разрешение ВРИ, без изменения категории. Однако с точки зрения владельца, не намеренного заниматься сельскохозяйственной деятельность, выгодней провести смену категории.
Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:
- компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
- расходы на проведение экологической экспертизы;
- стоимость подготовки проектной документации;
- стоимость оплаты регистрационных услуг;
- расходы на получение справок и выписок.
Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.
Какие преимущества дает разрешение на индивидуальное жилищное строительство?
При существующем порядке перевода сельскохозяйственных земель в категорию, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, земельный надел юридически становится частью инфраструктуры населенного пункта. Этот статус дает определенные преимущества его владельцам, например:
- возможность прописаться без какой-либо административной или судебной волокиты;
- автоматическое предоставление построенному на участке дому почтового адреса;
- возможность подключения дома на общих основаниях ко всем городским коммуникациям (электросетям, водопроводу, газопроводу);
- ответственность коммунальных служб населенного пункта за обслуживание дома и расчистку подъездных путей к нему.
Стоит подчеркнуть, что изменить категорию земельного участка удается не всегда. В отношении всех категорий действуют установленные ограничения или прямые запреты. Воспользоваться правом перевода можно в исключительных случаях:
- консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
- создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
- формировании черты населенных пунктов;
- размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
- при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
- выполнении обязательств и договоров международного характера;
- признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
- включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.
Порядок перевода одной категории земли в другую
Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.
- Подготовка документов.
Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.
Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:
- кадастрового номера участка;
- подтверждения полномочий заявителя;
- категории земли, которая присвоена ей сейчас;
- причин перевода;
Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:
- Паспорт заявителя (собственника).
- Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
- Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
- Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
- Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
- Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости). Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.
В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.
- Куда обращаться с ходатайством.
Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником. Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления. Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.
- Получение результатов.
Как и при ИЖС, в некоторых случаях сельхоз земли (например, относящиеся к СНТ — садовому некоммерческому товариществу) можно использовать для жилищного строительства, а также для последующей прописки. Естественно, возникает вопрос о целесообразности перевода участка в ИЖС.
Преимущества земель ИЖС в том, что они изначально приспособлены для строительства жилых объектов с нуля, для этого не требуется дополнительное разрешение муниципальных властей. Другие плюсы:
- Проведение и ремонт коммуникаций проводится владельцами участков независимо друг от друга, что освобождает от обязательного паевого взноса.
- Участок земли ИЖС является полностью частным, его хозяину не надо следовать правилам СНТ или ДНТ.
Можно ли земли сельхозназначения перевести в ИЖС и сколько это стоит
- напрямую в местную администрацию;
- почтой или через представителя (с описью вложений и уведомлением о вручении); через МФЦ;
- через Единый портал Госуслуг (в электронной форме с прикреплением отсканированных образов прилагаемых документов).
- Проверить, подходит ли участок для перевода в ИЖС.
- Подготовить и предоставить документы, обосновать необходимость перевода земель.
- Получить итоговое решение. При положительном ответе обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Ходатайство о переводе земель сельхозназначения в ИЖС составляется в свободной форме. Документ должен содержать следующую информацию:
- паспортные данные собственника земельного объекта;
- кадастровый номер участка;
- реквизиты документов, подтверждающих право собственности заявителя на землю и на недвижимость, расположенную на ней (при наличии);
- действующая категория и вид разрешенного использования участка;
- желаемая категория и вид разрешенного использования участка;
- изложение сути просьбы и ее обоснование.
- возможность законного строительства жилого дома и его эксплуатации;
- гарантированное получение разрешения на оформление постоянной регистрации по месту проживания и получение почтового адреса;
- подключение дома к инженерно-техническим сетям;
- приоритетное право на прокладку и расчистку подъездных путей;
- присвоение постройке статуса жилого дома, что сопровождается повышением стоимости объекта недвижимости.
Перевод земли из сельхозназначения в земли ижс: порядок перевода
- подача соответствующего заявления в муниципалитет;
- предоставление пакета необходимых документов (при отсутствии хотя бы одного из требуемого списка, ходатайство не будет принято);
- оплата госпошлины;
- получение акта о переводе земли в другую категорию;
- оформление участка и внесение изменений в Реестр недвижимости.
- ФЗ №172, регулирующий процедуру перевода земли из сельхозназначения в ИЖС;
- ФЗ №101, определяющий оборот земель сельскохозяйственного назначения, включая право на строительство;
- ФЗ №373, регулирующий требования к разрешению на строительство домов;
- статья №51 ГрК РФ, определяющий процедуру получения разрешения на строительство;
- некоторые другие статьи из ГК РФ, используемые в каждом случае в индивидуальном порядке.
Можно ли обжаловать отказ?
Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском. К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины. Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления. Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел. Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.
Можно ли перевести землю с/х назначения в ИЖС
Главные положения законодательной базы, рассматривающие данный вопрос, находятся в законе Земельного кодекса (№ 172). Согласно ему, покупаемый надел земли уже должен быть закреплен за определенным населенным пунктом. Укажите причины перевода участка. Обозначьте мотивы своего намерения. Для этого обратитесь в соответствующие органы местной власти.
При проведении анализа кадастровой стоимости можно определить самый дорогой надел земли – это территория сельскохозяйственного назначения. Таким образом, вопрос обоснования такого перевода является очень важным и серьезным. Решить проблему также помогут другие документы, например, Градостроительный кодекс РФ. В нем указаны все особенности подобных переводов и причины, по которым это сделать будет невозможно.
В случае расположения угодья за границей имеющейся отрасли, перевод проводят после проведения процедуры межевания.
