Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тонкости съема квартиры с последующим выкупом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?
Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.
Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.
К таким категориям чаще всего относятся:
- Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
- Заемщики с плохой кредитной историей;
- Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
- Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.
Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.
Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).
Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.
Услуги адвоката по уголовным делам
Решение уголовных вопросов является весьма ответственным и трудным занятием. Именно потому за ведение уголовных дел берутся лишь опытные и квалифицированные адвокаты. Если лицу грозит уголовное наказание, поиск юридически подкованного защитника становится задачей первостепенной важности.
Проволочки и затягивание с обращением за помощью чреваты потерей не только имущества и денег, но и лишением драгоценной свободы. В услуги адвоката по уголовным делам входит не только грамотное составление необходимой для судебной защиты документации, но и подготовка тактики защиты клиента.
Специалисты компании «Правовое решение» гарантируют своим клиентам необходимый уровень психологического комфорта и защиту на квалифицированном и достойном уровне.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом
При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.
Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана.
В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:
- После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
- До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
- В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.
Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.
Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:
Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:
- нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
- договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
- существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.
Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.
Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.
Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено.
Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется.
Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.
В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.
Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:
- Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
- Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.
Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.
Особенности использования госпрограммы
При использовании государственной программы, называемой «Жилье в рассрочку», необходимо сотрудничать с закрытым ПИФом. Весь процесс найма определенной квартиры с помощью такого предложения государства выполняется в последовательных действиях:
- будущий арендатор и покупатель выбирает подходящую для него квартиру, причем она может быть представлена на первичном или вторичном рынке;
- далее он обращается в МЖРК, выступающей сервисной компанией для осуществления процедуры передачи квартиры в аренду;
- данная фирма выкупает квартиру, в результате чего она становится собственностью этого фонда;
- предоставляется недвижимость покупателю в рассрочку, для чего дается ему на выплату полной стоимости 15 лет;
- в день оформления сделки может осуществляться заселение в квартиру;
- платежи за жилье вносятся ежемесячно в течение всего срока действия договора аренды;
- любой ежемесячный платеж разделен на две части, одна из которых предназначается для уплаты аренды, а другая — для выкупа жилья.
Быстрая продажа с Retail-Realty
Вы получите деньги наличными за несколько дней, а мы сможем инвестировать в недвижимость для последующей перепродажи в течение следующих 5-6 месяцев. Это отличное средство решить проблему в ситуации, когда вы не можете ждать. Мы надежная компания, более 25 лет работающая в данном направлении рынка. У нас свои юридические и инженерно-технические отделы.
| Пример объекта за 8 000 000 руб. | ||
| Условия | Обычная продажа с Retail-Realty | Срочный выкуп от Retail-Realty |
| Среднее время продажи | 60 — 90 дней | до 5 дней |
| Сделка с обременениями | до 6 месяцев | |
| Комиссия агентства | до 2 % | 0 % |
| Торг при покупке | Есть | Нет |
| Показы объекта | 10 — 20 | 1 |
| Юридическая поддержка | до 30 000 р. | Бесплатно |
| Срочный аванс | Нет | до 2 000 000 руб. за 24 часа |
| Итоговая цена | 8 000 000 руб. | 7 600 000 руб. |
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Пошаговая инструкция при аренде квартиры с последующим выкупом
Самый первый и основной шаг при заключении сделки по аренде квартиры с последующим выкупом – составить правильный договор, в котором указаны все права и обязанности сторон, их действия при возникновении форс-мажорных обстоятельств. Так, здесь будет верным включение таких разделов:
- Срок действия договора (равен периоду выплат);
- Порядок и сумма оплаты. По соглашению сторон допустимо добавить пункты об изменении цены с учетом инфляции и досрочном внесении полной стоимости недвижимости.
- Подробная информация о сдаваемой квартире: точный адрес расположения, квадратура, оснащение и т.п.
- Права и обязанности сторон, обязательства за их неисполнение.
