Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить недостроенный загородный дом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС
Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства. Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования. То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:
- для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
- СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Какие объекты вы можете зарегистрировать
По упрощенной системе можно зарегистрировать уже существующие объекты или здания, которые начали без разрешительных документов строить до 4 августа 2018 года. В данном случае имеются в виду:
- Жилой дом.
- Летний дачный дом.
- Садовый домик.
- Хозяйственные постройки (баня, сарай, дом под склад).
- Гараж.
Это должны быть капитальные строения, то есть такие, которые имеют связь с землей (фундамент) и не могут быть перемещены без нанесения им вреда. То есть регистрировать дачный туалет как отдельную постройку не надо. А капитальную баню – требуется.
Как определить, что объект не капитальный? Вот основные признаки:
- Постройка сборно-разборная.
- Предполагается, что ей будут пользоваться короткий срок (например, большой тент на участке).
- Нет фундамента.
- Нет стационарных коммуникаций.
Чтобы зарегистрировать права на жилой дом, владельцу понадобиться подготовить следующий перечень документации:
| Наименование документа | Примечания |
| Заявление с прошением о регистрации | От имени владельца, которому принадлежит приватизированная земля |
| Паспорт заявителя | Оригинал и его копия |
| на участок | Если он приватизирован. В противном случае – договор аренды |
| Вся документация на землю | Кадастровые и технические паспорта, планы с межеванием и указанием целевого назначения, прочее |
| Разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию | Обязательные документы, которые выдают органы местного самоуправления |
| Кадастровая и техническая документация на частный дом | Выданная ранее в Бюро технической инвентаризации или же Многофункциональным центром |
| Квитанция об уплате государственной пошлины | Сделать копию |
Заявление и собранные документы подаются в местное учреждение Росреестра, где и проходит процедура оформления и регистрации права собственности. Пакет необходимых бумаг может меняться и дополняться в каждом индивидуальном случае, о чём сообщит ответственный сотрудник.
Передача незавершенного строительства
Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.
Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства.
Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения.
Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.
Какое имущество можно оформить в собственность в упрощенном порядке
Первоначально дачная амнистия позволяла зарегистрировать лишь дачный дом на дачном участке. Реформа расширила действие закона на следующие земли:
- для ведения садоводства;
- для дачного и гаражного строительства;
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- ЛПХ и построенные на них строения (хозпостройки и любое неделимое жилье, кроме многоквартирных домов и дуплексов).
Узакониваемый дом должен соответствовать следующим параметрам:
- отдельностоящий дом;
- высота не более 20 метров и не более 3-х этажей;
- состоит из жилых и бытовых комнат;
- дом предназначен для проживания;
- невозможно разделить на несколько объектов.
Ввести дом в эксплуатацию!
В РБ местные власти, устав бороться с хроническим «недостроем», переходят в решительное наступление.
Ещё в далёком 2006 году был издан указ о мерах по сокращению незавершённых, незаконсервированных жилых домов и дач (проще говоря, «недостроя»). Этот указ должен был навести порядок с «недостроем». Да только воз и ныне там. Количество неоформленных недостроенных домов не сокращается.
Если быть точным, то это не совсем «недострой». Строительство многих домов и дач завершено, и они активно эксплуатируются. Чего нет, так это законной регистрации, которая может осуществиться только после ввода дома в эксплуатацию. Местные власти, устав терпеть игнорирование гражданами законов, обращений и прочего, решили перейти к активным действиям по наведению порядка. Они настоятельно рекомендуют владельцам недвижимости, имеющим либо проживающим в домах с высокой степенью готовности, но не принятых в эксплуатацию и не прошедших регистрацию, довести законное оформление своей собственности до конца и, в конце концов, ввести дома в эксплуатацию и оформить законную регистрацию!
Но у нас народ начинает торопиться только тогда, когда «жареный петух клюнет». Похоже, «петух» заклюёт-таки «недостроевцев».
Местные власти категорически предупреждают, что эксплуатация жилого дома или другого объекта строительства, не принятого в эксплуатацию или принятого с нарушениями, влечёт за собой наложение штрафа от двух до десяти базовых величин (актуально для РБ).
Но и это ещё не всё! При выявлении законченных строительством домов и используемых без принятия в эксплуатацию местные власти грозятся отключать данные строения от энерго -, газо- и водоснабжения!
Жильцам неоформленных домов придётся запасаться свечками и керосинками. Вот только как будут выявляться подобные строения?..