Подобный процесс возможен, когда:
- территория расположена недалеко от населенного пункта. Причем такое размещение согласовывается с генеральным планом функциональных участков;
- планирование вышеуказанных наделов производится в качестве специального назначения с целью развития города или поселка.
Таким образом, перевести участок земли вполне реально только при определенных условиях, для этого не должно быть никаких преград.
Причины смены категории земель
Изначально сельхозземли предусматриваются для целей выращивания агрокультур или разведения скота. Поэтому разрешенные законом на них постройки — это хранилища, коровники, свинарники, погреба для корнеплодов и прочее. Все такие здания абсолютно не требуют присвоения им почтового адреса и регистрации для проживания.
Однако многие землевладельцы желают возвести на своих участках коттедж, дачу, которые могут стать собственностью, передаваться по наследству, иметь ценность. Это не применимо к вышеуказанным строениям, поэтому нужно, чтобы у них был правовой статус. Для этого нужна их регистрация в качестве жилого дома, а не коровника.
Если оформление прошло успешно, участок теперь будет относится к землям поселений. Власти должны будут чистить дороги, облагораживать окрестную территорию. Жильцы получат право требовать и подведения коммуникаций: газа, водопровода и так далее.
Основания для изменения ВРИ угодий сельскохозназначения
Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией. Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.
Надел СХН переведут в категорию земли населенного пункта только в случае его вхождения в пределы города, села или поселка. Таким образом переход возможет при соблюдении таких условий:
- расположение в непосредственной близости от границ населенного пункта (это должно отображаться в генеральном плане застройки);
- нахождение участка на территориях, которые рассматривают в качестве резерва для расширения пределов того или иного поселения;
- не нанесение вреда недрам, в случае возведения постройки (должно быть соответствующее заключение экологов);
- отсутствие других противопоказаний на государственном уровне.
Статус надела меняется согласно утвержденной документации по землеустройству (территориальному планированию).
Таким образом перевод участка в категории, позволяющую осуществлять индивидуальное жилищное строительство возможен только при отсутствии нарушения требований действующего законодательства.
Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:
- дачного;
- садоводства.
После изменения статуса угодий владелец сможет ощутить ряд преимуществ. Все возведенные им постройки будут узаконены и официально введены в эксплуатацию. Проживающие в доме лица смогут получить постоянную регистрацию. Кроме этого, изменение статуса существенно увеличит стоимость объектов недвижимости, построенных на участке.
Сколько стоит перевести землю в ИЖС
Затраты на перевод участка в ИЖС сегодня определяются исходя из того, в каком субъекте государства находится данная недвижимость, а также от ее индивидуальных характеристик.
Итоговая стоимость процедуры складывается из следующих расходов:
- по уплате госпошлины. Она составляет 30% от стоимости земельного участка по кадастру. Если данные о кадастровой стоимости имущества не известны, обратитесь в Росреестр и получите соответствующую справку;
- на оказание нотариальных услуг. Обращение к нотариусу необходимо только в определенных обстоятельствах. Например, при нахождении землевладения в долевой собственности. В таком случае каждый сособственник должен оформить согласие на перевод земли в другую категорию. Расходы при этом определяются с учетом числа совладельцев территории и количества оформленных документов;
- на оплату юридической помощи. При возникновении каких-либо затруднений или при отсутствии возможности лично заниматься оформлением документов, воспользуйтесь помощью квалифицированного юриста. Стоимость таких услуг может быть разной и варьируется в пределах 10 000 – 50000 рублей (с учетом конкретных обстоятельств).
Процесс замены категории землевладения на ИЖС происходит на платной основе – в некоторых случаях это может обойтись в довольно крупную сумму (до 200 000 рублей).
Перед тем, как начать заниматься подготовкой документации по переводу участка в другую категорию, внимательно оцените все положительные и отрицательные стороны такого мероприятия, ведь оно требует серьезных затрат, как финансовых, так и временных.
Куда обратиться для оформления
Рассмотрим, как правильно перевести землю из сельхозназначения в ИЖС. Чтобы перевести ЗУ в иную категорию нужно обратиться в органы МСУ, под управлением которых находятся все земли, принадлежащие к административной единице.
Если ЗУ находится в городе, то решения о переводе принимаются городскими властями. Если же собственность находится за городом, то переоформить ЗУ можно в районных органах власти.
Вывести земельный надел из одной категории в другую может собственник личного подсобного хозяйства.
Важно! Перевод ЗУ осуществляется не только владельцами, но и лицами, имеющими право на использование земельной собственности, например, у граждан, которые снимают участок в аренду при согласии собственника земли.
Если недвижимое имущество принадлежит нескольким гражданам, каждый из которых имеет долю на участке, то смена типа ЗУ может быть осуществлена только при согласии всех собственников. Соглашение между владельцами недвижимости должно быть подтверждено документально и предоставлено в уполномоченную организацию.
Плюсы и минусы перевода
Перед тем как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС, следует оценить все преимущества такого решения. К плюсам относится:
- имеется возможность на территории построить частный жилой дом, пригодный для постоянного проживания людей;
- строению присваивается адрес;
- можно оформить в таком здании прописку;
- государство обязано предоставить собственнику территории возможность проведения коммуникаций и использования разных социальных услуг;
- при необходимости может быть получен налоговый вычет;
- участок и строение на нем могут использоваться в качестве залогового имущества при оформлении крупных кредитов.
Но даже при наличии многих плюсов такой перевод имеет некоторые минусы. К ним относится то, что государство может уменьшить территорию, предназначенную для строительства дома. Дополнительно возникают многочисленные бюрократические проволочки, так как приходится оформлять множество документов на землю и будущее строение.