Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменен порядок передачи квартир при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Окончив строительство, застройщик не может сразу же приступить к передаче жилья. Прежде всего, он должен получить соответствующее разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое выдается специальной государственной комиссией. Только после этого у него появляется возможность передавать жилье их владельцам. Участнику перед приемкой следует обязательно убедиться, что такое разрешение существует. Процесс передачи объекта долевого строительства участникам достаточно долгий и может затянуться на несколько месяцев. Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера.
Уведомление дольщика о готовности объекта к сдаче
Документы и строительство
Какие документы нужны для законного осуществления строительства застройщиком? Вот они:
- договор долевого участия, в котором должны быть указаны полное описание объекта, перечень оказываемых застройщиком услуг (например, черновая или чистовая отделка), сроки сдачи, стоимость, обязанности и права участников сделки
- инвестиционный контракт с приложениями – соглашение, заключенное застройщиком с инвестором, выделившим финансы на строительство
- технико-экономическое обоснование проекта строительства дома
- договор, заключенный застройщиком со страховой компанией или с поручителем (подтверждает дополнительную ответственность строительной фирмы перед дольщиками)
- проектная декларация с данными о проекте, описанием объекта ведущегося строительства, вносимыми изменениями и отчетами, этапами работ, расположением дома, стоимостью объекта, планируемыми сроками ввода в эксплуатацию и иной информацией
- бумаги на земельный участок, на котором ведется строительство: свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды
Какие документы обязаны предоставить?
Их перечень можно найти в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 20, 21). Вот какой список содержит закон:
- Учредительные документы застройщика.
- Свидетельство о государственной регистрации застройщика.
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
- Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.
Документы вам должны предоставить в подлинниках или заверенных копиях. Информация о застройщике должна включать кроме того его фирменное наименование, место нахождения и режим работы, также должна быть сообщена информация об учредителях и участниках, имеющих 5% и более голосов в органе его управления.
Эта информация позволит вам оценить финансовую и юридическую успешность компании, которая занимается проектом. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе. Обратите внимание на то, что если по какой-то причине документы вам не предоставляют, это повод для того, чтобы насторожиться и уделить ситуации больше внимания.
- Важно, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну организацию. Сверяйте все реквизиты и наименования, чтобы на наткнуться на мошенников и перекупщиков. Вы можете самостоятельно перепроверить информацию о застройщике, получив выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН.
- Финансовое положение компании напрямую влияет на надежность проекта, в котором вы собираетесь участвовать. Соотношение прибыли, убытка и задолженности подскажет, достаточно ли у застройщика средств, чтобы завершить проект.
Какие документы о проекте должны предоставить
Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:
- Разрешение на строительство.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
- Заключение государственной экспертизы проектной документации.
- Проектную документацию со всеми изменениями.
- Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.
В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:
- Цель проекта строительства.
- Разрешение на строительство и право на участок.
- Количество квартир в доме.
- Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
- Состав общего имущества в доме.
- Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
- Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
- Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.
Как принять квартиру у застройщика самостоятельно
Если вы решили принимать квартиру в новостройке без помощи эксперта, нужно внимательно относиться к каждой мелочи. Независимо от того, в каком виде застройщик сдает квартиру (без отделки или с отделкой), нужно принимать ее, обязательно проверяя следующие моменты:
- Входная дверьдолжна иметь надежную конструкцию. Она должна легко открываться и плотно закрываться.
- Швы и стыки на стенахдолжны заделываться по всем правилам. В местах стыковки строительных конструкций не должны быть заметны следы влаги. С особой тщательностью следует принимать стяжку пола в квартире. Нужно простучать каждый метр стяжки молотком. Если в некоторых местах бетонной стяжки присутствуют воздушные пузырьки, то звук от ударов будет глухим. Такие участки следует обвести мелом для фиксации. В идеале на бетонной поверхности должны отсутствовать какие-либо трещины, но в то же время нужно принимать во внимание особенности усадки здания. В связи с усадкой на поверхности стяжки могут появляться небольшие трещины шириной не более 4-х миллиметров. Для проверки горизонтальности основания под укладку полов используется строительный уровень.
