Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно сэкономить на налогах при сдаче квартиры. Советы юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», сомневаются, что создание единой базы договоров аренды и введение штрафов сможет решить вопрос серой аренды. Во-первых, создание такой информационной системы сопряжено с огромными расходами. Во-вторых, сама система на начальном этапе может работать с серьезными сбоями. В-третьих, данная инициатива выдвинута без учета мнения игроков рынка (ЦИАН, «Авито», «Яндекс»), которые негативно оценивают такую патерналистскую политику государства. «Все это может привести к обратному эффекту — еще больший уход в серую зону», — отметил Владимир Кузнецов.
Согласна с коллегой и управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, люди могут вовсе перестать заключать договоры и начать пускать «пожить» в квартиры «друзей», «друзей друзей» и «дальних родственников». «Доказать обратное будет очень сложно. Даже сейчас рынок, где люди снимают квартиры вообще без всяких письменных договоров, очень большой. Как бы мы ни призывали заключать договоры, многие считают, что этого делать не нужно», — отметила эксперт.
Кроме того, многие пожилые люди вообще не пользуются ни смартфоном, ни интернетом, поэтому для этой категории людей все цифровые изменения немного преждевременны, добавила Мария Жукова.
Сами штрафы, предложенные Минстроем, за проведение расчетов вне ГИС невелики, по крайней мере по московским меркам (для физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб.), отмечают эксперты.
Позитивный пример самозанятых
В качестве позитивного примера вывода из тени аренды жилья эксперты называют введение статуса самозанятых, который позволяет платить налог с доходов от сдачи жилья по ставке 4%, а не обычной ставке НДФЛ 13%. «Рынок начал выходить из серой зоны после внедрения инструмента самозанятости, 4% — это предельно комфортная ставка налога для арендодателей, очень выгодная цена снижения рисков», — считает Татьяна Школьная.
По данным ФНС, аренда — на девятом месте в рейтинге отраслей, которые выбирают самозанятые по всей России, этот инструмент доказал эффективность. По оценкам ЦИАН, трое из четверых рантье выбрали именно такой способ уплаты налогов. «То есть обелять рынок необходимо в первую очередь низкими налоговыми ставками, а не только административной ответственностью, которая может сказаться негативно на рынке», — уточнила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Аналогичную точку зрения высказала управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль»: «Сейчас многие стали регистрироваться как самозанятые, и процесс идет в положительную сторону. Нужно продолжать работу в этом направлении: информировать, разъяснять, убеждать». Например, многие пенсионеры не оформляются самозанятыми, поскольку им не разъясняется, что категория «самозанятый» не равна категории «работающий пенсионер». Никто у них социальную пенсию и доплату не отберет, а они именно этого боятся, добавила Мария Жукова.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
Какая ответственность за неуплату налогов
НК РФ предусматривает штрафные санкции за незаконную предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей жилого помещения в аренду:
- Умышленное уклонение от уплаты налоговых взносов согласно 122 статье НК грозит штрафом в сумме 20 – 40% от их величины;
- Непредоставление в ИФНС декларации согласно 119 статье НК влечет наложение штрафных санкций в сумме 5% за каждый месяц задержки. Минимальная величина равна 1000 рублей, а максимальная 30%.
Граждане, причинившие государству материальный ущерб в значительном объеме, привлекаются к уголовной ответственности по статьям 198 и 199 УК.
К таким последствиям приводит сокрытие налогов на сумму свыше 600 тысяч рублей в течение трех лет для физических и 2 млн. руб. для юридических лиц.
Наказание за данные преступления зависит от тяжести совершенного деяния и выражается в:
- Денежном штрафе;
- Принудительных работах;
- Аресте;
- Лишении свободы.
Риски арендодателя при незаконной сдаче квартиры в аренду
За незаконную деятельность, связанную со сдачей недвижимости в наем, в законодательстве РФ предусмотрена ответственность. Однако это далеко не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться собственник в данной ситуации.
Чем же рискует арендодатель, не заключивший договор:
- Крупный штраф и уголовная ответственность в виде тюремного срока минимум на полгода за долги перед государством до 0,5 миллиона рублей и максимум до трех лет за сокрытие налогов на большую сумму;
- Испорченное имущество и отделка. Если с квартирантами не заключался договор, то доказать их вину в пропаже и порче бытовой техники будет проблематично. Также маловероятно взыскать с них компенсацию испорченных дверей, окон или стен;
- Незапланированные расходы. В качестве них могут быть счета за коммуналку. Например, после освобождения квартиры, вам придет счет за телефонные разговоры на большую сумму. Как правило, они приходят за международную связь или пользование платными телефонными услугами;
- Обман со стороны недобросовестного квартиросъемщика. Случается это таким образом: владелец жилья сдал его одному человеку, а впоследствии обнаружил другого. Оказывается, постоялец пересдал его третьим лицам на длительный срок, не уведомив собственника. Квартирант может организовать на ваших квадратных метрах притон или бордель. Еще один вариант — заселение множества мигрантов.
