Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи подаренной квартиры в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Как продать квартиру без уплаты налогов?
Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.
Надо ли подавать декларацию при продаже квартиры, полученной в дар?
Как уже было озвучено выше, мы настоятельно не рекомендуем вам самостоятельное составление налоговой декларации. Но почему? На самом деле это очень трудоемкий процесс который требует специальных знаний.
Велика вероятность, чтобы допустить ошибку. Но если вы хотите попытать собственные силы, вы должны подготовиться. Ознакомьтесь с образцами заполнения налоговой декларации на сделку купли-продажи.
Также, в обязательном порядке ознакомьтесь с бланками, которыми нужно руководствоваться при составлении договора и декларации.
Запаситесь документами, которые вам понадобятся:
- ваш паспорт;
- свидетельство о праве собственности;
- техническая документация;
- оценка недвижимости;
- некоторые документы.
Составляя налоговую декларацию обязательно пользуйтесь печатным шрифтом. Указывайте все данные так, как они озвучены в документах.
Немаловажной особенностью является составление налоговой декларации в соответствии с требованиями, которые предъявляет именно ваша налоговая инспекция. Поэтому рекомендуем вам заранее обратится в это государственное учреждение, чтобы прояснить некоторые вопросы.
Подать декларацию в Налоговую Инспекцию нужно до 30 апреля в том году, который следует за периодом, когда имущество было реализовано. Уплатить налог нужно до 15 июля в году подачи декларации.
Если не оплатите в установленные сроки налог, то со следующего дня (с 16 июля) начинает начисляться штраф 5% от неоплаченной суммы (за неполный месяц тоже 5%). Начисляется по данной ставке штраф в течение полугода. После этого насчитывают по 10%. Итого за год просрочки уплаты налога будет начислено штрафа 90% от невнесенной суммы.
Если налог был уплачен, но декларация не подана, то ст. 119 НК РФ предусмотрен штраф 5% ежемесячно (не больше 30% общей суммы). Когда налог тоже не был уплачен, ситуация разрешается при помощи ст. 122 НК – штраф 20% от налога.
Если до того как нарушение будет выявлено ФНС заплатить положенный налог, пени и подать декларацию, то штраф начислить не вправе.
Взыскание сумм происходит в судебном порядке, если добровольно налогоплательщик не уплатил.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Можно ли продать дарственную квартиру и через сколько?
Подаренную квартиру продать можно, если право на нее зафиксировано в ЕГРН (до 2017 года этот реестр именовался ЕГРП).
Распространено мнение, что после дарения продажа квартиры возможна не сразу. Где-то говорится о необходимости владеть подаренной недвижимостью 3 года, где-то — 5 лет. Это не соответствует действительности.
Сразу после внесения регистрационной записи о переходе права на квартиру в реестр одаряемый становится полноправным собственником жилья. С этого момента он волен распоряжаться квартирой по своему усмотрению, например передарить ее, отдать в залог или продать.
Поэтому правильный ответ на вопрос «Через сколько можно продать квартиру после дарения?» таков: сразу же, как только одаряемый получит на руки выписку из ЕГРН (ныне они выдаются в качестве замены свидетельств о регистрации права).
Получать согласие прежнего хозяина квартиры на сделку не требуется. И у того по общему правилу нет никаких правовых оснований запрещать сделку или же требовать признания ее недействительной.
Имеется судебная практика, подтверждающая правомерность включения в дарственную с пожизненным проживанием дарителя условия о необходимости получения письменного согласия дарителя на все сделки с квартирой. В таком случае без его согласия не обойтись (апел. опр. ВС Республики Карелия от 25.10.2016 по делу № 33-3820/2016).
Сроки владения жильем важны только для уплаты налога с его продажи, о чем будет рассказано ниже.
Порядок регистрации перехода права в Росреестре
До сдачи документов в Росреестр рекомендуется уплатить госпошлину за регистрацию перехода права. Согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ она составляет 2000 руб. Если на стороне покупателя выступает несколько лиц, она уплачивается каждым из них.
Хотя платить пошлину заранее необязательно. Если этого не сделать, покупателю при подаче документов выдадут уникальный идентификатор платежа, с помощью которого в течение 5 дней нужно будет уплатить необходимую сумму.
