Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру через ИП: что оформлять, как платить, есть ли альтернативы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
УСН — как нужно платить налог. Оплата происходит ежеквартально, в виде аванса. Первые три платежа обязательно нужно сделать 25 апреля, 25 июля и 25 октября соответственно. За четвёртый квартал оплата должна быть произведена до 30 апреля следующего года.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Ошибочно полагать, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя добавит вам хлопот. Положительные стороны в данной ситуации также прослеживаются.
- Денежные средства, которые будут отчисляться в качестве налога, будут оседать на ваших пенсионных накоплениях, а это значит, что в старости вы будете вправе рассчитывать на большую сумму денежных средств.
- Вы будете осуществлять деятельность по сдаче недвижимости в аренду, при этом, не опасаясь того, что государство привлечет вас к ответственности.
- Третий плюс сложившейся ситуации связан с доверием со стороны квартиросъемщиков. Узнав, что вы обладаете статусом индивидуального предпринимателя, претенденты на проживание в вашей квартире будут осознавать всю серьезность ваших намерений, поэтому уровень доверия к вам будет больше.
Работа с «Госуслугами»
Регистрация ИП для сдачи квартиры в аренду требует небольшой подготовки. Предположим, что у пользователя уже есть активированный профиль на «Госуслугах». Тогда встать на учет в качестве предпринимателя проще, чем кажется. Всего несколько минут — и дело сделано.
Инструкция по созданию ИП для сдачи квартиры в аренду в РФ через ЕСИА выглядит следующим образом:
- Открыть «Госуслуги» и войти в свою учетную запись.
- Выбрать раздел «Электронные услуги».
- Отыскать услугу под названием «Регистрация ИП».
- Осуществить заполнение электронной анкеты. Некоторые данные будут внесены в заявление из «Личного кабинета».
- Указать место выдачи регистрационных документов.
- Выбрать дату и время предстоящего визита в уполномоченные органы.
- Отправить запрос на обработку.
- Внести денежные средства за регистрацию предпринимательской деятельности.
- Дождаться приглашения в уполномоченный орган.
Все, что теперь нужно — это явиться с заранее подготовленными справками в ФНС или МФЦ, а затем забрать документы о постановке на учет в качестве предпринимателя.
Надо ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя
Чтобы вести предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, гражданин обязан зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Порядок государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей предусмотрен в ст. 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ).
Зарегистрироваться в этом качестве может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Основанием для отказа в госрегистрации могут быть только случаи, прямо предусмотренные в ст. 23 Закона N 129-ФЗ. Но сама по себе госрегистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. В ситуации с наймом, как мы уже определили, все будет зависеть от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет. Заранее это определить, а тем более проверить невозможно.
Верховный Суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23.
Таким образом, если сдача внаем жилого помещения является систематической и основная цель при этом — извлечение дохода, то такая деятельность признается предпринимательской и физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Если жилье сдается временно, наймодатель вправе самостоятельно решить, регистрироваться ему в качестве предпринимателя или нет.
Зарегистрировавшись, физическое лицо сможет снизить налоговое бремя, если, например, выберет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения доходы и, соответственно, налоговой ставкой 6%. (О том, в каком порядке облагаются доходы от сдачи индивидуальным предпринимателем жилого помещения, читайте на с. 55.)
Выгодно ли сдавать жилье на сутки в наем?
Бизнес по сдаче в аренду квартир посуточно может приносить его владельцу хорошие деньги. А если сдавать ее посуточно, то сумму легко можно удвоить. Но суетиться придется больше.
Если квартир несколько, то посуточная сдача в аренду принесет дополнительный доход владельцу в 2-3 раза выше, чем сдача на длительный срок. Посуточная аренда особенно выгодна в крупных городах, где часто бывают туристы или командировочные люди. При длительном размещении им дешевле заселиться в квартиру, чем в гостиницу. Да и удобств в квартире больше.
В пиковые сезоны сдачи на посуточной аренде с одной квартиры возможно зарабатывать в среднем 50 тысяч рублей. Цена может варьироваться в большую или меньшую сторону в зависимости от уровня комфортности квартиры, ее расположения в городе и самого города. В провинциальных городках прибыль будет ниже, чем в городах-миллионниках.
Правила и нюансы посуточной сдачи и найма квартиры читайте тут.
Как заработать деньги – эффективные советы
Квартиру необходимо оснастить основными предметами мебели. В жилой комнате должно быть:
- Кровать.
- Шкаф для одежды.
- Зеркало.
- Телевизор.
- Шторы на окнах.
Кухня должна быть оборудована:
- Кухонным гарнитуром, включая обеденный стол.
- Стульями.
- Печью для приготовления пищи.
- Микроволновой печью.
- Чайником.
- Холодильником.
Вся техника должна быть чистой и в исправном состоянии. В ванной комнате необходима стиральная машина.
