Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотечная квартира: как получить налоговый вычет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Пример расчета суммы НДФЛ к возврату
При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.
Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.
Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.
Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет всю причитающуюся по закону сумму.
Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также родители, если платят за долю ребенка, могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.
В каких случаях НЕЛЬЗЯ получить налоговый вычет за квартиру:
- Вернуть налоговый вычет за недвижимость не получится, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя или других лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств.
- При покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц) получить вычет не получится. К таким лицам относятся: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. То есть купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. При этом при покупке недвижимости у тещи или брата жены получить вычет можно.
- Нельзя получить вычет по унаследованной или подаренной квартире, так как вы ничего не потратили, а значит, не уменьшили налогооблагаемую базу.
- Участники военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство.
Какие документы нужны для получения компенсации?
Вне зависимости от того, как вы решили вернуть часть потраченных средств: через налоговую или через работодателя, основной список нужных документов будет одинаковым. К ним относятся:
- заявление на получение вычета с указанными реквизитами, на которые будут переводиться деньги;
- паспорт;
- договор купли-продажи или ДДУ, если квартира приобретена в еще строящемся объекте;
- документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН или акт приема-передачи жилого помещения в новостройке);
- все свидетельства об оплате (чеки, банковские платежки или расписки).
Для того, чтобы получить вычет за уплаченные по ипотеке проценты, к перечисленным выше документам придется добавить:
- ипотечный договор с графиком платежей по кредиту;
- документы, подтверждающие погашение процентов по ипотеке.
Кроме того, в данный список могут входить свидетельства о рождении ребенка или заключении брака, если квартира покупается для супруга или несовершеннолетнего.
Кoгдa мoжнo пoлyчить вoзвpaт нaлoгa пo пpoцeнтaм пo ипoтeкe
Moмeнт пoлyчeния вычeтa зaвиcит oт тoгo, кoгдa вы зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти. Ecли вы кyпили квapтиpy в нoвocтpoйкe, пpaвo нa пoлyчeниe вычeтa пo пpoцeнтaм пo ипoтeкe вoзникнeт y вac c тoгo гoдa, кoгдa вы зapeгиcтpиpyeтe пpaвo coбcтвeннocти нa жильe или пoдпишeтe aкт o пepeдaчe квapтиpы.
Дoпycтим, вы кyпили квapтиpy в 2016 гoдy. 3acтpoйщик ввeл дoм в экcплyaтaцию в 2018 гoдy и тoгдa жe вы пoдпиcaл c вaми aкт o пepeдaчe. 3нaчит, oбpaтитьcя зa вычeтoм вы мoжeтe c 2018 гoдa, нo пpи этoм впpaвe включить в cyммy к вoзвpaтy вce пpoцeнты, включaя, чтo выплaчивaли в 2016–2017 гoдax.
Oгpaничeний пo вpeмeни нa вoзвpaт пpoцeнтoв пo ипoтeкe нeт. Bы впpaвe пoдaть дeклapaцию и дoкyмeнты eщe в пpoцecce выплaты или чepeз нecкoлькo лeт пocлe пoгaшeния пpoцeнтныx нaчиcлeний. Нaпpимep, ecли вы взяли ипoтeчный кpeдит нa пpиoбpeтeниe квapтиpы и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти нa нee в 2016 гoдy, мoгли бы oфopмить вoзвpaт пpoцeнтoв пo ипoтeкe yжe в 2017 гoдy. Ecли вы этoгo нe cдeлaли, мoжeтe oфopмить вoзвpaт в любoй мoмeнт – xoть в 2030 гoдy, ecли вaм тaк зaблaгopaccyдитcя.
A вoт для нaлoгa нa дoxoды oгpaничeния ecть – вы cмoжeтe вepнyть eгo в тeчeниe тpex лeт пo oкoнчaнии тoгo гoдa, кoгдa oн был yплaчeн. Дoпycтим, вы xoтитe пoлyчить вoзвpaт пpoцeнтoв пo ипoтeкe из cyммы нaлoгa, кoтopый yплaтили в 2017. У вac ecть нa этo вpeмя – дo кoнцa 2020 гoдa. Ecли peшитe oбpaтитьcя зa вoзвpaтoм пoзжe – дoпycтим, в 2022 гoдy, пpoцeнты пo ипoтeкe зa 2017 гoд вepнyть yжe нe пoлyчитcя, нo вы cмoжeтe вepнyть нaлoг, yплaчeнный в пocлeдyющeм.
