Как составить брачный договор на ипотечную квартиру?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить брачный договор на ипотечную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кредит на жилье обременяет семью и может отбрасывать тень на взаимоотношения супругов. Если один из них опасается, что после развода вторая половинка попытается укрываться от исполнения обязательств по выплатам ипотечного займа или претендовать на приобретенную квартиру, брачный договор — выход. Это способ обезопасить себя, защитить имущество от посягательств и сделать финансовые последствия ипотеки более прогнозируемыми для каждой из сторон.

Брачный договор в контексте ипотеки: аргументы за

Что вы можете регулировать с помощью брачного договора при покупке квартиры в ипотеку:

• ответственность сторон по кредиту и права каждой из них на приобретенное жилье как в браке, так и на случай развода;

• вопросы передачи купленной собственности от одного супруга другому.

Пример: у семьи есть жилье, муж решает вложить средства в ипотечную квартиру. Жена не заинтересована в новой недвижимости с обременением и опасается, что в случае развода будет обязана выплачивать по ней кредит (а по законам РФ так и будет — и нажитое, и долги после развода делятся поровну). Брачный договор может снять с нее такие обязательства. Или наоборот, один из супругов решает потратить накопления или материнский капитал на ипотеку, но не хочет делить жилплощадь со второй половинкой в случае развода. Без брачного соглашения это сделать придется в любом случае, а с ним — возможны варианты.

Продолжительность оформления брачного договора для ипотеки

Процедура заключения брачного договора при ипотеке не отличается сложностью и занимает минимальное количество времени. На выполнение процедуры потребуется около суток. Документ вступает в силу с момента регистрации правоотношений в ЗАГСе, если бумага оформлена до брака, или с момента заверения нотариусом, если стороны уже вступили в семейные правоотношения. Бумага прекращает действие в следующих ситуациях:

• оформлен развод;
• имеет место быть двусторонний отказ от соглашения;
• наступил срок, который указан в документе в качестве момента окончания действия соглашения;
• бумагу признали недействительной в судебном порядке.

Что должен содержать контракт, образец документа

Решив оформить контракт, следует заранее обговорить пункты об ипотеке, которые необходимо включить в него. В тексте должно быть указано следующее:

• статусы супругов по отношению к банку – ФИО заемщика и созаемщика;
• порядок внесения первоначального платежа (кто обязуется его внести, если оба, то сколько вносится каждым);
• обязательства по ежемесячным платежам (кто его вносит, на кого возлагается ответственность по оплате самого займа, а на кого – процентов и иных выплат (например, страховых);
• кем будет оплачиваться долг, в случае расторжения семейных уз (с учетом формы собственности);
• пояснения о разделе имущества и долгов, при прекращении брачных отношений;
• из каких доходов будет оплачиваться долг (заработная плата или иные источники);
• условия о залоге по ипотеке (если предоставляется какое-либо имущество, например, семейное авто);
• ответственность заемщика (созаемщика), не выполняющего возложенные на себя обязательства (по собственному нежеланию либо в силу внешних факторов);
• обстоятельства, которые могут служить причиной изменений условий договоренности.

Также необходимо указать в документе информацию о приобретаемой недвижимости (полное описание), финансовой организации, выдающей заем (его реквизиты) и кредите (объем выданных денежных средств, сроки их использования и другие условия соглшанения).

Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?

Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.

Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.

Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:

• у супругов разный уровень дохода;
• муж или жена имеют просрочку по долгам;
• банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
• муж или жена не согласны на ипотечный займ;
• один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
• ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
• у одного из супругов нет российского гражданства;
• муж или жена имеют судимость;
• недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
• один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
• после развода делится долг по кредиту.

Что такое брачный договор

Брачным договором называется соглашение между мужем и женой или людьми, которые только намерены зарегистрировать свои отношения. Положения договора вступают в законную силу только после регистрации брака в органах ЗАГС. В нем содержатся сведения о договоренностях супругов относительно имущественных и финансовых сторон их совместной жизни.

К примеру, в этом документе прописываются положения о виде права собственности на недвижимость, расходах, получении и выплате кредитов и ипотеки, а также о пополнении и расходовании семейного бюджета. В тексте можно предусмотреть в том числе имущество, которое планируется приобрести в будущем.

Брачный договор составляется в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Если в тексте документа регулируются отношения супругов относительно недвижимости (как в случае с ипотекой), он подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Брачный контракт широко распространен в Европе и США. Однако в нашем государстве граждане до сих пор считают этот документ неэтичным. Тем не менее, многие банки при оформлении ипотеки семейным парам не просто рекомендуют, а все чаще требуют заключения брачного договора. В противном случае кредит под залог приобретаемой недвижимости не выдается.

Почему и о чем необходимо договариваться с банками

Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.

Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:

• заверенная работодателем копия трудовой книжки;
• справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
• выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.

Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.