Существует несколько способов подачи документов в регистрирующий орган:
- непосредственно в Росреестр;
- в многофункциональный центр;
- почтовым отправлением.
В Росреестр и МФЦ документы сдать можно как лично, так и через представителя.
Допускается подавать документы в электронной форме, однако это возможно только в случае, когда они подписаны при помощи электронной подписи.
Сроки регистрации зависят от того, куда подавались документы:
- в Росреестр — 7 дней;
- МФЦ — 9 дней.
Уменьшение размера выплат
Как можно уменьшить налог при продаже, если квартира получена по договору дарения?
При уплате НДФЛ продавец квартиры имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Т.е. он будет выплачиваться не с полной стоимости, а на 1 млн. рублей меньше.
Если вернуться к описанному выше примеру, то при использовании вычета НДФЛ необходимо заплатить:
- Если квартира в собственности до 2016 года – с 5 000 000 рублей (6 000 000 – 1 000 000) и составит 650 000 рублей.
- Если её подарили в 2016 году – с 6 000 000 рублей (7 000 000 – 1 000 000) и уплатить нужно 780 000 рублей.
Существует ещё одна ситуация, в которой уменьшается выплачиваемый налог: если в том же году, когда продано жилище, приобретается новая недвижимость.
В этом случае НДФЛ уплачивается с разницы между доходами от продажи прежней квартиры и расходами на приобретение новой. Причём под расходами на приобретение жилья понимается:
- стоимость квартиры, жилого дома, или земельного участка;
- затраты на строительство или ремонт;
- расходы на приватизацию.
Если в расходы на приобретение недвижимости включаются затраты на ремонт или строительство, они должны быть обязательно документально подтверждены.
Право на налоговый вычет при этом сохраняется.
Если приобретаемое жильё дешевле проданного, доход, облагаемый налогом, рассчитывается так: от стоимости старой недвижимости отнимается миллион рублей и стоимость новой.
Как продать подаренную квартиру
Продажа квартиры, полученной на основании дарственной, происходит по обычной схеме. Необходимо подготовить пакет документов, найти покупателя, заключить с ним договор и зарегистрировать право собственности.
Продать подаренную квартиру можно без каких-либо условий. Реализация допускается как при жизни, так и после смерти дарителя. При этом важно учесть, что с момента подписания договора купли-продажи все положения дарственной упраздняются. То есть, даритель не может предъявить новому собственнику какие-либо претензии относительно состояния жилплощади и т.д.
Бывший собственник и члены его семьи не могут претендовать на дальнейшее проживание в квартире, даже если дарственная подразумевает иное. К примеру, в договоре дарения может быть предусмотрено условие, по которому право пожизненного проживания остается неизменным. Этот пункт потеряет юридическую значимость после продажи жилья.
Рассмотрим подробнее некоторые особенности продажи подаренной квартиры, которая находится в собственности менее трех лет.
Платить налог с квартиры, подаренной родственником (близким) не нужно, если с момента оформления дарственной прошло 3 года. Для остальных случаев этот срок равен 5 годам. Такие правила установлены с 2016 г., для подаренных ранее квартир минимальный срок владения был равен 3 годам в общем случае, а подаренное близким родственником жилье налогом не облагалось. При продаже единственной жилплощади (в том числе полученной по договору дарения) после 01.01.2020 минимальный срок владения – 3 года
До 2016 г. сумма налогового платежа исчислялась исходя из размера дохода по договору купли-продажи, а после принятия изменений в НК – из величины кадастровой стоимости жилплощади. Хозяин продаваемого жилья имеет право на налоговый вычет в размере 1000000 руб (это сумма, которая не учитывается при определении величины налогового платежа). По действующим правилам сумма налогооблагаемой базы умножается на коэффициент 0.7 и от получившегося значения считается налог в размере 13%.
Документы для продажи полученной по договору дарения квартиры
Подготовку пакета документов следует начать с составления договора купли-продажи. Документ готовится в трех экземплярах, один из которых будет храниться в Росреестре. Он удостоверяется у нотариуса по желанию сторон.
Существует два случая, когда без нотариуса не обойтись:
- Продажа долей в квартире, в том числе в случае, когда в качестве продавцов по договору выступают все собственники долей (ч. 1 ст. 42 закона № 218).
- Продажа недвижимости, принадлежащей детям, недееспособным или ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 закона № 218).
