Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация аренды земельного участка: госпошлина и сроки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предоставляя сторонам договора аренды право заключить его на неопределенный срок, закон предусмотрел и право каждой из сторон расторгнуть его. Одностороннее расторжение возможно при условии письменного уведомления второй стороны о желании завершить договорные правоотношения за 3 месяца (п. 2 ст. 610 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное требование закона согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Информационном письме его Президиума от 01.06.2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», распространяется и на договоры аренды нежилых помещений.
Срок аренды недвижимого имущества определяется договором. Вместе с тем, как предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент (в том числе и ранее года с момента его заключения) по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.
Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (пункт 11 Информационного письма Президиума от 16.02.2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также сложившейся правоприменительной практикой.
В случае если сторонами был заключен договор аренды на срок менее года, впоследствии продленный дополнительным соглашением также на срок менее года, вопрос о необходимости государственной регистрации такого договора аренды решается следующим образом.
Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.
Если в договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года, то данный договор (с приложением дополнительного соглашения) в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации, поскольку в силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор (без заключения сторонами отдельного письменного соглашения), согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации не подлежит. Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ (пункт 10 вышеуказанного Обзора).
Причины отказа в регистрации
Процедуру регистрации могут приостановить:
- есть запрет от суда;
- нет информации о документах по запросу;
- есть сомнения в том, что представленные справки достоверны;
- от одной из сторон сделки поступило письменное обращение.
На исправление недочетов заявителю дают три месяца. Если ошибки исправлены не были, то дело о регистрации закрывают.
Совершенно точно в госрегистрации откажут, если:
- земельный участок не числится в кадастровом учете;
- предоставлен неполный пакет документов;
- предоставленные бумаги не соответствуют требованиям закона.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то его возможно расторгнуть в любой момент по соглашению сторон или в одностороннем порядке. В последнем случае при определенных условиях придется обращаться в суд. Односторонний отказ подтверждается и судебной практикой. К примеру, об этом имеется Определение ВАС РФ № ВАС-10796/13 в отношении дела № А33-8577/2012.
Расторжение договора аренды на неопределенный срок предусмотрено и действующим законодательством в виде уведомления, упомянутого выше. Информация об этом содержится в ст. 610 ГК РФ. Для расторжения договора арендатор должен уведомить арендодателя в определенный срок. Уведомление следует отправить в установленном порядке. Если этого не сделать, то при обращении в судебный орган суд сочтет это злоупотреблением.
Нужно позаботиться о том, чтобы направление уведомления документально подтверждалось. С этой целью нужно сделать опись вложения.
Регистрации не подлежат договоры аренды жилья (или нежилого помещения), заключенные на срок до одного года (как правило, срок их действия составляет 11 месяцев). Государственная регистрация договора аренды на неопределенный срок также не осуществляется несмотря на то, что фактически период действия документа может превышать один год. Это можно понять, ознакомившись с положением п. 2 ст. 651 ГК РФ, где указывается информация о том, что государственная регистрация касается срочных договоров, срок действия которых составляет более одного года. Также это подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС г. Москвы по делу № КГ-А40/6418-00, Постановлением ФАС СЗО по делу № А26-394/2007 и других актов.
Не требуется не только регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок, но и возобновленного документа. Основанием этого служит п. 2 ст. 621 ГК РФ. К другим документам, которые подтверждают данное положение, относится информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59.
На практике изучить договор аренды на неопределенный срок, образец, представленный ниже, поможет лучше всего.
Не истек срок действия договора аренды.
Для продления важно, чтобы срок действия договора не истек.
Если срок договора аренды уже истек, то подавать заявление о продлении нет смысла.
Другими словами, продлить аренду, по которой срок действия договора истек, не получится.
Обратите внимание, что данный фактор имеет значение только на момент подачи заявления.
Для ясности рассмотрим пример.
Допустим, срок действия договора истекает 31 марта.
Заявление о продлении подано 30 марта.
В этом случае, отказать в продлении не могут, потому что на момент обращения срок действия договора еще не истек.
Так же важно, чтобы на момент обращения, в суде не было иска о расторжении договора аренды.
Иными словами, администрация не должна успеть обратиться в иском о расторжении аренды.
Второе условие.
Регистрация договора аренды земельного участка в 2018 – нужна ли, госпошлина, документы, порядок
Приобретение земельного участка стоит немалых денег, поэтому многие граждане решают проблему используя вариант аренды на короткий или долгосрочный период. Аренда земли – это законный способ целевого землепользования.
Гражданский законодательство в некоторых случаях обязывает участников сделки осуществлять государственную регистрацию договора аренды. В каких случаях это происходит и какие существуют нюансы регистрации – рассмотрим подробнее в рамках статьи.
Чтобы понять в каких случаях требуется государственная регистрация, а когда можно обойтись без нее – следует обратиться к нормативно-правовой базе.