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Как оформить недострой в собственность?
Объекты незавершенного строительства в соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ являются недвижимостью, поэтому недостроенные дома и инее строения должны быть оформлены в собственность, если с ними планируется совершение каких-либо сделок (продажа, залог, дарение, аренда и т.п.).
В случае, если сделка будет происходить с земельным участком, на котором есть незарегистрированный «недострой», в договоре нельзя будет указать такой объект, т.е. в договоре придется прописать, например, что предметом договора является земельный участок, на котором отсутствуют какие-либо строения.
Однако зачастую такая формулировка может нарушить интересы любой из сторон сделки. Например, если земельный участок с незарегистрированным недостроенным домом будет сдан с такой формулировкой в аренду или предоставлен в залог, то в случае причинения вреда недостроенному объекту невозможно будет рассчитывать на компенсацию или возмещение ущерба.
Регистрация прав на недостроенный дом позволит при совершении сделки указать в договоре его стоимость, технические характеристики и т.д. во избежание возможных споров в будущем.
ГЛАВНОЕ: недостроенный дом не должен быть предметом действующего договора строительного подряда, т.е. все строительные работы должны быть завершены. Недостроенный дом или постройка могут быть оформлены в собственность на любой стадии готовности. Для регистрации права степень готовности значения не имеет, главное — должен быть фундамент, который будет свидетельством того, что недостроенный дом является недвижимостью и его перемещение невозможно без причинения ему вреда.
При регистрации права на недостроенный дом имеет значение вид разрешенного использования земельного участка.
Для регистрации права на недостроенный жилой дом на земле под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство необходимо разрешение на строительство, на земле под дачное строительство или садоводство такое разрешение не требуется.
Владельцам загородных домов закон предоставляет право оформления построек на своих садовых участках по упрощенной способу. Условно этот закон называют «дачной амнистией». Срок его применения продлен до марта 2020 года.
Чтобы понять, как правильно оформить построенный дом, нужно определиться подпадает ли он под действие дачного закона или следует учитывать на общих основаниях.
Для регистрации недвижимости по амнистии получение разрешения на строительство и эксплуатацию не требуется, что значительно упрощает процесс.
Под такой порядок оформления в собственность дачной недвижимости подпадают следующие капитальные строения, имеющие фундамент и неотделимые от него стены:
- дома для временного или постоянного проживания, а также хранения инвентаря;
- гаражи, расположенные на садовом наделе;
- основательные хозяйственные постройки – бани, сараи, беседки и другие.
Если строения на участке не относятся к указанному типу сооружений, то они оформлению не подлежат.
Как оформить недострой в собственность
Объекты незавершенного строительства в соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ являются недвижимостью, поэтому недостроенные дома и инее строения должны быть оформлены в собственность, если с ними планируется совершение каких-либо сделок (продажа, залог, дарение, аренда и т.п.).
- сделать топографическую съемку земельного участка (только для участков, расположенных в Московской области)
- получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
- на основании ГПЗУ разработать схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)
- приобрести в любом удостоверяющем центре электронно-цифровую подпись для подписания файла, содержащего скан-копию СПОЗУ (только для участков, расположенных на территории Москвы и Новой Москвы)
- подать документы и получить разрешение на строительство.
Как приватизировать землю, на которой находится дачный дом
С чего же начать оформление дома в собственность? Прежде всего необходимо приватизировать землю, на которой находится строение. Иначе какой смысл в правах на собственность, которая находится на территории, вам не принадлежащей?
Порядок приватизации следующий:
- необходимо собрать все нужные документы: заявление о предоставлении участка в частные владения, паспорт (в случае, если заявление подается представителем, необходимо заранее оформить на представителя нотариальную доверенность), правоподтверждающий документ, план расположения участка земли;
- документы нужно предоставить в уполномоченный орган по месту нахождения участка. Комиссия, назначенная местной администрацией, вынесет решение – положительное или отрицательное;
- если участок еще не образован, его будущему владельцу будет выдано решение о предварительном согласовании. Далее необходимо провести кадастровые работы, чтобы обозначить границы будущего участка;
- заключительный этап – постановка земли на кадастровый учет и регистрация прав на собственность. Процедура осуществляется Росреестром.
Если на приватизированной земле находятся еще какие-то постройки – сараи, беседки, гаражи, — их можно зарегистрировать одновременно с домом.