Не обойтись без таких документов, как:
- Заявление на регистрацию перехода права. Подписывается при подаче документов в регистрирующий орган обеими сторонами сделки. Возможна подача заявления одной из сторон, если договор удостоверен нотариусом. В случае обращения в МФЦ составлять заявление заранее не нужно — это сделают сотрудники центра.
- Паспорта сторон сделки.
- Документ, подтверждающий право продавца на имущество (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве).
Что означает понятие «дарение недвижимости»?
Гражданский кодекс РФ, в частности статья №572, позволяет человеку передавать в дар собственное имущество. Дарение – это безвозмездное отчуждение объекта недвижимости или иных ценностей другому лицу.
Чтобы подарить квартиру близкому родственнику или другому человеку, достаточно составить заявление в письменной форме и заверить его у нотариуса. Несовершеннолетние граждане не могут дарить недвижимость, это запрещено законом. Если лицу, не достигшему 18 лет, дарят имущество, необходимо согласие родителей, а также органов опеки и попечительства.
Сделка оформляется в следующем порядке:
- Подготовка пакета документов;
- Обращение в Росреестр с дарственной;
- Получение справки из реестра.
Кроме договора дарения, в Росреестр необходимо предоставить:
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- Свидетельство о регистрации собственности;
- Банковская квитанция об уплате госпошлины.
Человек, подаривший имущество близкому родственнику, не выплачивает налог государству. После совершения сделки, одариваемому лицу необходимо обратиться в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Этот документ позволяет ему совершать любые действия с объектом недвижимости: дарить, продавать, сдавать в аренду или обменивать.
Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости
Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.
Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:
- Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
- Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
- Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
- Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.
После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:
- Договор между покупателем и продавцом;
- Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
- Документ о государственной регистрации договора дарения.
Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:
- Кадастровый паспорт и техническая документация;
- Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
- Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
- Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
- Дарственная на жилье;
- Гражданский паспорт продавца.
В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:
- Договор купли–продажи;
- Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Когда можно продать квартиру после дарения
Пожилые люди надеются, что их родные поступят порядочно, и соглашаются на оформление сделки дарения без нотариального сопровождения. Как результат – они остаются без крыши над головой.
Когда в сделке участвует нотариус, он не только проверит достоверность всех документов и сведений, но и объяснит сторонам их права и обязанности, а также возможные риски, если они есть.
Нужно учитывать, что квартира, которая подарена одному из супругов, не является совместно нажитым имуществом, поэтому при продаже не потребуется согласие второй стороны брачного союза на осуществление подобной сделки. Если же в квартире при продаже прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, продавец должен обратиться в опекунский орган за разрешением.
Дарение недвижимости Поскольку нотариус, перед тем как удостоверить сделку, разъяснит сторонам все последствия оформления дарственной.
Необходимо учитывать, что подаренная одному из супругов квартира не относится к совместно нажитому имуществу, поэтому оформление согласия супруга или супруги на ее продажу не требуется.
Но если в продаваемой квартире на момент проведения сделки купли-продажи прописаны несовершеннолетние дети, продавцу необходимо получить разрешение от опекунского совета об отсутствии ущемления их прав.
С 1 января 2020 года вступили в силу новые правила уплаты налога при продаже жилья. Изменения коснулись не всех, а только тех граждан (физических лиц), которые продают свое единственное жилье.Поскольку продажа жилой недвижимости в некоторых случаях рассматривается государством как сделка, приносящая доход, она может облагаться подоходным налогом, — для физических лиц в размере 13%.Однако существовали временные сроки владения квартирой, которые и определяли, надо ли платить налог или нет. В большинстве регионов России до недавнего времени этот строк, официально называемый «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества», составлял 5 лет. Теперь он изменился:
Однако это положение нового закона распространяется только на тех собственников, для которых продаваемое жилое помещение единственное, и других прав собственности на жилую недвижимость, в том числе и долевых, у них нет.Данной льготой могут воспользоваться и те граждане, кто одну квартиру продает, а другую покупает; но только при условии, что новое жилье приобретено не ранее 90 дней до даты, когда был зарегистрирован переход права собственности на продаваемую недвижимость к покупателю.