Вся бытовая техника является обязательной, ведь снимая квартиру, человек рассчитывает на несколько дней оказаться как у себя дома, не заказывая дополнительно в другом месте необходимые услуги, такие как стирка белья или заказ готовых блюд.
Кроме мебели и предметов бытовой техники в квартире для каждого гостя должны присутствовать:
- Свежее постельное белье.
- Гигиенические расходники (зубная паста, шампунь, мыло, зубная щетка).
- Стиральный порошок.
- Средство для мытья посуды, губки для посуды.
- И другие мелочи на усмотрение хозяина.
Свежий косметический ремонт в квартире будет вызывать только приятные впечатления от проживания в ней. Поэтому необходимо заранее позаботиться о его проведении. Везде, где возможно, необходимо сделать дополнительное освещение – в кухне, ванной, спальной комнате.
Плюсы и минусы для арендодателя
Недвижимость в комфортном районе, с транспортной доступностью и евроремонтом вполне может стать доходной. Выгодно ли это, учитывая, что от владельца потребуется лишь поставить свою подпись под контрактом и предоставить реквизиты для зачисления денег? Ответ кажется очевидным, однако споры, стоит ли инвестировать в арендную недвижимость или проще положить эти же деньги на депозит, не стихают.
Если считать прибыль с калькулятором, то она не так велика в сравнении со стоимостью объекта. К тому же рынок недвижимости одним из первых реагирует на кризисные колебания. Однако прагматик скажет, что в отличие от инвестирования в акции и ценные бумаги, стены из бетона и кирпича надежнее – они никуда не денутся и могут быть переданы потомкам, а спады чередуются со взлетами.
Вопрос:
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?
Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.
Вопрос:
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?
Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.
Как быстрее сдать квартиру
Варианта, как оформить сделку есть два: сделать всё самостоятельно и без агентств или же доверить делу профессионалу. Второй способ предполагает необходимость оплаты комиссии за услуги риелтора, зато избавляет от головной боли. Специалист возьмёт на себя все работы касаемо поиска жильцов и уладит бумажные вопросы, так что владельцу останется лишь познакомиться со съёмщиками и передать им ключи.
Найти съёмщиков своими силами можно, подав объявление в местную газету, разместив его в тематических группах вашего города в интернете или опубликовав на доске объявлений. Если не хочется лишних переживаний, квартиру можно сдать даже родственнику. Вот только в этом случае будет оформляться договор безвозмездного пользования имуществом, а, следовательно, собственник не получит никакой материальной выгоды.
Индивидуальные предприниматели могут сдавать жильё по патенту или на основе упрощённой декларации. Оба режима позволяют нанимать работников и участвовать в накопительной пенсионной и медстраховой системах.
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
- налога (1 или 3% от дохода в зависимости от режима), эта часть отменена до 1 января 2023 года;
- обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы в 2022 году – 60 000 тенге.
Если доход от аренды не превышает 10 млн тенге в год, рекомендуется выбрать режим на основе патента. Он подходит большинству арендодателей.
Патент
Налог 1% от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.
Основные условия:
- личное предпринимательство без привлечения наёмных работников;
- доход не более 3 528 МРП (10,8 млн тенге) за календарный год.
Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определённый период (от месяца до года).
Представление деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.
Пример: годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдётся в 147 600 тенге.
Из них:
- соцотчисления — 25 200 тенге (3,5% от 60 000 за 12 месяцев);
- пенсионные взносы — 72 000 тенге (10% от 60 000 за 12 месяцев);
- медстрахование — 50 400 тенге (5% от 1,4×60 000 за 12 месяцев).
С учётом ИПН (1% от 100 000 за 12 месяцев = 12 000) сумма составила бы 159 600 тенге.
Чтобы получить патент:
- Зарегистрируйтесь как ИП. Это можно сделать за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков.
- Выберите режим на основе патента.
- В течение трёх рабочих дней подайте в налоговую расчёт по форме 911.00.
Упрощённая декларация
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
- налога – 3% от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;
- обязательных отчислений: пенсионных (10%), социальных (3,5%), медстраховых (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.
Основные условия для оформления «упрощёнки»:
- численность работников за налоговый период до 30 человек;
- доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);
- наличие кассового аппарата.
Может ли индивидуальный предприниматель сдавать жилье?
Индивидуальный предприниматель — физическое лицо, имеющее доходный бизнес, сведения о котором внесены в государственный реестр.
Регистрация ИП арендодателя дает юридическую защиту прав собственника; предпринимателю начисляется трудовой стаж, одновременно с налогами вносятся средства в пенсионный фонд и в фонд медицинского страхования. Гражданин, имеющий доходы от сдачи квартиры в аренду, получает официальный статус индивидуального предпринимателя.
