Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: приемка квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.
Самый важный документ: акт приема-передачи
После осмотра квартиры дольщик подписывает акт приема-передачи и может полноправно распоряжаться своей недвижимостью. На этом его отношения с застройщиком по ДДУ считаются законченными, а все обязательства – полностью выполненными.
Как только документ завизирован с обеих сторон, подавляющее большинство обнаруженных постфактум строительных недочетов владельцу придется исправлять самостоятельно. Поэтому на приемку нужно приходить подготовленным – чтобы потом не было мучительно больно.
Однако есть специфические моменты, которые невозможно заметить сразу. Например, если у жилья имеются серьезные скрытые дефекты или, когда, положим, стены выделяют аммиак. В таком случае даже после подписания акта приема-передачи ответственным за подобные недостатки признаётся застройщик. И, соответственно, именно он должен их устранять.
Если же он отказывается это делать, то можно провести независимую экспертизу и добиться справедливости через в суд. Кроме того, существует гарантийный срок (обычно 5 лет), в течение которого собственник квартиры может предъявить обоснованную претензию строительной компании, а та обязана принять меры.
Но лучше не доводить дело до крайности: так вы потеряете много драгоценного времени. Гораздо проще зафиксировать все обнаруженные в процессе осмотра недостатки в дефектовой ведомости и не подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик их не устранит.
Иногда дольщики признают, что ничего не смыслят в строительстве, и им требуется профессиональная помощь в приемке квартир. Это довольно распространенная практика, когда находят стороннего специалиста, оплачивают его услуги, выписывают на него доверенность (при необходимости) и поручают ему проверить недостатки жилища. Но каждый сам решает, что для него лучше и надежнее: присутствовать на приемке лично или довериться стороннему эксперту.
Оценка качества квартиры
При оценке качества квартиры принято выделять две группы недостатков:
— существенные (опасные для жизни);
— несущественные (неопасные).
К первой группе относятся:
— длинные и глубокие трещины в стенах;
— неработающая вентиляция («не тянет», «забита» и т.п.);
— неработающее газовое оборудование;
— видимые (сквозные) дыры в межэтажных перекрытиях;
— «проблемная» электропроводка;
— наличие плесени в квартире;
— отсутствие указанного в ДДУ или дополнительному соглашению к ДДУ оборудования (например, не установлена сантехника, плита и т.п.).
Ко второй группе относятся:
— небольшие и неглубокие трещины в ненесущих стенах;
— небольшие царапины (но не трещины!) или сколы на окнах и дверях;
— некачественно отрегулированные окна и двери;
— небольшая кривизна, неровность стен;
— «отваливающиеся» части обоев.
Кроме того, многое в процессе приемки зависит от того, приобретали квартиру с отделкой или без.
Если во время осмотра квартиры вы обнаружили серьезные недостатки, то не подписывайте акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не приведет квартиру в надлежащее состояние. В противном случае, вам придется исправлять их за свой счет, а это не всегда «гуманно» с финансовой точки зрения.
Кое-что застройщик может исправить сразу при вас (подклеить уголок обойного полотна или отрегулировать окно), а на что-то ему потребуется две-три недели (например, на замену стеклопакета). В любом случае, на устранение строительных недочетов по закону отводится не более 45 дней. Так что не позднее этого срока вас должны пригласить на повторную приемку.
Отдельно стоит упомянуть про обмер квартиры. Зачастую после обмера БТИ реальная площадь жилища оказывается больше или меньше указанной в ДДУ. Это нормальная ситуация, так как при строительстве многоквартирного дома невозможно рассчитать всё до мелочей. В этом случае производится перерасчет стоимости объекта, и тогда либо дольщик доплачивает (если квартира оказалась больше), либо застройщик возвращает часть суммы (если за время строительства квартира уменьшилась).
Кстати, профессионалы советуют не придираться к мелочам. Порой намного проще и быстрее подклеить уголок от обоев самому, чем ждать лишний месяц, когда это сделает застройщик. Также рекомендуют не настаивать на исправлении легкой кривизны стен: дешевле и спокойнее заплатить строителям, которые качественно выровняют поверхность при подготовке под отделку, чем получить формальные исправления от застройщика. Рабочие могут оштукатурить стену «для отмазки», лишь бы «вписаться» в норматив. Такая «доделка» часто плохо держится и начинает отваливаться прямо вместе с новыми обоями уже через несколько месяцев.