Комплекс законодательных актов, регулирующих проблемы аренды земли и государственной регистрации правоотношений представлен:
Исходя из изучения законодательных источников можно прийти к выводу, что госрегистрация необходима, если длительность отношений превышает 1 год либо одна из сторон является юридическим лицом (организацией).
Регистрацию договора аренды земельного участка осуществляет отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, именуемая другими словами – Росреестр.
Сложилась практика, когда стороны желая избежать проблем, связанных с регистрацией, заключают договор на 11 месяцев с последующей пролонгацией либо договор подписывается без указания срока его действия.
Плата за земельный участок определяется на основании законодательных актов местного уровня. Расчет стоимости земли осуществляется на основании Постановления Правительства РФ о применении методики расчета стоимости земель, находящихся в публичной собственности.
Власть имеет право резервировать земельные участки для своих нужд.
Как правило, получить зарезервированный земельный участок по инициативе граждан весьма проблематично.
Но сама власть может сдавать зарезервированные участки в аренду.
В таких случаях срок аренды не может превышать срок, на который участок был зарезервирован.
Обычно срок резервирования составляет не больше 3 лет, но в отдельных случаях может достигать 25 лет.
Обратите внимание.
Если вы арендуете зарезервированный земельный участок, то вы должны быть готовы к досрочному расторжению договора в любой момент.
Единственная гарантия: вас как арендатора должны уведомить о досрочном расторжении договора не менее чем за 1 год.
Подробнее см. в подпункте 13 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения
| Для чего будет использована земля? | Границы законодательно установленных ограничений в годах |
| Возведение зданий и проведения с ними строительных работ | от трех (минимум) до десяти (максимум) лет |
| Установление линейных объектов | до сорока девяти лет |
| Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ) | двадцать лет |
| Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицом | от трех (минимум) до пяти лет |
| Работы по завершению строительства | три года |
| Охотхозяйство | На время действия соглашения |
| Сельхозпроизводство | от трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет |
| Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животных | три года максимум |
Особенности пролонгации на неопределенный срок
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
- Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2022 № Ф04-1007/2022 по делу № А45-6997/2017).
- В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
- Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
В каких ситуациях право аренды подлежит государственной регистрации?
Государственная регистрация является юридическим актом уполномоченных органов, который фиксирует факт возникновения, изменения или прекращения определенного права у субъектов правоотношений. Результатом регистрационных действий является внесение сведений в государственный реестр прав.
В отношении права аренды на территорию земли, факт регистрации означает возникновение полного объема правомочий как для сторон договора аренды, так и для третьих лиц.
По общему правилу договор аренды участка земли, а также его субаренды, не подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок менее года. Из этого правила федеральным законодательством могут устанавливаться исключения.
Если указанный договор заключен на срок более года, то закон требует его обязательной регистрации. В случае несоблюдения данного требования, правоотношения, вытекающие из договора аренды, не будут иметь юридических последствий для третьих лиц.
Имеется подписанный договор аренды земли на срок 2 года.Но договор не зарегистрирован, следовательно — не заключен. К такому выводу приходят многие юристы.
Однако, меня посетило сомнение по поводу того, что договор аренды в данном случае не заключен.
Основания сомнений:1. Единственным условием договора аренды земли, которое делает необходимым его регистрацию является условие о сроке .2. Если предположить, что регистрация нужна только для вступления в силу данного условия о сроке, то следствием отсутствия регистрации является отсутствие условия о сроке аренды. 3. Срок аренды не является существенным условием.
Он может быть и не указан в договоре п. 2 ст. 610 ГК РФ. Следствие отсутствия условия о сроке — договор считатется заклюенным на неопределенный срок.4. 2 ст. 26 ЗК РФ)
О государственной регистрации договора аренды
Чтобы избежать процедуры государственной регистрации, договор аренды часто заключают на срок менее одного года с последующей пролонгацией.
Интересно, как на такие действия смотрит закон, надо ли будет регистрировать договор при его продлении? Итак, в соответствии с п. 2 ст.
651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (здесь следует обратить внимание на то, что согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г.
N 53 к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении также должны применяться правила п.
2 ст. 651 ГК РФ). Из сказанного можно сделать вывод о том, что договор аренды здания и сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года.
В случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.
Сроки аренды земель, предоставленных для сельхоз. производства, указаны в подпункте 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Из этого правила есть одно исключение, которое касается земель для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведение огородничества.
Более подробно данное исключение описано в следующем пункте.
Для сведения
Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов.
Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.
Без торгов земельный участок можно получить:
- в собственность бесплатно — 9 оснований;
- обственность за плату — 10 оснований;
- в аренду — 16 оснований;
- в безвозмездное пользование — 14 оснований;
- в постоянное (бессрочное) пользование — 4 основания.
Каждое основание имеет свои условия и порядок предоставления земли.