Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Посчитайте сколько времени вы будете проводить в пути. Ведь каждый день мы куда-нибудь ездим: на работу, учебу или по другим делам. Тут есть два варианта — выбор дома рядом с самым посещаемым местом, например, работой, или поиск оптимального расположения. Это — база. Что еще?
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.
Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.
Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.
Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.
Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:
Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:
1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;
11. аудиторское заключение;
12. заключение экспертизы проектной документации;
13. Строительные лицензии, допуск СРО.
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.
Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.
Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.
Время покупки квартиры
Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.
Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.
При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:
- транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
- ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
- не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
- старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
- не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
- хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
- отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
- приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто
Определитесь с районом
Второе, что нужно сделать перед тем, как выбрать конкретную квартиру в новостройке для покупки – это определиться с местоположением жилого комплекса. Здесь все зависит от ваших потребностей. Для частых поездок по городу лучше выбирать районы с развитой транспортной инфраструктурой. Сторонникам уединенного образа жизни, которые хотят найти квартиру на первичке, подойдут новостройки рядом с парками, лесными зонами или водоемами. Молодые семьи с детьми оценят объекты, которые строят рядом с детскими садами и школами.
Выбирая район для покупки квартиры, обратите внимание на:
- уровень развития инфраструктуры;
- транспортную доступность;
- экологическую обстановку.
Недвижимость от застройщиков в обжитых районах, как правило, стоит дороже. Но при этом жильцам не придется ждать открытия магазинов, поликлиник, детсадов и школ, государственных учреждений. Купив квартиру в новостройке на пустыре, вы рискуете остаться в изоляции на годы без права выбора. То же самое касается транспортной обстановки: если вы автомобилист, проверьте загруженность местных дорог в часы пик, если пешеход – оцените расстояние до автобусных остановок, железнодорожных станций, метро и прочих видов общественного транспорта.
Если вы хорошо знакомы с районом, который выбрали для покупки квартиры – это станет вашим преимуществом. Тем, кто оценил расположение только по картам, рассказам менеджеров и фотографиям, будет не лишним отправиться осмотреть окружение собственными глазами. Даже если поездка предстоит не самая короткая, все же лучше удостовериться, что место вам подходит – ведь в выбранной квартире предстоит жить, скорее всего, не один год.
Вторичное жилье или новостройка?
Доступная цена, новизна и отсутствие истории квартиры в новостройке против обжитой квартиры в районе, с полным комплексом инфраструктуры на вторичке, что выбрать? Сразу прийти к однозначному ответу в этом вопросе сложно – стоит оценить следующие основные критерии.
-
Стоимость. Новостройка, особенно на этапе строительства, существенно ниже по цене, чем готовое жилье.
-
Сроки. В квартиру на «вторичке» можно въехать сразу после покупки, а с «первичкой» так не получится. Как минимум – потребуется отделка, установка сантехники, мебели и прочее, как максимум – ждать еще окончания строительства дома.
-
Инвестиции. Квартира от застройщика сдается с черновой отделкой, что влечет за собой существенные затраты на ремонт, отделку, закупку строительных материалов, мебели и техники. На вторичном рынке квартиры обжитые, по желанию новых хозяев может потребоваться косметический ремонт.
-
Прописка. В квартиру в строящемся доме прописаться невозможно, пока не будет на руках свидетельства о регистрации права собственности.
-
Увеличение стоимости. Цена квартиры на стадии котлована может к стадии готовности увеличиться до 30%.
-
Потенциальный доход. Квартиру на «вторичке» можно использовать в качестве источника дохода, путем сдачи внаем, причем сдать такое жилье можно сразу после покупки.
-
Риски. Покупка квартиры по ДДУ несет в себе риск банкротства компании и «заморозки» строительства. Следует доверить свои финансы только надежному и проверенному застройщику, минимизируя риск потери денег.
Недостатки квартир в новостройках
Выбирая квартиру между новостройкой и вторичкой, следует трезво взвесить все плюсы и минусы. Плюсов у нового жилья, безусловно, больше: это чистая собственность и с юридической, и с психологической точки зрения, использование современных материалов и оборудования, возможность свободной планировки, в конце концов, в квартире, подъезде и доме все новое и чистое.
Но, приобретая квартиру в новостройке, следует помнить о «подводных камнях» такой покупки:
-
Строительный мусор, оставшийся после бригады строителей.
