Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «За чей счет должны меняться батареи в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ст. 19 ГК РФ и 36 ЖК РФ, сказано, что внутридомовые коммуникации, к которым относятся и батареи, принадлежат жильцам на праве долевой собственности. В неприватизированном жилье они принадлежат администрации населенного пункта или другой организации, выделившей квартиру. Такого же мнения придерживается Минрегионразвития в письме №16273-СК/07 от 4.09.07.
Кому принадлежат батареи в квартире
Но законами определены ситуации, при которых внутриквартирные коммуникации не относятся к внутридомовому имуществу:
- хозяин или наниматель квартиры на основании п. 12 ч.1.1 Правил № 491 заменил в ней теплокоммуникации за свои деньги;
- на входе в квартиру установлен кран или другая арматура, отсекающая ее от остальной внутридомовой сети. Минрегионразвития двух своих письмах № 18453-АД/14 от 29.07.08 и 11294 – ЛС/14 от N 11294-ЛС/14 от 17.04.09 указал, что такие коммуникации общедомовыми не считаются.
Такой же позиции придерживался и ВС в своих решениях № КАС09-547 от 24.11.09, № 91-АД16-1 от 06.06.16 и др. Поэтому все теплоприборы, отделенные вентилем, или установленные собственниками/ нанимателями не считаются частью общедомового имущества.
Как поменять или отремонтировать отопительный прибор бесплатно через УК / ЖЭК?
Итак, вы живете в квартире, где являющиеся имуществом УК приборы отопления давно пора заменить, либо приобрели жилье на вторичном рынке и столкнулись с такой необходимостью. Только одного желания недостаточно – законность требований бесплатной замены батарей нужно доказать — вышел срок эксплуатации, либо батареи не справляются с обогревом квартиры, не обеспечивая нужной температуры, имеют дефекты и т. д. (узнать температурный график центрального теплоснабжения по ГОСТу и нормы нагрева воды в радиаторах системы отопления можно здесь).
Для того чтобы официально через ЖЭК произвести ремонт или замену радиаторов, должны быть основания. Алгоритм действий должен быть определенным, если добиться цели вы хотите без ущерба для собственных нервов и траты лишнего времени. Все заявления нужно подавать письменно. Инструкция, как добиться бесплатной замены или ремонта отопительных приборов в квартире – далее.
Ответственность в случае аварийной ситуации
При авариях после ремонта, если монтаж новых батарей отопления выполнялся сотрудниками не вашей УК, а сторонних организаций, вся финансовая ответственность ляжет на ваши плечи.
Доказать непричастность к аварийным ситуациям можно только в тех случаях, если при замене радиаторов вы получили разрешение, а после установки была произведена экспертиза и подписан акт, подтверждающий, что все работы выполнены в соответствии с нормативами и нарушений не выявлено.
Замена батарей в квартире – сложный вопрос. Если вы мерзнете, а УК не идет навстречу – решить проблему поможет только вышестоящий орган.
Решившись заменять батареи самостоятельно, что приходится делать многим собственникам квартир в МКД, не желающим обращаться в суд и тратить время и деньги, обязательно получите в УК разрешение на проведение работ и наймите для их выполнения сотрудников вашей УК – так можно защитить себя от дальнейших неприятностей.
Практика решения проблем с отоплением в пользу собственников квартир встречается все чаще. Все больше граждан решаются отстаивать свои права, сводя общение с УК не только к ежемесячным оплатам квитанций, но и к тому, чтобы данные компании выполняли свои обязательства перед людьми.
За чей счет происходит смена старых радиаторов на новые?
Менять старые батареи на новые, если они не имеют запорных вентилей и не могут с их помощью «отрезаться» от общей системы, должна УК. Сами радиаторы также должна оплачивать УК, поскольку новое оборудование станет их собственностью.
На практике УК часто отказываются покупать, менять или ремонтировать отопительные приборы за свой счет. Это основание для обращения в суд.
По всей стране известны случаи решения таких спорных ситуаций в пользу собственников жилья.
Если запорные вентили в системе отопления имеются, то менять батареи придется за свои деньги. Но обойтись без участия УК все равно не получится. Правила эксплуатации МКД устанавливают (см. п. 5.2.5), что нужно получать разрешение на проведение данных действий. Кроме того, правильно подобрать подходящие батареи можно только проконсультировавшись у специалистов УК.
Перед заменой батарей нужно провести экспертизу и рассчитать, какие радиаторы нужно покупать (сколько секций и т. д.). Экспертиза, если отопительные приборы не являются общедомовой собственностью, также оплачивается владельцем квартиры. Вносить изменения в техпаспорт не нужно – замена батарей не является перепланировкой или переоборудованием, если они устанавливаются на тех же местах, где стояли старые.
Батарея в квартире: чья собственность
Батареи, предназначенные для отопления, со временем приходят в негодность и требуют замены. Многих собственников квартир в многоквартирных домах волнует вопрос о том, за чей же счет осуществляется замена.
Как правило, владельцы помещений самостоятельно закупают новые батареи для их смены. Однако в соответствии с действующим законодательством обязанность возложена на управляющую компанию.