Как составить акт о недостатках
После осмотра квартиры, подъезда и придомовой территории составьте смотровой лист — документ, где будут зафиксированы все недочеты. В верхней части бумаги поставьте дату, укажите адрес объекта. Подробно опишите то, что, по вашему мнению, застройщик должен исправить своими силами. Подпись представителя компании означает его согласие с замечаниями. Сделайте ксерокопию, оригинал оставьте себе, а второй экземпляр передайте застройщику.
СПРАВКА:
| Если дефекты не устранят, вы сможете подать иск в суд и приложить документ. |
Какая продолжительность времени отводится каждому этапу:
- Компания-застройщик должна указать время сдачи в эксплуатацию дома с точностью до квартала, точно указав год.
- Процесс передачи ключей может занимать от 3 до 6 месяцев, в договоре долевого участия обычно указываются периоды, а не конкретные даты.
В случае, если оговоренные в договоре сроки нарушаются застройщиком, то он несет за это финансовую ответственность. Высчитывается размер этой ответственности путем умножения стоимости жилья по договору на 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.
В рамках действующего договора застройщик имеет право вносить корректировки в сроки ввода дома в эксплуатацию, без уведомления дольщиков.
Пример из жизни:
- В договоре долевого участия была указана дата сдачи дома – IV квартал 2022 года – значит, застройщик имеет полное право сдать дом в течение октября, ноября, декабря 2022 года.
- В договоре сказано, что передача недвижимости собственникам может происходит в течение 3 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. Этот период времени отсчитывается с момента реальной сдачи дома.
- Допустим, дата подписания акта комиссией стоит 15 ноября 2022 года, таким образом, получается, что все дольщики получат свои квартиры в период с 15.11.2022г. по 15.02.23г.
Как принимать квартиру у застройщика с отделкой
Чистовая отделка подразумевает наличие ремонта с выполнением ключевых строительно-отделочных работ, проведением всех коммуникаций и установкой сантехнического оборудования. В квартиру с чистовой отделкой практически сразу можно въезжать и заниматься расстановкой мебели.
Жилье «под ключ» принимается намного быстрее, чем черновое. Проверяется:
- качество отделки (стены, потолки);
- исправность каждого выключателя и розетки;
- качество установки окон, дверей (обязательно следует проверить отсутствие щелей, сколов, царапин, вмятин, отделку откосов, исправность замков);
- работа вентиляционной системы, канализации, отопления и водопровода;
- достаточная звукоизоляция;
- качество теплоизоляции (особенно в угловых квартирах и квартирах на верхних этажах).
Чистовая отделка оценивается сугубо индивидуально. Для одного человека погрешности могут быть незначительными, а для другого – неприемлемыми.
При каких недостатках нельзя подписывать акт
Осмотр передаваемого объекта может выявить недостатки как существенного, так и несущественного характера. К первым относятся те дефекты, из-за которых дальнейшее пребывание в квартире становится некомфортным или попросту невозможным.
Это может быть дыра в стене, сломанные окна, двери, неработающая канализация, вентиляция и т.д. При наличии подобных изъянов ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи объекта долевого строительства. Ставя свою подпись в такой ситуации, все обязательства по устранению дефектов или их компенсации с застройщика будут сняты.
К несущественным можно причислить те недостатки, которые влияют в большей степени на эстетическое восприятие объекта. То есть это – мелкие царапины, небольшие неровности на стенах, полу или потолке, сломанный замок на двери и т.д. Выявленные дефекты заносятся в лист осмотра, описываются в акте, после чего последний можно с уверенностью подписать.
Важно! Если дольщик в течение 2-х месяцев с момента получения уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру не подписывает акт при отсутствии скрытых и явных недостатков, то законодательно такое право передается девелоперу (заочно).