Неофициальная сдача жилья: что грозит?
Неуплата налогов является нарушением закона. Неплательщик может нести как административную, так и уголовную ответственность в зависимости от ситуации:
- Ваш друг не вовремя или вовсе не подавал заявление. Это значит, что ему светит штраф в размере 5% от суммы налога, который он не оплатил за каждый просроченный месяц.
- Вдруг он осознает, что налоги это не его и решает злоупотреблять добротой налоговой инспекции. В таком случае его провозгласят злостным неплательщиком и назначат штраф от 20% до 40% от обязательного налога.
- Ваш друг не останавливается на достигнутом и решается на авантюру покрупнее. Он не заплатил около 600 тыс.рублей за год. Налоговая инспекция выдвигает ему штраф в размере от 30 до 100 тыс.рублей. Если и это на него не подействовало, последней мерой наказания будет арест на срок от года и больше.
Сколько платит ИП за доходы с договора найма собственного жилого помещения?
Индивидуальный предприниматель, находящейся на общей системе налогообложения и получающий доход от сдачи квартиры в аренду также имеет обязательства по уплате подоходного налога.
Доходы ИП на ОСН облагаются по ставке 13%.
При этом ИП обязан вести книгу учета доходов и расходов, и в пятидневный срок после истечения месяца, в котором появились доходы от сдачи квартиры в аренду, должен сдать в ИФНС декларацию 4НДФЛ. После этого предприниматель обязан уплачивать авансовые платежи в соответствии с п. 9 ст. 227 НК РФ на основании налоговых уведомлений.
Помимо прочего ИП имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов. Это означает, что предоставив подтверждающие расходы документы предприниматель может уменьшить свою налогооблагаемую базу. Граждане, не имеющие статуса ИП, прав на профвычет не имеют.
В случае если получаемый доход по каким-либо причинам изменился более чем на 50%, ИП должен предоставить в ФНС новую декларацию.
Налоговая легко может узнать, что вы сдаете квартиру неофициально
Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Доказать факт сдачи жилья как правило не составляет труда. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Известны случаи, когда сотрудники госслужбы узнавали об этом вообще совершенно случайно.
Например, вы сдаете квартиру компании: соответственно, в ней проживают её сотрудники. Налоговая проверяет эту организацию и находит договор аренды. В данном случае они могут проверить арендодателя и выяснить, что за прошлые периоды он налог не выплачивал.
Кроме того, такую информацию в налоговую инспекцию может сообщить участковый, он имеет право составлять акты нахождения в квартире посторонних людей, фиксировать договоры аренды жилья и брать объяснения у арендаторов в письменной форме.
Налоговики могут проверять счета. Если на них ежемесячно приходят одинаковые суммы от одних и тех же людей, может быть проведена проверка.
Ответственность за неуплату налогов физическим лицом и организацией
Главной закрепляется налоговая (ст.107 НК РФ). Наказание выглядит как штраф за неуплату налогов на имущество, размер которого разнится исходя из вида налогового правонарушения. Так, 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не больше 30% от суммы и не меньше одной тысячи руб. придётся заплатить, если налогоплательщик не предоставил налоговую декларацию, например, при продаже жилой недвижимости. В таком случае он получает наказание за неуплату налога за квартиру, дом, дачу и т.п.
Штрафы за неуплату земельного налога, налога на транспорт, другие виды имущества равны 20% от суммы начисленного налогового бремени. Если ФНС России установит факт умышленного невыполнения обязанности по предписаниям НК РФ, размер штрафа удваивается.
Кроме штрафа наказание за неуплату налогов предусматривает и пени, которые начисляются за каждый день просрочки исполнения налоговой обязанности. Размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Кроме того, ФНС России вправе наложить запрет на выезд за границу, когда налоговые долги превышают 30 000 руб., взыскать задолженность с заработной платы или с банковской карты.
Неуплата налогов со стороны ООО, АО и других форм юридических лиц чревата начислениями пеней по ставке 1/300 в первые 30 дней просрочки, а начиная с 31 дня ставка меняется на 1/150.
Когда налогоплательщик отказывается от уплаты задолженности, запускается процесс принудительного взыскания, который начинается с отправления налоговыми органами требования об уплате недоимки.
Указывается и срок, в течение которого должник в добровольном порядке должен исполнить налоговую обязанность, чтобы избежать суровое наказание за неуплату налогов юридическим лицом или гражданином. В противном случае налоговая вправе инициировать судебное разбирательство для обращения взыскания на имущество должника.
Порядок уплаты налога физическому лицу
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.
Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.
Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.
Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.
Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.
Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.
Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:
- на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
- платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).
Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.
Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.
Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.
Как налоговая вычисляет недобросовестных арендодателей?
Вернемся к моей знакомой, о которой я говорила — как она попала на налог при сдаче своей квартиры, какие штрафы ей пришлось платить. Несколько лет она благополучно сдавала квартиру дальним родственникам. Люди были семейные, спокойные. Платили вовремя, помещение содержали в порядке, с соседями жили мирно. Но они взяли ипотеку и съехали.