Как и где оформить брачный договор

Чтобы защитить интересы заемщиков в браке, можно обратиться в юридическую фирму. Юрист поможет правильно отразить пожелания супругов, утвердить права на все объекты собственности и ответственность по ипотечному займу.

Если необходимость в контракте возникла на стадии подачи документов для ипотеки, то юрист банка может предоставить образец заполненного договора. Используя стандартный бланк, необходимо учитывать, что такой документ защищает прежде всего интересы финансовой организации. Перед подписанием документа рекомендуется внимательно изучить все разделы и проконсультироваться у юриста.

Для заключения договора необходимы паспорта обоих супругов, свидетельство о браке и документы, подтверждающие права на недвижимость и иное имущество.

Брачный договор для ипотеки в Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ

В том случае, если граждане приняли решение заключить договор залога недвижимости, встает вопрос, какой банк лучше выбрать. Наиболее распространенными и актуальными кредитными организациями являются следующие:

1. Сбербанк. Независимо от того, есть брачный договор для ипотеки или нет, проводится проверка обоих супругов. Поэтому в случае с плохой кредитной историей банк в большинстве случаев требует составление контракта. Особенность Сбербанка заключается в том, что сотрудники службы безопасности тщательно проверяют возраст, стаж работы, наличие кредитной истории, доходы, наличие иждивенцев у супругов.
2. Россельхозбанк. Практика показывает, что в большинстве случаев, даже если нет никаких сложностей, нужно составить брачный договор для ипотеки. На стадии проверки документов предоставляются сведения о заявителе, а также втором супруге. Достаточно быстро производится проверка данных, ответ направляется на электронную почту и сообщается по телефону. В некоторых ситуациях, даже с брачным контрактом заявка на получение ипотеки отвергается.
3. ВТБ. В качестве обязательных поручителей привлекаются заемщики супругов в том случае, если не заключен брачный договор. Поручитель должен предоставить паспорт и СНИЛ, производится поверхностная проверка. В сравнении с иными кредитными организациями сотрудники не запрашивают в обязательном порядке брачный договор для ипотеки. Право собственности может быть оформлено как в индивидуальную, так и в совместную.

Почему банк настаивает на брачном договоре при ипотеке?

С момента регистрации брака пара принимает на себя взаимные обязательства, в том числе и ответственность по кредитам. Если решение жилищного вопроса требует заемной суммы, стоит быть готовым к предложению кредитора оформить брачный договор для ипотеки.

Обычно супруг выступает в роли созаемщика, разделяя не только права на покупаемую квартиру, но и финансовые обязательства. Как минимум, банк потребует оформления письменного согласия на кредитную сделку от второй половины. Когда есть сомнения в надежности кандидатов, банк предлагает вместо отказа по заявке урегулировать ответственность через брачный договор по ипотеке на одного супруга.

У банков есть несколько серьезных оснований, зачем нужен контракт при ипотеке, выступая не только в своих интересах, и с целью правовой защиты будущих заемщиков:

1. Квартира становится залоговым обеспечением до момента полной выплаты долга. Любые имущественные претензии и споры в отношении жилья крайне нежелательны.
2. Определение лица, который возьмет на себя ответственность по ипотечному долгу, независимо от дальнейшего финансового положения и изменений в семейной жизни.
3. Урегулирование споров, если супруги захотят в процессе погашения долга развестись.

Банк, имея гарантии в виде контракта, с большей вероятностью одобрит кредит и будет уверен в благополучном возврате суммы.

Брачный договор при покупке квартиры представляет собой двусторонне соглашение, заключенное между супругами с целью определения имущественных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, а также обязательств, возникающих при владении собственностью. Если в сделке задействована ипотечная сумма, банк будет интересоваться исключительно урегулированием проблем с покупаемым объектом, оставляя за супругами право дополнить документ другими пунктами.

Документ оформляется в письменном виде и подлежит обязательному нотариальному заверению. Однако при ипотеке важно не только правильно оформить контракт, но и соблюсти требования кредитора.

Что дает брачный контракт при оформлении ипотеки

Прежде, чем отказываться от подписания брачного контракта для ипотеки, стоит задуматься о преимуществах, которые открывает такой вариант урегулирования прав и обязанностей супругов.

Порядок оформления, общие требования

Предметом договора выступает имущество, порядок распределения расходов, обязанности сторон. Контракт не распространяется на личные отношения, не касается вопросов воспитания детей, но финансовое обеспечение их описывается. Брачный договор обязательно заключается в письменной форме, заверяется нотариусом. Составить его можно самостоятельно, руководствуясь образцами в интернете либо воспользоваться услугами юристов.

При заключении соглашения должен действовать принцип добровольности сторон. Не допускается давление. Запрещается вносить положения, которые нарушают, ущемляют права одного из супругов, не относятся к имуществу. В договоре определяются права и обязанности на уже имеющееся имущество и приобретенное в ходе совместной жизни. К примеру, можно указывать, что подарки принадлежат особе, для которой они покупались, не подлежат возврату.