Лицам, практикующим сдачу нескольких квартир в аренду на постоянной основе, регистрация обязательна, поэтому нужно открыть ИП. В противном случае помимо уплаты налога за весь период незаконной деятельности им грозит крупный штраф и начисление пени (8% от дохода) за просрочку платежей.
Преимущества сдачи квартиры в качестве самозанятого
Речь на данный момент идёт о всё ещё довольно новом налоговом режиме, который у большинства вызывает подозрение. Тем не менее обратить внимание на такой вариант однозначно стоит хотя бы из-за его удобства.
У сдачи квартиры в качестве самозанятого хватает преимуществ:
- лёгкость регистрации. Вам не понадобится ни во что вникать, долго вбивать информацию. Также не нужно никуда ходить, особенно если у вас есть все данные от кабинета налогоплательщика. То есть зарегистрироваться и отчитываться о доходах можно дистанционно, вне зависимости от того, где вы находитесь;
- экономия. При получении дохода от сдачи квартиры физическому лицу ставка будет минимальной – всего 4%. Это меньше, чем у ИП на УСН при 6%. Причём обратите внимание на то, что у индивидуального предпринимателя меньшая из доступных ему ставок идёт с оборота. А у самозанятого – исключительно с дохода;
- полное отсутствие какой-либо отчётности. Вам не нужно будет подавать декларацию, заполнять какие-то документы, следить за бухгалтерией. Режим самозанятых рассчитан на максимально широкий круг лиц, которые не могут позволить себе нанять специалиста и далеко не всегда сами обладают соответствующими знаниями. Поэтому государство пошло навстречу таким лицам и предельно всё упростило;
- простота уплаты налога. По факту, вам достаточно указывать один раз в месяц получаемый доход и всё. Причём расчёты проводятся автоматически;
- ставки не будут меняться в течение 10 лет. Это закреплено в законодательстве. Следовательно, повышения налогов можно не опасаться;
- отсутствие обязательных страховых выплат. У ИП они есть, даже тогда, когда у него отсутствует доход. Самозанятый отчисляет налоги исключительно с дохода. Если прибыли нет, он ничего никуда не переводит;
- сочетаемость с другими налоговыми режимами и видами деятельности. Многие владельцы квартир не просто сдают имущество, они также работают или занимаются бизнесом. Уплата налога в качестве самозанятого не мешает это делать.
Одним словом, это доступный и простой вариант, интуитивно понятный. Чтобы перейти на такой режим, не нужны специальные знания. И бюрократия вам тоже не угрожает.
Сдача квартиры в аренду
В последнем письме от Министерства финансов снова затронут вопрос о штрафных санкциях для граждан, которые не уплачивают налог. И, если объективно, это письмо мало что разъяснило, при этом вопросов появилось намного больше.
Как обычно, Минфин еще раз напомнил, что арендная плата за квартиру – это получение дохода в пользу собственника, соответственно, по закону он должен уплачивать подоходный налог в размере 13%.
При этом уменьшить налоговые обязательства за счет вычета ремонта жилого помещения, оплаты КУ и др. расходов, нельзя. Несмотря на то, что эти моменты постоянно сопровождают сдачу квартиры в аренду.
Налоговая инспекция по этому поводу высказывалась неоднократно – НК РФ не предусматривает вычета за ремонт, КУ и пр., за исключением стандартного вычета (воспитание ребенка и др.).
Помимо этого, собственнику недвижимости нужно не только нести налоговые обязательства, но и подавать декларацию с подробным расчетом полученных доходов за текущие 12 месяцев. Подать документ нужно в срок до 30.04. следующего года.
«Подарки» от ФНС: в рассылаемых уведомлениях появились новые налоги
Учитывая все эти моменты, Министерство финансов «нарисовало» негативные перспективы для граждан, которые уклоняются от налоговых обязательств при сдаче квартиры в аренду, и поведало о штрафных санкциях.
Как владельцу квартиры платить налог с аренды в качестве самозанятого?
Одно из преимуществ этого варианта – в простоте. Вам не нужно будет оформлять отчётность, заниматься бухгалтерией, вникать в массу документов. Вы просто указываете полученный доход. Заполняется всё очень легко: достаточно внести необходимую информацию в поля формы. В качестве источника полученных средств вам надо обозначить самого арендатора (его ИНН). Приложение автоматически рассчитает ставку в зависимости от того, идёт ли речь о физическом лице или же о юридическом.
Приложение самостоятельно займётся всеми расчётами. Также автоматически применяется и вычет. А ещё приложение само отправляет чек арендатору по электронной почте или по другим контактам, имеющимся в системе. То есть вам лично делать практически ничего не нужно.
Все данные вы увидите ещё в процессе введения информации. Заодно вы сможете проверить, правильно ли вы всё указали. Если допущена какая-то ошибка, платёж можно отменить. Причём для этого потребуется сделать всего лишь один клик.