Как защитить свои вложения?
С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.
Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда. Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.
На что обращать внимание при приемке квартиры
Квартиры бывают без отделки и с отделкой. В первом случае собственник должен оценить, соответствует ли фактическая площадь жилья той, что указана в техпаспорте. Проверить, ровно ли установлены оконные и дверные проемы. С помощью строительного уровня определить, нет ли уклона на поверхности стен и пола. Если в комнатах сыро, стекла «потеют» и пахнет плесенью, значит, плохо работает вытяжка: обратите внимание на вентиляцию. Посмотрите показания на счетчиках и зафиксируйте данные. Проверьте, надежно ли смонтированы трубы коммуникаций и хорошо ли закреплена проводка.
Приемка квартир с отделкой проходит по тому же сценарию. Но здесь собственникам немного проще. Они сразу могут оценить, как работают краны, функционирует ли слив и горит ли свет. Вы плохо разбираетесь в технических нюансах? Пригласите профессионала. Есть компании, которые платно оказывают подобные услуги. За 5-10 тыс. рублей специалист проведет полный осмотр, напишет замечания и укажет в акте, какие дефекты нужно исправить.
Что делать после приемки квартиры
Вас все устроило с первого раза? Подпишите акт приема-передачи и получите ключи от квартиры. Теперь подайте документы в Росреестр на регистрацию права собственности. Для этого нужно:
- оплатить госпошлину;
- собрать бумаги: паспорт, свидетельство о браке, акт приема-передачи, техпаспорт квартиры;
- приложить договор долевого участия или купли-продажи;
- взять копию закладной из банка, когда жилье приобретено в ипотеку.
После получения свидетельства заключите договор с управляющей компанией: вам начнут присылать квитанции ЖКХ. Можете делать ремонт и переезжать в свою новую квартиру.
Что взять с собой на самостоятельную приемку?
Из документов для приема квартиры в новостройке вам понадобятся только паспорт и ДДУ. Ниже приведем перечень других необходимых предметов:
-
Несколько листов бумаги, ручки. Они понадобятся для того, чтобы фиксировать все недостатки. Как правило, в пустых квартирах нет столов, поэтому вместе с канцелярией не лишним будет наличие планшета.
-
Бумажный скотч или мелок. При помощи них вы сможете пометить и подписать каждый дефект на месте его обнаружения. Найденные царапины на стекле можно отметить смываемым маркером.
- Тестер электричества и лампочка. Тестер можно заменить компактным электроприбором, например, зарядкой от гаджета. Так вы сможете проверить исправность всех розеток и патронов.
-
Зажигалка, спичка или свечка. Эти предметы позволят определить качество установки окон и работу вентиляции: отклонения открытого пламени покажут все проходящие потоки воздуха.
-
Фонарик, рулетка и уровень. Так вы сможете увидеть все неровности, трещины и другие дефекты.
Помимо перечисленных предметов полезной может оказаться сменная одежда ― в только что сданном доме, как правило, много строительной пыли.
Вместе с базовыми инструментами специалисты советуют брать на приемку квартиры специальные приборы, при необходимости их можно арендовать. К таким инструментам относятся:
- Тепловизор. Он помогает обнаружить промерзание стен и окон в холодное время года.
- Лазерный нивелир. Этот прибор позволяет проверить ровность полов, стен и потолков в квартире.
- Дозиметр и газоанализатор. При помощи них вы определите уровень аммиака и радиации в помещении.
Приемка квартиры у застройщика и права дольщика
Эксперты советуют тщательно проверить не только помещение своей квартиры, но и оценить состояние всего дома. В идеале, приемка квартиры у застройщика предполагает осмотр чердачных и подвальных помещений, подъезда. Желательно делать это в светлое время суток, поскольку новый дом не всегда может быть оборудован приборами освещения.
Осматривая здание и будущую квартиру, не следует спешить подписывать заветный акт приема-передачи, особенно, если представитель застройщика поторапливает!