Крайним вариантом некорректного поведения дольщика, который без уважительных причин не принимает квартиру, не оплачивает обязательные платежи (в том числе за ЖКХ), является принудительная продажа квартиры в долевой собственности, находящейся в его владении, и взаимный расчет между застройщиком, собственником жилья и сторонними компаниями.
Как принимать квартиру
О том, что должно быть в квартире, указывается в проектной документации, а также в ДДУ (приложении к нему). Раздел называется «Характеристики объекта» и в нем перечисляется, что именно должно быть выполнено застройщиком к моменту передачи квартиры.
Софья К. приобрела квартиру по ДДУ. В характеристиках объекта указывалось, что застройщик обязуется оштукатурить стены. При приемке девушка заметила отсутствие штукатурки и указала в дефектном листе. Застройщик начал спорить, но Софья была непреклонна. Женщина отказалась принимать квартиру в представленном виде и попросила о помощи юриста. Специалист помог составить обоснованную претензию. Застройщику пришлось устранять дефекты за свой счет.
Приятный бонус к новоселью.
Поэтому если что-то по ДДУ идет не так, как планировалось, не расстраивайтесь. Закон на вашей стороне, за все положена компенсация. Подробнее о законах – чуть ниже в статье.
Номер 3. Срок, в который вы обязаны принять квартиру после приглашения застройщика. Когда объект готов, застройщик приглашает принимать квартиры. Приглашать он может по электронной почте, смс-сообщением, звонком, бумажным письмом и другим видом рассылки. В договоре прописывается срок, в который вы должны приехать на объект, как правило, это 10-14 дней.
Важно! Этот срок не означает, что вы обязаны подписать акт приемки квартиры! Ведь в жилье могут быть обнаружены дефекты. В этот срок вы должны провести осмотр квартиры и выявить не устраивающие дефекты – об этом ниже в статье.
Не советуем пропускать эту дату, так как по ее истечению застройщик имеет право подписать акт приемки жилья в одностороннем порядке, без вас согласно статье 8 Ф3 №114. И тогда с доставшимися вам дефектами в квартире (а такой «подарок» получают до 90% дольщиков) будет разбираться несколько сложнее.
Какие документы дольщик может запросить?
Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у Застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?
В соответствии со статьей 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу. В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Информация в обязательном порядке предоставляемая Застройщиком широкому кругу лиц — проектная декларация — должна включать в себя информацию о Застройщике и информацию об объекте строительства:
1) Согласно положениям Статьи 20 указанного Федерального закона, информация о застройщике должна включать в себя следующую информацию:
- информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика – данную информацию потребителю имеет смысл проверить на соответствие данным ЕГРЮЛ;
- о проектах строительства, в которых Застройщик принимал участие в течение 3 последних лет, (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию — в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности Застройщика;
- о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
- о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Если застройщик предоставляет недостоверные сведения
Какова ответственность Застройщика за предоставление недостоверных / неполных сведений, предоставление которых является обязанностью Застройщика, в соответствии с 214-ФЗ?
За невыполнение Застройщиком данной обязанности предусмотрена административная ответственность, установленная статьей 14.28 КоАП РФ:
за опубликование в СМИ проектной декларации, содержащей неполную либо недостоверную информацию, а также за предоставление неполной или недостоверной информации, предоставление которой для Застройщика обязательно – на Застройщика может быть наложен штраф от 200 000 до 400 000 рублей (на должностное лицо – от 5 000 до 15 000 рублей).
В соответствии с Федеральным законом контролирующим органом в области долевого строительства является соответствующий уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство:
- для Московской области это — Управление контроля за долевым участием в строительстве (в составе Министерства строительного комплекса) (вместо упраздненного Комитета МО по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью);
- для Москвы — Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.
Что должно быть указано в договоре долевого участия?
Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.
В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.
При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.
При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.
После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.