Как перевести жилое помещение в нежилое?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести жилое помещение в нежилое?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:

• Жилищным кодексом РФ;
• Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»

В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:

• перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
• Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
  • если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
• Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
  • внутренняя перепланировка помещения;
  • внутреннее переустройство помещения;
  • устройство отдельного входа в помещение;
  • смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:

1. Сбор необходимых документов БТИ:
   • Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
   • План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.

   Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция

   Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?

   Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:

   • Заявление о переводе помещения.
   • Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
   • Документ, удостоверяющий личность заявителя.
   • Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
   • Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
   • Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
   • Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.

   Технические требования к помещению

   Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

   1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
   2. Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
   3. Объект должен быть полностью изолирован.
   4. Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
   5. Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
   6. Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

   Порядок действий для переводе в нежилой фонд

   Данный процесс достаточно трудоемкий и требует грамотного подхода. Условно, всю процедуру можно разделить на три этапа:

   1. Сбор необходимой документации;
   2. Обращение в городскую Администрацию, если квартира находится в МО, или в департамент управления имуществом, если квартира находится в Москве;
   3. Оформление права собственности.

   Первый этап является самым ответственным и сложным. От него зависит конечный результат. Для изменения статуса недвижимости необходимо подготовить следующие документы:

   • Поэтажный план строения, в котором располагается помещение. Чтобы его получить, в первую очередь пишется заявление в департамент управления имуществом, который впоследствии выдаст доверенность для обращения в БТИ. К заявлению прилагаются необходимые документы (паспорт, свидетельство на право собственности). После получения доверенности, можно заказать в БТИ поэтажный план.
   • Технический план помещения, которое получит статус «нежилого».
   • Заключение противопожарного надзора, который проверяет строение на соответствие нормам противопожарной безопасности.
   • Если в квартире проводилась или планируется перепланировка, необходимо иметь оформленный проект. Стоит отметить, что перепланировка в виде сноса стен, в некоторых зданиях может быть запрещена.
   • Правоустанавливающие документы на недвижимость.

   Кроме этого понадобится выписка из домовой книги, подтверждающая, что в помещении никто не прописан. Переводом недвижимости в нежилую занимается департамент управления имуществом. Туда направляется полный пакет документов, который рассматривается в течение сорока пяти суток. После этого, в течение трех дней заявителю направляется по почте или выдается на руки решение. Данная услуга предоставляется бесплатно, поэтому оплата пошлины не предусмотрена.

   Второй этап это обращение в БТИ, а именно, в отдел управления жилищным фондом, где будет определена разница в стоимости и составлен протокол. В данный отдел потребуется предоставить следующие документы:

   • решение департамента управления имуществом о переводе недвижимости в новый статус;
   • документ, подтверждающий право собственности;
   • документ, удостоверяющий личность.

   Завершающей стадией нужно оформить право собственности. После этого можно эксплуатировать недвижимость по предназначению. Для получения права собственности понадобится ряд документов:

   • паспорт гражданина РФ;
   • положительное решение о воде недвижимости в статус «ней»;
   • все документы на недвижимость, включая выписку ЕГРН.

   Также, для регистрации права собственности потребуется заполнить соответствующее заявление и оплатить государственную пошлину, которая для физических лиц составляет две тысячи рублей.

   Условия для проведения перевода в нежилой фонд

   Изменить статус жилого строения можно только при соблюдении целого ряда установленных условий. Игнорирование данных требований неизбежно приводит к получению официального отказа, поэтому важно учесть следующие моменты:

   • Квартиры, находящиеся на втором этаже допускается вводить в нежилые только при условии, что квартиры находящиеся под ними, имеют аналогичный статус.
   • Квартира может поменять статус, при условии, что доступ в нее может осуществляться с улицы, без использования общего подъезда.
   • Перевод здания в нежилое, возможен при условии, что в нем не будет осуществляться религиозная деятельность.
   • Не допускается перевод квартиры, которая располагается в арендованном здании социального назначения.

   Соблюдение этих условий не вызывает больших сложностей, но стоит помнить, что нужно придерживаться и ряда других требований, которые относятся к юридическим и техническим составляющим.

   Как жилой дом переводится в нежилое помещение

   Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

   Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

   Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

   Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

   Документы:

   • Заявление владельца.
   • Свидетельство о праве собственности.
   • План.
   • Проект перепланировки.

   Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

   Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

   Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

   1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
   2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
   3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
   4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
   5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

   Услуги адвоката по гражданским делам

   В юридическом бюро «Правовое решение» сформирована и успешно применяется практика гражданского права. Наши адвокаты ведут дела в сфере трудового, семейного и гражданского права.

   Главная цель нашей компании – реальная помощь и защита клиента. Юристы компании «Правовое решение» занимаются не только семейными, жилищными и кредитными спорами, но и ведут дела, связанные с трудовыми правом и страховыми вопросами. В услуги адвокатов по гражданским делам входит:

   • компетентная консультация по гражданскому праву;
   • составление и подготовка необходимой документации;
   • юридическое сопровождение в ходе исполнительного производства;
   • ведение дел от имени клиента;
   • защита интересов клиента в суде;
   • представление интересов клиента в кассационном или апелляционном порядке.