При обнаружении дефектов, согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать:
- устранить дефекты в согласованный с дольщиком срок;
- снизить цену договора о долевом участии и вернуть часть внесенных по нему денег;
- возместить понесенные расходы по устранению дефектов строительства, предварительно заключив договор со строительной фирмой. В нем зафиксировать затраты и подать заявление об их возмещении в суд;
- взыскать неустойки за нарушение срока сдачи квартиры по ДДУ, если произошла задержка с ликвидацией недостатков строительства.
При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?
Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.
По общему правилу недочеты делятся на два вида:
- Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
- Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.
Как принять квартиру у застройщика самостоятельно
Если вы решили принимать квартиру в новостройке без помощи эксперта, нужно внимательно относиться к каждой мелочи. Независимо от того, в каком виде застройщик сдает квартиру (без отделки или с отделкой), нужно принимать ее, обязательно проверяя следующие моменты:
- Входная дверьдолжна иметь надежную конструкцию. Она должна легко открываться и плотно закрываться.
- Швы и стыки на стенахдолжны заделываться по всем правилам. В местах стыковки строительных конструкций не должны быть заметны следы влаги. С особой тщательностью следует принимать стяжку пола в квартире. Нужно простучать каждый метр стяжки молотком. Если в некоторых местах бетонной стяжки присутствуют воздушные пузырьки, то звук от ударов будет глухим. Такие участки следует обвести мелом для фиксации. В идеале на бетонной поверхности должны отсутствовать какие-либо трещины, но в то же время нужно принимать во внимание особенности усадки здания. В связи с усадкой на поверхности стяжки могут появляться небольшие трещины шириной не более 4-х миллиметров. Для проверки горизонтальности основания под укладку полов используется строительный уровень.
Прием-передача квартиры со специалистом
Если вы хотите дополнительно проверить квартиру на безопасность для здоровья и жизни, можно пригласить компании, специализирующиеся на приемке квартир. Профессиональным оборудованием сотрудники проводят тепловизионное обследование (для выявления мест теплопотерь), обследуют радиоактивный фон, электромагнитные излучения, уровень аммиака (нарушение технологий производства бетона приводит к испарениям этого вещества, такая квартира не подходит для проживания).
Безусловно, и перечисленные ранее 10 пунктов можно передать в руки специалистов. Компания также сможет проверить отклонения от нормы по вертикали и горизонтали всех поверхностей, оценить не только отсутствие дефектов на отделочных материалах, но и качество их укладки (например, наличие пустот под плиткой).
Немаловажный аргумент в пользу компании по приемке квартиры: если застройщик отказывается принять замечания и не подписывает или не выдает смотровой лист — вы все-равно получите официальный отчет от специализированной фирмы. Эта бумага пригодится вам в суде, если до него дойдет.
Типичные дефекты новостроек
Почему так часто можно встретить фразу в объявлениях о покупке квартиры: «Первый и последний этаж не предлагать»?
Очень часто приходится сталкиваться с проблематикой некачественной кровли, которая со временем даёт о себе знать. Также при недоработке утепления стен угловые квартиры верхнего этажа в зимнее время промерзают насквозь, а внутри появляется грибок. Если на это не обратить внимания при приёме жилплощади, то в дальнейшем устранить этот недостаток будет очень сложно.
Проблемы первого этажа связаны с низким уровнем качества водонепроницаемости пола. В дальнейшем это скажется промозглой сыростью и появлением плесени. Чтобы избавиться от этих дефектов, потребуется проведение ряда далеко не дешёвых мероприятий. Поэтому в интересах дольщика сразу выявить уязвимые места.
Причиной сырости могут стать и сами плиты, которые перед постройкой дома продолжительное время находились под снегом или дождём и набрали достаточно влаги, что потом становится дискомфортом для жильцов на долгие годы. В них потребуется сделать отверстия до работ с отделкой, чтобы вода испарилась.
К недочетам строителей относится также нарушение герметики балконных и оконных перекрытий.
При неточностях в расчётах, нарушение в вентиляционных системах приводит к духоте в помещении. Если в них отсутствует разреженность, внутрь помещения зимой поступает мерзлый воздух, а летом горячий. Откорректировать подобные просчеты чрезвычайно проблемно и дорогостояще.