-
Неизбежная усадка новых домов, и как следствие, появление трещин.
-
В течение первых пару лет о тишине и покое можно забыть — звук перфоратора будет преследовать, особенно в выходные.
-
Отсутствие коммуникаций означает полный фронт работ по монтажу сантехники, электропроводки, плиты, установке межкомнатных дверей и прочие «радости» монтажа с нуля.
Варианты инвестирования
Зачастую объекты в новостройке приобретаются не с целью переезда в новую квартиру, а для вложения денег в недвижимость, чтобы спасти их от инфляции. Шаг мудрый, перспективный, но требующий анализа рынка недвижимости – чтобы инвестиции в жилье принесли прибыль, оно должно быть ликвидным.
Есть следующие варианты инвестирования в недвижимость.
Аренда. Наиболее востребованный вариант инвестирования, дающий долгосрочную, но стабильную окупаемость. Аренда жилой и нежилой недвижимости способна вернуть собственнику вложенные средства в нее средства и принести прибыль, но на это уйдет не менее 10 лет.
Перепродажа. Здесь можно переоценить свои аналитические способности, лучше обратиться к экспертам для анализа перспектив рынка недвижимости. Цена квартиры, особенно в строящемся доме, может в течении нескольких лет как увеличиться, так и упасть.
Перевод в нежилое помещение. Часто целью покупки недорогой квартиры на первом этаже является желание собственника перевести ее в разряд нежилого помещения и сдавать под коммерческие цели. Так стоимость квадратных метров может существенно вырасти. Но есть риск, что перевод объекта в нежилое будет запрещен. Тогда владельцу квартиры придется ее продавать и дешевле, и дольше, как объект с низкой ликвидностью.
Обратный выкуп. Иногда застройщики предлагают так называемый «обратный выкуп» готовой квартиры после сдачи дома, на условиях добавления 10% к изначальной стоимости жилья. Это неплохой вариант заработать – можно вернуть вложенное с неплохими процентами. Но этот способ использует лишь малая часть застройщиков.
Общие советы: на что обратить внимание
Совет. Есть нюансы, о которых будущие владельцы квартир вовсе не задумываются. Некоторые из таких нюансов могут быть и не важны для покупателей, но кому-то могут причинить серьезные неудобства. Поэтому планировать приобретение квартиры желательно до всех возможных мелочей.
Одним из таких моментов является место, где будет располагаться новостройка. Они могут строиться в разных районах города, причем это может быть развитый район, или только обустраивающийся.
Не все будущие жители обращают внимание на данный момент, и для них в дальнейшем оказывается сюрпризом, что в их районе совсем не развита инфраструктура:
- мало магазинов;
- аптек;
- далеко до школ и детских садов, больниц и т.п.
Особенно это касается тех, у кого нет личного автомобиля, ведь и ближайшая автобусная остановка может располагаться за километр.
А у владельцев автомобилей может всплыть следующая проблема. Некоторые невнимательные автомобилисты забывают предусмотреть хранение автомобиля в новом месте проживания. Если новостройка не предусматривает подземную парковку, а на улице оставлять автомобиль нет желания, то придется искать гаражи, или платные стоянки, которые могут находиться на большом расстоянии от дома.
Качество дорог в районе может оказаться плохим, а по ним придется ездить постоянно. Все это желательно выяснять заранее, чтобы внезапно не столкнуться с проблемой «лоб в лоб».
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.
Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.
Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить
На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.
Стоит учесть такие тонкости, как:
- цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья;
- продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.;
- приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку;
- покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле;
- обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.
Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.
Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.
Квартиры в новостройках реализуются только по договорам долевого участия?
Нет, квартиру в новостройке можно оформить не только по ДДУ. Среди других вариантов — договор/соглашение уступки прав по ДДУ, договор купли-продажи.
Уступка прав по ДДУ оформляется в том случае, если покупается квартира в строящемся доме, но не от застройщика, а от другого продавца. Распространенный пример: девелопер передал подрядчику/поставщику квартиры в качестве оплаты за выполненные услуги или работы, оформив сделку стандартно — через ДДУ. Компания, получившая квадратные метры, будет продавать жилье уже через соглашения об уступке прав.
Договора купли-продажи (ДКП) оформляются в том случае, если новостройка сдана в эксплуатацию. Например, застройщик не распродал жилье на этапе строительства, все сделки после получения разрешения на ввод будут оформляться через куплю-продажу.