Особенности уплаты налога на дарение квартиры
Если даритель и одариваемый человек не относятся к ближайшим родственникам, но все же имеют отдаленные родственные связи, то налог по договору дарения недвижимости необходимо платить по ставке 13%. Отметим следующий важный момент: обязательным условием такого соглашения должно быть резидентство РФ одариваемого физического лица.
Согласно законодательству РФ к резидентам причисляется физическое лицо, являющееся гражданином РФ и проживающее на территории страны не менее 183 дней. Если человек долгое время проживает заграницей (больше указанного срока для наличия резидентства), то он становится нерезидентом.
И теперь главный момент: если одариваемый человек долгое время проживал в другой стране и получил в дар недвижимость, он должен заплатить налог на дарственную квартиру в размере не 13%, а 30%.
Налог при дарении квартиры рассчитывается исходя из ее стоимости, и при этом выбирается один из вариантов:
- исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре дарения. В этом случае цена должна быть не ниже 70% от кадастровой стоимости;
- исходя из расчета 70% от кадастровой стоимости. Этот вариант используется, если цена недвижимости не указана в договоре дарения.
Для наглядности расчета рассмотрим несколько примеров.
Пример 3. Предположим, что стоимость квартиры по договору составляет 3 млн. руб., что равно 60% от кадастровой стоимости. В этом случае невозможно будет не только рассчитать налог, но также и зарегистрировать договор дарения в государственных органах, поскольку он не будет соответствовать действительности.
Как отмечалось, налог при дарении недвижимости близкому родственнику платить не нужно, поскольку это обязанность либо дальних родственников, либо людей, не имеющих никакого родства. Однако если близкий родственник получил в дар недвижимость и изъявил желание ее продать до истечения 3-х летнего срока владения, он должен заплатить НДФЛ.
Правила расчета налога при продаже подаренной квартиры
Размер налога рассчитывается так же, как и при проведении сделки на основании любого другого правоустанавливающего документа. С 2016 года действуют новые правила. Причиной их введения стало намеренное занижение продавцами суммы в договоре в целях уменьшения налогов. Теперь в расчет принимается кадастровая стоимость жилья. В отличие от рыночной она не подвержена влиянию внешних факторов, таких, например, как престижность района или наличие хорошей инфраструктуры. Кадастровая стоимость определяется ценой использованных для строительства материалов и выполненных работ за минусом степени износа. Чем позже построен дом и чем лучше качество строительства, тем выше кадастровая стоимость.
При расчете налога кадастровую стоимость умножают на понижающий коэффициент – в данный момент он составляет 0.7. Если стоимость, приведенная в договоре, выше этой цифры, то в расчет берется она.
Государство предоставляет налоговый вычет, позволяющий снизить налогооблагаемую базу. Размер вычета составляет 1 млн. руб. С оставшейся суммы взимается налог – 13 % (для резидентов) или 30% (для нерезидентов). Если в права собственности одаряемый вступил до 01.01.16 г., то налог взимается с зафиксированной в документе стоимости квартиры.
Пример №1
Мать оформила дарственную на квартиру, передав ее сыну. Даты оформления договора и регистрации прав собственности – 12.07.13 г. и 10.09.13 г. соответственно. Сын продал жилье за 4 млн. руб. (кадастровая стоимость – 2.5 млн. руб.). В документе была указана стоимость 1 млн. руб. Поскольку расчеты в данном случае ведутся по старым правилам (дата регистрации – до 01.01.16 г.), размер налога равен «0» – стоимость аннулируется налоговым вычетом.
Пример №2
Даты оформления договора и регистрации прав собственности – 12.11.16 г. и 10.12.16 г. соответственно. Квартира продана за 4 млн. руб. (кадастровая стоимость – 2.5 млн. руб.). В документе была указана цена 1 млн. руб. Расчеты в данном случае ведутся по новым правилам (дата регистрации – после 01.01.16 г.). На первом этапе будет определено, какая цифра больше – 70% кадастровой стоимости или приведенная цена:
- 2 500 000х0.7=1 750 000
Выбирается большее число (1 750 000>1 000 000). Следующий этап – расчет налога:
- 1 750 000 (70% кадастровой стоимости)-1 000 000 (налоговый вычет)=750 000
- 750 000х13%=97 500
Оплатить налог нужно в следующем году после продажи до 15 июля (форму 3-НДФЛ требуется подать до 30 апреля).