Как рассчитать вычет и налог к возврату?
Возврат уменьшает базу налогообложения — сумму, с которой происходит удержание налога. Сумма вычета может быть до 13 % от реально уплаченных процентов. Например, если вы оплатили в пользу банка проценты по ипотеке на 10 тыс. руб., вычет составит 1 300 руб.
Одновременно с этим вам не смогут выплатить больше той суммы, что была перечислена в виде налогов. К примеру, вами было перечислено за 2019 г. 10 тыс. руб. – проценты по ипотеке. 13 % от этой суммы — 1 300 руб. Вы получите 1 300 руб. в случае, если перечислили (удержал из зарплаты работодатель) за 2019 г. 1 300 руб. НДФЛ. Если за 2019 г. в бюджет с вашей з/п поступило лишь 1 000 руб. подоходного налога, вам вернут по результатам 2019 г. также 1 000 руб. 300 руб. перенесутся на следующий год.
Внимание! Вычет по ипотечным процентам может переноситься на следующие годы.
Какие документы нужны для получения налогового вычета за покупку квартиры
Введение нового упрощенного порядка не отменяет возможности воспользоваться имущественным вычетом по старым правилам. Для этого потребуется собрать пакет документов:
- Форма 3-НДФЛ. Проще всего заполнить ее в программе, которую можно скачать на сайте ФНС. Никакие специальные познания для этого не понадобятся.
- Справки 2-НДФЛ от всех источников дохода. Можно бесплатно скачать на портале Госуслуг.
- Документ о собственности – выписка из ЕГРН. Юридически значимую выписку из Росреестра можно заказать онлайн на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Это самый удобный и быстрый способ.
Кто имеет право на вычет
Закон основан на следующей логике: поскольку ваши деньги пошли на что-то полезное, вам их компенсируют. Полезными расходами признаются траты на здоровье, получение знаний, а также на улучшение условий проживания. Однако не всем жителям страны дается это право.
Вам вернут деньги, если вы приняты на работу в соответствии с Трудовым Кодексом. Контракты, заключенные в рамках гражданского законодательства, не учитываются. Налог возвращается с выплаченного взноса на доходы физлиц, поэтому вы должны быть плательщиком НДФЛ.
Квартира должна быть куплена за наличные деньги или получена по ипотеке. Налог вернут только собственнику квартиры, так как покупка жилья другому человеку не подпадает под действие разрешения на вычет. Вы вправе зарегистрировать собственность на несовершеннолетнего. Родители/опекуны — законные представители — получат разрешение на вычет при условии перечисления ими налога.
Кто имеет право на возврат налога с процентов по ипотеке
Владелец жилья имеет право подавать на возврат денег с помощью налогового вычета в том случае, если соответствует двум важным критериям:
- Является резидентом РФ — находится на территории Российской Федерации не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд.
- Имеет доход, с которого 13% или 15% уплачивается в качестве НДФЛ.
Не каждый доход, с которого вы платите налоги, можно учитывать к имущественному вычету. С 2021 г. произошли изменения, касающиеся налоговой базы. Теперь доходами, с которых можно забрать налоги, могут быть:
|
№ |
Вид дохода |
|
1 |
Доход по трудовому договору или по договору ГПХ; |
|
2 |
Оплата за оказание услуг; |
|
3 |
Доход от сдачи имущества в аренду; |
|
4 |
Продажа или получение в дар имущества (кроме ЦБ); |
|
5 |
Некоторые другие виды доходов. |
Условия получения и размер налоговых вычетов
Право на возврат денег из бюджета получают только те, кто в прошедшем календарном периоде:
- был официально трудоустроен либо платил НДФЛ на общей системе налогообложения (по ставке 13%);
- является не только заемщиком по ипотечному кредиту, но и собственником помещения или доли в нем;
- может доказать, что жилье зарегистрировано в ЕГРН;
- не исчерпал максимальную сумму по ранее купленным объектам и займам.