Разрешается изменять, дополнять пункты брачного контакта, вносить коррективы. При этом желание должно быть обоюдным. Запрещать сторонам обращаться в суд в случае возникновения спорных вопросов при разделе имущества не допускается. Срок действия брачного договора заканчивается в момент развода, но могут указываться иные условия. Часто после развода один из супругов должен содержать второго, перечислять оговоренную сумму на личные счета, платить за коммунальные услуги, др. Составлять брачный договор можно задолго до бракосочетания, но вступает документ в силу после официальной регистрации отношений.

Соглашение составляется на основе ст. 40-44 Семейного кодекса РФ, где указываются следующие условия:

1. В брачном договоре указываются права, обязанности каждого из супругов только в отношении имущества. Неимущественные отношения, например, уборка, приготовление пищи, а также права и обязанности по отношению к детям в брачный договор включать нельзя.
2. Супруги имеют право устанавливать разный режим собственности для разного имущества. Например, все имущество делится пополам, кроме телевизора, который будет принадлежать только мужу.
3. Договор, не должен заведомо ущемлять права одного из супругов. В противном случае контракт оспаривается в суде, признается ничтожным.
4. Брачный договор определяет права владения, пользования имеющейся собственностью, приобретенной в будущем.
5. Разрешается включать любые временные рамки и условия, ограничивающие действие того или иного пункта соглашения.
6. Брачный договор – решение добровольное, обоюдное. Подпись, которая ставится в присутствии нотариуса, при добром здравии, без давления, считается подтверждением согласия по всем пунктам.
7. Законным считается брачный договор, составленный по соглашению обоих супругов в письменной форме, заверенный нотариусом.

При составлении брачного договора для банка в документе должны четко прописываться права на имущество, обязанности по погашению задолженности.

Погашение ипотеки при разводе

Все банки требуют письменное согласие супруга, супруги. Этим документом подтверждается право на собственность, а также разделяются обязанности по погашению задолженности. При отсутствии брачного договора квартира делится на основании решения суда, которое не всегда справедливое. В контакте четко прописываются условия погашения, в том числе после развода.

При разделе имущества в суд предоставляются квитанции, которые подтверждают внесение денежных средств на погашение кредитной задолженности на определенный счет. Чем больше денег внесено, тем больше прав на квартиру. Кроме этого, в договоре может прописываться, что после расторжения брака погашать ипотеку и дальше обязаны оба супруга. Условия, требования прописаны в конкретном договоре, поэтому нужно их внимательно читать еще до подписания, возникновения ситуации с разводом.

Расторжение договора и признание его недействительным

Согласно действующему законодательству, расторгнуть контракт можно по обоюдному желанию, письменному соглашению двух сторон. В одностороннем порядке происходит аннулирование контракта, если доказано, что вторая сторона не соблюдает условия брачного договора. Если же документ составлялся для получения ипотечного кредита, согласно ст. 46 Семейного Кодекса РФ, заемщик обязан известить кредитора о прекращении действия договора. Если данное условие не соблюдается, заемщик несет личную ответственность перед кредитным учреждением. Банк вправе потребовать досрочного погашения ипотеки, внесения изменений в ипотечный договор. Брачный договор для ипотеки не является 100% гарантией погашения задолженности, но существенно снижает риски неполучения заемных средств.

Брачный договор для ипотеки (образец)

В тексте документа нужно отразить следующие сведения:

• кто из супругов – заемщик;
• кто владеет квартирой, ком какие доли принадлежат, предусмотрены ли компенсационные выплаты при раздельном режиме собственности;
• кто и в какой сумме внесет первый взнос;
• кто будет платить – тело кредита, %, иные обязательные платежи (Услуги ЖКХ, страховые взносы);
• какие доходы пойдут на выплату ипотеки;
• как будут разделены ипотека и жилье при разводе супругов;
• при каких обстоятельствах ипотечный брачный договор будет изменен.

Также необходимо указать сведения о квартире и ипотеке:

• информация о недвижимости: квартира или дом, адрес расположения, технические особенности, площадь, кадастровый №, а при наличии земельного надела – его целевое предназначение, наличие иных построек;
• информация о банке: название кредиторской организации, адрес;
• информация об ипотеке: сумма кредита и ежемесячных платежей, график погашения.

Порядок оформления брачного договора для ипотеки

Необходимо выполнить такие действия:

• ознакомиться с условиями ипотечного кредитования в интересующих банках;
• составить текст контракта, отправиться к нотариусу для его проверки и заверения;
• обратиться в уполномоченные органы для регистрации договора в реестре;
• направить контракт в банк для оформления ипотеки.

Похожие записи:

• Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме
• Разбираемся, когда можно пересчитать пенсию после ее назначения
• Статья 49 СК РФ. Установление отцовства в судебном порядке