Знакомая дала объявление, нашла жильцов и повысила плату. Месяца три все шло хорошо, а на четвертый жильцы платить отказались. Сказали, что у них материальные трудности, а потом стали грозить налоговой. Был скандал с выселением и новые жильцы.
Девочки-студентки оказались шумными. Вечеринки, курение в подъезде. Это быстро надоело соседям, и они сообщили участковому. Участковый привлек фискальные органы, чего моя знакомая совсем не ожидала. Отпираться она не стала, да и свидетелей было много. В результате штраф.
- Сдавать квартиру внаем за деньги нелегально может быть выгодно только близким родственникам, без существенной платы. Так вы освободите себя от уплаты коммунальных платежей и не нарушите закон.
- При получении дохода с личной жилплощади его необходимо декларировать по форме 3-НДФЛ. Добровольно и в полном объеме.
- При систематическом получении дохода от сдачи квартиры, особенно если она не одна, деятельность квалифицируется как предпринимательская. За сокрытие доходов наступает уголовная ответственность.
- «Попасть» на налог при сдаче квартиры можно благодаря жильцам, соседям, просто «добрым людям».
- Только легальная сдача жилья защищает интересы хозяина. В противном случае вас могут «кинуть» на оплату, вывезти или испортить мебель, бытовую технику.
Как налоговая служба вычисляет тех, кто сдает квартиру в аренду
-
Самый распространенный способ — обычная жалоба. Пожаловаться в налоговую могут бывший супруг, кто-то из конкурентов или просто недоброжелатель. Бывают и жалобы от соседей — особенно если арендаторы доставляют им неудобства, например, шумят или хранят громоздкие вещи в общем коридоре. В некоторых случаях жаловаться могут даже сами обиженные арендаторы — например, если вы удержали с них деньги за испорченную вещь.
Фактически любой человек может написать жалобу или в саму налоговую напрямую, или в правоохранительные органы, где сообщит, что по такому-то адресу проживают люди, которые тут не прописаны, и есть подозрение, что квартира незаконно сдается им в аренду. Представители правоохранительных органов придут с проверкой, и если поймут, что действительно что-то нечисто, сами направят информационный запрос в налоговую службу.
-
Иногда налоговая может получить информацию и от управляющей компании — например, если там заметят, что в квартире серьезно увеличилось потребление воды или электроэнергии. Но тут чаще речь идет о том, что квартиру сдают не обычной семье, а, например, мигрантам, которые селятся в одной квартире.
-
Еще один источник — всем известные сайты типа ЦИАН, Авито, Яндекс. Недвижимость и так далее. Если вы размещали там объявление о сдаче квартиры, но налогов с нее не платите, у ФНС могут возникнуть вопросы. А если в сделке участвовал риелтор, то выйти на вас могут после его налоговой проверки.
-
Также не стоит забывать и о движении денежных средств по счетам. Если на вашу карту раз в месяц поступает определенная сумма, которая примерно соответствует месячной стоимости аренды, на это неизбежно обратит внимание банк. В налоговую он не пойдет, но если вы уже проходите налоговую проверку — например, направили заявление о получении вычета за покупку квартиры, не имея при этом официального дохода — то ФНС может запросить у банка информацию о ваших счетах. И если там будут заметны регулярные поступления, это вызовет вопросы.
-
У налоговых органов также есть доступ к данным ЕГРН. И если вы владеете несколькими квартирами, налоговая может предположить, что одна из них используется для получения прибыли. Налогов при этом не платите? Инспектор вполне может вызвать вас на опрос.
Куда сообщить о незаконной сдаче квартиры в аренду
Чтобы решить данную ситуацию, привлекаются государственные органы, которым можно отправить жалобу. Незаконная сдача квартиры в аренду ответственность подразумевает в зависимости от тяжести правонарушения, и начинается с визита участкового.
Производится проверка прав, на которых находятся жильцы в данном объекте недвижимости. В случае проживания без регистрации представитель власти, может применить административный штраф, связанный с нарушением законодательства в сфере миграции, основываясь на ст.19.15.1 КоАП. Далее происходит передача информации в отношении лиц, живущих в данном помещении, включая иностранцев, в УФМС.
Налоговую структуру так же интересует легализация бизнеса в сфере недвижимости. Жаловаться в ИФНС нужно в месте управления территориальной службы, а так же местонахождения помещения. После этого будет произведена проверка информации. Собственник будет вынужден давать показания в инспекции. При доказанной вине владельца предъявляется обвинение в том, что он скрывает налоги и не предоставляет отчетность. Находчивые личности должны будет оплатить назначенные суммы в бюджет и пени, касающиеся просрочки, административные штрафы, связанные с уклонением от уплаты налогов. При отсутствии реакции ФМС, ИФНС и полиции на обращения, а также, если ситуация не разрешилась должным образом, следует пожаловаться в прокуратуру. В этом случае, согласно опыту, наблюдается существенный прогресс. Незаконная сдача квартиры в аренду ответственность РФ предусматривает серьёзную, поэтому доводить до этого не стоит.