И все же стоит понимать, что государство согласно вернуть не полную сумму, обозначенную в ст. 220 НК. К возврату одобрят только 13% от выплаченных покупателем недвижимости сумм, с учетом лимитов:
- общего – максимум 2 млн.руб по цене приобретения и 3 млн.руб по кредитным процентам;
- индивидуального – перерасчет произойдет только в пределах той суммы, которая была фактически перечислена в бюджет как платежи по НДФЛ.
| Действие | По стандартной схеме | После подачи заявления на возмещение |
|---|---|---|
| Сумма годового дохода | 2 500 000 рублей (сумма фактически перечисленных процентов – 320 000 руб) | |
| Налогооблагаемая база | 2 500 000 рублей | 2 500 000 – 2 000 000 = 500 000 руб – по цене жилья 500 000 – 320 000 = 180 000 руб – по перечисленным процентам |
| НДФЛ к перечислению | 325 000 руб | 500 000 * 13% = 65 000 руб – по оплате за само жилье (без учета возмещения по процентам) 180 000 * 13% = 23 400 руб – по процентам (итоговая сумма после подачи декларации на обе выплаты) |
| Сумма возмещения по стоимости приобретения (реальная цена покупки – 3,5 млн руб) | — | 325 000 – 65 000 = 260 000 рублей Несмотря на то что стоимость жилья составила 3,5 млн руб, вычет выдается максимально из расчет 2 млн руб |
| Сумма возмещения по процентам | — | В текущем году налогоплательщик может вернуть еще и проценты по ипотеке на сумму процентов в части оставшихся 500 000 руб. базы обложения 65 000 – 23 400 = 41 600 руб |
| Годовой размер НДФЛ | 325 000 руб | 23 400 руб (из бюджета будет возмещено 301 600 руб уже уплаченного подоходного налога) |
Особенности получения налоговых вычетов по ипотеке
Момент получения реального возврата по ипотеке (в виде денежного перевода) наступает иногда спустя несколько лет после фактической даты совершения покупки. Тому есть несколько причин:
- право на вычет основано на дате вступления в собственность, а по договорам долевого строительства это может произойти далеко не сразу;
- уровень дохода в период подачи формы 3-НДФЛ может быть слишком низким или отсутствовать вовсе (к примеру, человек вышел на пенсию);
- погашение кредита и выплата процентов по нему продолжается, а предельная сумма лимита по вычету еще не достигнута.
Для тех, кто вышел из трудоспособного возраста и стал получать пенсию, предусмотрена регрессивная мера по восстановлению возможности получения возмещения. Пенсионеры могут подать декларации за три года, предшествовавшие дате возникновения права на государственную компенсацию или возникновения непогашенного остатка вычета.
При определении общей суммы, которая снизит налогооблагаемый доход, стоит учитывать, что в нее не войдут:
- материнский капитал;
- средства третьих лиц, уплаченных за собственника на безвозмездной основе (к примеру, если покупку оплатил работодатель);
- федеральная или региональная целевая выплата (например, для многодетных семей).
В свою очередь, родители могут получить вычет за жилье, приобретенное в долевую собственность с их несовершеннолетними детьми. В будущем это не лишает повзрослевшего ребенка права на получение компенсации, если он покупает недвижимость за собственные деньги или в кредит по ипотеке.
Возврат процентов по ипотеке
Помимо части денег, потраченных на жилье, можно вернуть и часть денег, потраченных на выплату процентов по ипотеке, с помощью которой это жилье приобреталось. Возврат процентов тоже относится к имущественному вычету.
Для того, чтобы вернуть 13% от уплаченных кредитных процентов, необходимо заполнить соответствующие данные в том же самом заявлении (декларации 3-НДФЛ). А именно, нужно указать сумму, которую составляют проценты по ипотеке за весь срок.
Из документов дополнительно потребуется кредитный договор и справка из банка об уплаченных процентах.
Здесь тоже есть свои лимиты. Максимальный размер вычета при погашении процентов — 3 000 000 рублей, а значит, вернуть можно 390 000 рублей. Но это ограничение появилось только в 2014 году. До этого ограничений по сумме возврата не было.
Налоговый вычет по ипотеке дает возможность компенсировать 13% от уплаченных процентов по ипотечному кредиту. Деньги перечисляются гражданину в виде возврата части подоходного налога. Максимальный размер вычета – 3 миллиона рублей, полагается он только после того, как заявлен основной вычет – на покупку жилья. Предоставляется такая льгота только один раз в жизни на один объект. Исключением может быть рефинансирование ипотеки, когда вычет переносится на новый жилищный заём.