Согласно Постановлению Правительства N 491, принятому 13.08.2006, определен состав общего имущества собственников и управляющих компаний.
Важно! На основании данного нормативно правового акта можно смело утверждать, что к общей собственности отопительной системы относят:
- элементы, предназначенные для обогрева помещения, стояки;
- запорная арматура, а также та, которая предназначена для регулирования;
- счетчики, предназначенные для просмотра информации о поставляемом тепле;
- другие элементы, предназначенные для отопительной системы.
В случае необходимости замены батарей в квартире управляющие компании не желают производить работы за свой счет. Они утверждают, что обязанность возложена на плечи собственника. Владелец квартиры в свою очередь уверен в обратном.
По причине многочисленных споров, судебных разбирательств Министр регионального развития 4 апреля 2007 года направил разъяснительное письмо, в котором указал что батареи, находящиеся в квартире, относятся к общедомовому имуществу.
Однако руководство управляющих компаний не оповещает собственников квартир о данном факте. Это не в их интересах. Именно поэтому чаще всего жители самостоятельно проводят замену отопительных приборов в своем доме.
Если следовать разъяснению от Министерства, батареи – имущество общедомовое, отвечают в квартирах за них УК и ЖЭК. И Управляющая Компания, по закону, ремонтирует систему. Но есть небольшой нюанс в законодательстве, который позволяет УК уклоняться от ремонтных работ и замены, перекладывать расходы на плечи потребителей.
ВАЖНО! На стояке отопительной системы может быть кран, который перекрывает подачу тепла в квартиру
При наличии такого крана радиаторы уже становятся собственностью владельца жилья, и он обязан заниматься их заменой.
Без такого крана, располагающегося перед входом трубы отопления в квартиру, на стояке, меняться радиаторы в квартире приватизированной и неприватизированной должны за счет Управляющей компании, ЖЭКа, другой организации, обслуживающей дом. Это важное правило, о котором следует помнить всем жильцам МКД.
Если течет батарея, ремонтировать ее должны мастера ЖЭКа (при условии отсутствия крана перекрытия перед входом в жилье). Жильцам такой квартиры нужно только позвонить в УК или ЖЭК, вызвать по адресу мастера. Почему же чаще ремонтирует батареи в своей квартире собственник, какие причины для этого находят те, кто ответственен за обслуживание дома?
Бюрократические сложности при замене батарей
Если вы запланировали заменить батареи в квартире, сначала обратитесь к положениям закона. А закон гласит, что ваш радиатор относится к общедомовому имуществу (ст. 44 и 46 Жилищного кодекса РФ). Это значительно ограничивает ваши действия и приносит массу препятствий, связанных с процедурой согласования.
Заключение о замене батареи выносится на общедомовом собрании собственников жилья. Если у вас нет такого решения, то это расценивается как самовольное распоряжение общим имуществом и в случае аварии влечет не очень приятные последствия для вас.
Установка дополнительного прибора отопления или смена его внешнего вида требует согласования ТСЖ, УК. Специалистами обслуживающей организации это трактуется как техническое переоборудование, пометки о котором должны быть внесены в техпаспорт квартиры. Между тем такие данные, как тип отопительного прибора и его замена, в техпаспорте не отражаются.
При замене старой батареи на новую аналогичной или другой формы, а также при переносе ее на другое место обслуживающая организация всегда ставится в известность.
Замена батарей отопления в квартире через УК (ЖЭК)
В момент аварии (например, радиатор дал течь) замена батареи отопления полностью лежит в зоне ответственности организации, на счет которой жильцы перечисляют деньги за обслуживание общего имущества и проведение капитального ремонта. Нельзя говорить о том, что такая замена происходит бесплатно. Случаи же принуждения к покупке новых приборов нередки. Бывает, что и квитанции выписывают на стоимость проведенных работ.
Самое неприятное, если процесс замены батарей понадобится в аварийном режиме в отопительный сезон. А представители УК начнут уклоняться от своих обязательств, ссылаясь на то, что у них нет ни времени, ни работников или вообще самих радиаторов. Старый снимут, заглушки поставят и вежливо предложат подождать.
Действия фиксируются в письменной форме. Все жалобы, заявления, акты, любые другие сопровождающие процесс, документы должны быть в 2-х экземплярах. Сначала вызывается подрядная организация для составления акта. Далее претензия вместе с актом относится в УК. В претензии надо сослаться на 491 Постановление Правительства РФ.
Получается, что по своему хотению жильцы не могут менять батареи в своих квартирах, т.к.
К примеру, когда замена уже произведена, и вы планируете ее узаконить, следует обратиться в экспертную комиссию, которая, в свою очередь, если нет нарушений проектных показателей, может подтвердить легальность установки радиаторов.
Порядок замены батареи в приватизированном жилье
В приватизированном жилище приборы являются собственностью владельца жилья, и производить их смену по ЖК должен собственник за свой счёт. Единственным отступлением от правила, является смена радиатора, без оплаты, вслучае не прогревания прибора по вине ЖЭКа и создания некомфортных условий проживания жильцам квартиры и соседям, находящимся по стояку.