Чтобы быть уверенными в грамотности составленного договора и обезопасить себя в дальнейшем от всевозможных рисков, рекомендуется обращаться для составления договора к опытным юристам или риелторам. Они смогут составить документ с учетом всех нюансов и возможных подводных камней.
Аренда квартир с выкупом
«Если вначале в договоре аренды с правом следующего выкупа не, стало быть, предусмотрена возможность конфигурации арендной ставки либо, как люди привыкли выражаться, конечной стоимости квартиры, то изменять их нельзя, вроде бы ни понижалась либо ни росла рыночная стоимость квартиры», – соглашается Вадим Ламин.
Чем аренда с выкупом, наконец, различается от рассрочки?
«Аренда с следующим выкупом – очень экзотический вид сделок в силу больших рисков для участников подобного контракта, отсутствия сложившихся правил делового оборота в данной сфере, устройств формирования ценовых характеристик сделки, – объясняет Александр Пыпин, управляющий аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ». – Еще почаще встречается, как мы с вами постоянно говорим, таковой вид сделок, как продажа квартир в рассрочку, когда клиент рассчитывается с торговцем в течение 1-3 лет, а в квартиру, в конце концов, может заселиться сходу. Обратите внимание на то, что при схожем нраве сделок исходя из убеждений денежных потоков от покупателя к торговцу регулируются они различными нормами Гражданского кодекса». Надо сказать то, что очередной значимый момент: рассрочка, обычно, выплачивается скорее (потому что сумма каждомесячных платежей больше, чем стоит аренда аналогичной квартиры) – и традиционно для торговца это тоже является плюсом.
Аренда с правом выкупа квартиры от города в москве
Также выкуп помещений у города москва возможен с большими параметрами (более 1000 квадратных метров), но в этом случае возможность осуществления такого права рассматривает правительство города. Важно, что при несоблюдении хотя бы одного пункта требований (чаще всего это задолженности), Департамент вправе отказать в выкупе.
Выкуп помещений у города Москвы – исключения Некоторые типы имущества могут быть запрещены к выкупу, поэтому даже продажа ппа от дигм не будет основанием для получения преимущественного права выкупа. Это в первую очередь касается объектов, которые могут принадлежать исключительно публичным собственникам (РФ, ее субъектам) или входят в перечень помещений, которые предоставляются в долгосрочную аренду представителям бизнеса.
Если в первом случае поделать ничего нельзя, то во втором в некоторых случаях аренда выкуп помещения все же возможна.
На сегодняшний день наиболее выгодными условиями для развития малого и среднего бизнеса в столице является аренда с правом выкупа помещения находящегося в городской собственности. Процентные ставки за аренду площадей в муниципалитете ниже среднего показателя по Москве, что позволяет бизнесменам арендовать помещения на выгодных условиях.
Как правильно снять жилье и учесть все нюансы при оформлении договора аренды дома
Согласно статьи 671 государственного кодекса РФ, все вопросы по найму жилья с целью страхования имущества собственника и интересов съемного лица все детали сделки должны быть прописаны в договоре аренды, составляемом при обоюдном согласии на предоставление и получение услуг найма. Суть документа направлена на полное информирование о том, что арендодатель предоставляет право съемному лицу пользоваться его личным имуществом для проживания.
- При рассматривании документов стоит обратить внимание на наличие дополнительных собственников, потому что в данном случае необходимо подтверждение согласия со стороны всех владельцев.
- Обратить внимание на тот факт, не является ли собственником несовершеннолетний ребенок, в таком случае, нужно нотариально заверенное разрешение от родителя о том, что владелец осведомлен о заключении договора аренды.
- Стоит учитывать, что имущество, предлагаемое в аренду, может быть предоставлено ипотечным кредитованием или находиться в залоге у банка. Данный факт может позволить съемщику требовать снижение арендной платы или какие-то привилегии в пользовании жильем.