Чтобы вернуть НДФЛ, требуется заявить о своем желании в налоговую инспекцию и приложить пакет необходимых документов. Можно получить деньги целиком через ИФНС либо в виде зарплаты без удержания НДФЛ у работодателя. При подаче декларации в налоговую инспекцию возврат налога происходит в течение четырех месяцев.
Имеются нюансы в оформлении вычета по ипотеке при покупке квартиры в общедолевую и совместную собственность, а также при военной ипотеке и в случае покупки жилья в новостройках.
Как вернуть НДФЛ с процентов по ипотеке через налоговую
Вернуть проценты по ипотеке через налоговую можно по окончании года, в котором вы уплатили проценты. Для этого нужно заполнить и подать в ИФНС налоговую декларацию 3-НДФЛ. По общему правилу такую декларацию подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором возникло право на вычет. Но если вы подаете ее исключительно ради получения налоговых вычетов, можете сделать это в любой момент – до или после 30 апреля.
К заполненной и подписанной декларации надо приложить документы, подтверждающие ваше право на возврат процентов по ипотеке в налоговой:
- копию договора купли-продажи недвижимости;
- копию документа, подтверждающего регистрацию права собственности — если купили квартиру или участок до 15 июля 2016 года, это будет свидетельство о регистрации права, если регистрировали право позже, приложите выписку из ЕГРН;
- копию акта приема-передачи, если купили квартиру в новостройке – его будет достаточно, право собственности может быть зарегистрировано и позже;
- копию кредитного договора;
- документы, подтверждающие оплату процентов — квитанции, справку банка о размере уплаченных по кредиту процентов;
- если рефинансировали первоначальный кредит и в новом кредитном договоре есть отсылка к первому документу, которая даст вам право на возврат, надо приложить копию второго кредитного договора.
Список для возмещения по ипотечным процентам
Если на вычет претендует ипотечный заемщик, то ему придется подтвердить факт получения кредитов и оплаты процентов. Для этого нужно предоставить копию кредитного договора с банком, а также справку об общей сумме, уплаченных за отчетный период процентных платежей.
- Кредитный/ипотечный договор. Главное, что будет интересовать налоговую в этом документе: сумма, кредита, цель кредитования (покупка квартиры с конкретным адресом), размер кредитной ставки и график платежей. Договор предоставляется в виде копии, которую можно взять в банке.
- Справка об уплаченных процентах ипотеки. В банке можно заказать и справку о том, сколько пришлось уплатить процентов за прошлый год. Документ представляет собой официальный бланк с реквизитами банка, подписью и печатью руководителя, в котором указывается общая сумма погашенных процентов. В справке обязательно делается ссылка на кредитный договор.
- График погашения кредита. Обычно график отражается в кредитном договоре, но если он оформлялся отдельно в виде допсоглашения, то его копия также подается в налоговую. Это дополнительное подтверждение оплаты кредитного договора с указанием конкретных сумм (тела кредита и процентов).
- Документы, которые подтверждают ежемесячную оплату ипотеки. Платежи по кредиту подтверждаются платежками, которые выдаются в кассе банка при внесении ежемесячных платежей. На подобных квитанциях указывается сумма к оплате, дата и номер кредитного счета. Фиксируется также и персональные данные заемщика, который вносил деньги. Если вы оплачиваете кредит переводом со счета на счет, то нужно будет это подтвердить соответствующими квитанциями.
Вариант 1 – возвращаем НДФЛ самостоятельно
Если вы собираетесь получить вычет по налогу на доходы физических лиц самостоятельно, то вам нужно будет обратиться с соответствующим прошением в органы ФНС сразу же после окончания календарного года. С собой вам нужно иметь набор документов, содержащий такие бумаги:
- декларацию
- договор купли-продажи недвижимости
- справку от работодателя (форма 2 НДФЛ)
- реквизиты банковской карты, счета или сберегательной книжки, на которые будут перечисляться денежные средства
- документ, подтверждающий ваше право собственности на приобретенное жилье
- ипотечный договор, оформленный в банке
- квитанцию об оплате ипотеки
- справку по форме банка, подтверждающую, что вы погасили все проценты по кредиту
Пример расчета вычета за покупку в ипотеку
- Вы осуществили покупку квартиры стоимостью 5 000 000.
- Вносите из своих средств 1 000 000.
- За счет ипотечного кредита вносите оставшуюся сумму – 4 000 000.
- Срок Кредита — 20 лет.