Для выполнения ремонта в приватизированном жилье можно пригласить работников ЖЭКа или специалистов частной монтажной организации. Как правило, стоимость услуги у этих специалистов не отличается. Но, официальное оформление заказа через УК или ЖЭК, упрощено по форме исполнения.
Сравнительная таблица действий в различных организациях
О том, сколько стоит замена радиатора в квартире, при выполнении работ через УК, можно узнать, написав заявление на выполнение ремонта по следующему образцу:
Образец заявления
Все обращения, которые направляются в жилконтору, независимо от права обладания жилищем, должны быть в письменном виде и с отметкой об их получении. В противном случае, расходы по устранению аварий или других ситуаций затрагивающих материальные аспекты жилищных вопросов, будут возложены на жильцов.
Жильцы не являются собственниками, производить замену должна Управляющая Компания за свой счет. Но УК не будет менять то оборудование, которое является рабочим. Самостоятельно жильцы также не могут этого сделать по закону. Батареи – собственность общая, и менять ее можно только при согласии всех жильцов дома.
Предосторожности в данном вопросе обоснованы, так как неправильное подключение или установка плохого оборудования может привести к аварии на сети, от которой пострадает весь дом:
- Если есть желание поменять радиатор на новый, улучшенного дизайна и с высокой теплоотдачей, в первую очередь нужно поговорить с представителями УК, согласовать с ними свои действия.
- Не будет препятствий, если менять старые батареи на новые, но аналогичной конструкции. Это не приведет ни к каким изменениям в работе общей системы.
- При установке радиаторов с другими техническими характеристиками, другой конфигурации, нужна консультация эксперта. Не исключено, что батареи другой модели могут отрицательно сказаться на отоплении других квартир, изменить давление в трубах, в тепловом балансе всего здания.
- Собственник квартиры может запланировать не только замену радиаторов, но и их перенос на другое место. Это еще более глобальная проблема, при решении которой также не обойтись без экспертизы и обсуждения вопроса с представителями Управляющей Компании.
Только опытный и квалифицированный специалист сможет оценить риски и дать оценку планируемым работам. Такая экспертиза должна проводиться по инициативе собственника жилья и за его счет.
Сам процесс монтажа новых батарей следует доверять мастерам из УК или ЖЭКа, они хорошо знают систему, где нужно перекрывать рабочий поток, другие моменты. Эти мастера смогут выполнить работу более качественно, оперативно, чем представители частных фирм и компаний. К тому же и спросить за плохое качество всегда будет кого.
Наниматели муниципального жилья будут оплачивать ремонт батарей, если есть вентиль на стояке.
Если произошла протечка радиатора и требуется его замена, а также если сломался счетчик общедомовой, нужно обратиться в обслуживающую компанию. Она должна восстановить рабочее и безопасное состояние общедомового оборудования отопительной системы. Исключением могут быть батареи в квартире, перед которой есть вентиль на стояке отопления.
ВАЖНО! Для замены нужно написать заявление в УК, она должна отреагировать. Если официальное письмо не дало эффекта, нужно подготавливать документы и подавать исковое заявление в суд.
Нужно выяснить для себя два основных правила. Если перед входом в квартиру есть перекрывающий вентиль на трубе отопления, менять радиаторы придется за свой счет. Если такой арматуры нет, нужно добиваться от УК замены батарей как общедомового имущества.
Радиаторы отопления – общее или частное имущество?
Понять, кто должен заниматься заменой вышедших из строя отопительных приборов в приватизированной квартире, можно, только установив, в чьей собственности они находятся.
Постановлением Правительства РФ № 491 в августе 2006 года были приняты правила, регулирующие состав общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно 6-му пункту этих правил, к такому имуществу относится система отопления, расположенная внутри дома. В нее включены:
- стояки;
- арматура (регулирующая и запорная);
- обогревающие элементы (радиаторы);
- общедомовые счетчики тепловой энергии;
- другие виды оборудования, которое является частью теплосетей.
При замене радиаторов собственными средствами приходится выбирать непосредственного исполнителя. Кто же имеет право производить эти работы?
Выбор есть из следующих вариантов:
- Самостоятельно заменить батарею в квартире, если имеется профессиональный навык.
- Нанять частника.
- Обратиться к сторонним профильным организациям.
- Вызов мастера из обслуживающей организации.
Отметим, что второй и третий варианты не очень практичны. В случае возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств при замене батареи в квартире, за чей счет будут устраняться поломки? Правильно, за ваш. А уже вы сами будете разбираться со сторонними компаниями или частником.
Если вы решили, что замену батареи в квартире МКД будете проводить за свой счет, пишите заявление в организацию, обслуживающую ваш дом.
Объясним почему:
- ее специалисты имеют все схемы подключения и знакомы с особенностями централизованного отопления;
- имеют доступ к точкам отключения и подачи отопления в квартиры;
- они же и будут нести ответственность в случае форс-мажора.