При каких недостатках нельзя подписывать акты
Перед подписанием акта приёма, нужно понимать, что недостатки всё равно будут. Невозможно выполнить идеально работу такого масштаба, будь те строители хоть стократно мастерами своего дела. Другой вопрос, насколько эти нарушения серьёзные.
Чтобы отстоять свои прерогативы на получение первосортной работы от застройщика, дольщик должен руководствоваться этими законами, защищающими его права.
- 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве»;
- Закон № 2300-1 « О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г.;
- Статья 12 ГК РФ.
Символически дефекты допустимо разделить на 2 вида: грубые и незначительные.
Грубые нарушения – это когда квартира не имеет условий для нормального проживания. К примеру, нефункционирующая канализация, отсутствие электричества, оконные откосы выполнены с нарушением размеров, в связи с чем в квартире гуляет ветер.
При выявлении даже одного такого дефекта, не следует визировать документ приёма жилплощади. Все эти недостатки вносятся в чек-лист. Только после исправления этих нарушений застройщиком, допустимо подписание нужных документов с фиксированием даты, и может быть осуществлена приемка квартиры в новостройке по акту.
Незначительные – дефекты, не затрудняющие условия проживания.
К ним относятся:
- небрежно зашпаклеванные стены с небольшими впадинами;
- сломанная ручка на двери в комнату;
- царапины на стёклах.
В этом случае можно подписать акт приёма по усмотрению будущего жильца, если он не хочет затягивать процесс передачи недвижимости. Но всё же рекомендуется внести и незначительные неисправности в акт осмотра.
Как получить неустойку за нарушения сроков сдачи дома
Не стоит также забывать, что у будущего собственника остается право на получение неустойки, связанной с нарушением сроков сдачи жилья.
На нашем сайте можно скачать бланк и образец как правильно составить претензию. Её можно отправить застройщику почтой заказным письмом с уведомлением и описью вложений. А также распечатать в двух экземплярах и подать в офис компании лично.
На них ставиться номер входящего и заверяются секретарем печатью с фиксированием числа, месяца и года. Исполнитель должен дать письменный ответ в течение десяти суток.
В дальнейшем события могут развиваться следующим образом. Допустим вариант, что компания сама предложит определённую цену. Но как бы не продешевить. Положенную по закону компенсацию лучше заранее просчитать онлайн на калькуляторе расчёта пенни по ДДУ. Ключевая ставка уточняется на сайте ЦБ. Если затрудняетесь, то стоит обратиться к юристу напрямую.
Претензия застройщику — гарантия защиты дольщика
Достаточно распространены ситуации, когда акт приема-передачи по ДДУ подписан, право собственности на жилье зарегистрировано, но скрытые недостатки обнаружились гражданами лишь спустя какое-то время. Что делать физлицам — обращаться к застройщику или исправлять недостатки самостоятельно?
Если дефекты были обнаружены в течение 5 лет с момента подписания акта (в течение 3 лет, если речь идет об инженерных коммуникациях), то гражданин вправе предъявить акт претензии застройщику.
В акте претензии застройщику указываются:
- наименование стройкомпании;
- ФИО, адрес, телефон дольщика;
- номер и дата ДДУ, а также дата подписания передаточного акта;
- описание выявленных недостатков;
- требование дольщика;
- намерение физлица в случае, если компания не исполнит требования;
- подпись, дата.
Как застройщик исправляет недочеты
Застройщики редко соглашаются компенсировать затраты на устранение недочетов и предлагают устранить их самостоятельно. Исправления займут время, рассчитывать на быстрый результат не стоит.
В 214 ФЗ нет четкой формулировки в какой срок застройщик должен устранить недочеты. Иногда, некоторые дефекты проще и быстрее устранить самостоятельно.
Из опыта. Время исправления недочетов сильно зависит от количества квартир одновременно введенных в эксплуатацию. Если сданных квартир 100 — 200, срок исправлений может варьироваться в среднем от 2 до 3 недель, если застройщик одновременно ввел 1000 квартир, на исправление недочетов может уйти несколько месяцев.