   Каким нормам должно соответствовать помещение

   Перед тем, как вообще начинать думать о переводе жилого помещения в нежилое, надо проверить, что оно соответствует следующим требованиям:

   • Должен быть отдельный вход/выход. Если его нет, то дополнительно придётся потратиться на перепланировку (которую надо будет согласовать с другими жильцами, а потом и документально заверить).
   • Помещение должно располагаться на первом этаже. Также допускается второй этаж и выше, но только при условии, что все нижние помещения не являются жилыми.
   • На объекте должны присутствовать все необходимые инженерные коммуникации – электричество, водопровод, канализация и вентиляция.
   • Если объект состоит из нескольких комнат, то в нежилой фонд переводится сразу всё помещение – сделать нежилой только одну комнату не получится.
   • Не допускается какое-либо обременение объекта (ипотека, арест, рента, опека).

   Как перевести помещение из жилого в нежилое

   Разрешение на перевод объекта в состав
   нежилого фонда дает муниципалитет, либо уполномоченные им органы. Однако для
   его получения нужно соблюсти множество требований ЖК РФ, в том числе:

   • документы
     на согласование может представить только собственник жилья (наниматели лишены
     такой возможности);
   • если
     перевод в нежилое помещения связан с обустройством дополнительных входов,
     оконных проемов и иных элементов, обеспечивающих доступ к общему имуществу МКД,
     нужно получить согласие собственников дома;
   • не
     допускается использовать помещение в многоквартирных домах под производство, вести
     деятельность с вредными или опасными факторами.

   Важно! Перевести в нежилое можно только помещение, расположенное на первом этаже МКД. Если квартира находится на втором этаже, ее можно признать нежилой только в случае, если помещение под ней уже обладает таким статусом.

   Основным требованием для размещения
   нежилых помещений в МКД является обустройство дополнительного входа. Это
   правило существенно затрудняет процедуру перевода и согласования.

   Любое
   изменение несущих конструкций или фасадов здания нужно согласовать с жильцами и
   надзорными органами.

   Для перевода жилого помещения в нежилое требуются следующие документы:

   • заявление;
   • паспорт;
   • документы, подтверждающие право собственности на помещение;
   • план переводимого помещения с техническим описанием;
   • технический паспорт помещения;
   • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
   • проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (если планируется переустройство и/или перепланировка для функционирования нежилого помещения);
   • согласие собственников помещений в многоквартирном доме (если работы по переустройству/перепланировке невозможны без присоединения части общего имущества помещений собственников);
   • лист записи Единого государственного реестра юридических лиц (при необходимости);
   • нотариально заверенная доверенность (при обращении через представителя).

   Вместо оригиналов документов могут быть поданы нотариально заверенные копии.

   Если сведения о праве собственности на переводимое помещение есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), заявитель вправе не предоставлять их на бумажном или электронном носителе. Кроме того, за заявителем закреплено право не предоставлять технический паспорт, план помещения и поэтажный план дома – уполномоченных орган сам делает на них межведомственный запрос.

   

   Сколько стоит перевести квартиру в другой статус?

   Итак, перевод из жилого в нежилое помещение — цена. Процедура перехода квартиры из жилого фонда в нежилой и признание помещения нежилым занимают большое количество времени и средств.

   Расценки и стоимость перевода в нежилое помещение зависят от объема и индивидуальных характеристик помещений. Можно воспользоваться услугами фирм, которые берут на себя выполнение всех работ. Можно делать это самостоятельно.

   Для оформления потребуется оплатить следующие услуги:

   • разницу, полученную в результате перерасчета перехода из жилого фонда в нежилой службой БТИ;
   • оплата за предоставление технического паспорта БТИ. Инженер кадастровой службы должен провести работы по составлению нового технического документа с внесением в него изменений, связанных с перепланировкой;
   • стоимость услуг за оформление проекта перепланировки помещения и осуществление этого процесса;
   • госпошлиназа внесение изменений в свидетельство о праве владения составляет 350 рублей для физических лиц и 1000 рублей для юридических лиц;
   • оформление выписки из ЕГРН для физического лица на бумажном носителе обойдется в 750 рублей, для юридического лица – 2200 рублей;
   • услуги нотариуса за заверение документов.

   Теперь вы знаете, как перевести жилую квартиру в нежилое помещение и какова стоимость перевода квартиры в нежилое помещение, а вот в каких случаях вам могут оказать в процедуре? Читайте далее.

   Ответы юриста на частные вопросы

   Я заказал и оплатил проект перепланировки, он обошелся мне в 30 000 р. После этого организовал собрание собственников, они выступили против перевода моей квартиры в статус нежилого помещения. Можно ли взыскать с них расходы?

   Нет. Изменение статуса объекта недвижимости – это желание самого владельца. Другие собственники могут быть против, и возмещать расходы, предшествующие проведению собрания, не обязаны.

   Я сам сделал перепланировку. Теперь хочу заказать проект, чтобы перевести квартиру в статус нежилой. Можно ли так сделать?

   Нет. Сначала заказывается проект перепланировки, потом проводятся строительные работы. За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность ст. 7.21 КоАП РФ, могут оштрафовать на сумму до 2 500 р. Кроме того, на основании ст. 29 ЖК РФ администрация вправе обязать собственника вернуть помещение в первоначальное состояние. Но собственник может узаконить изменения через суд, и тогда на основании решения недвижимость будет сохранена в перепланированном состоянии.

   Нужно ли присваивать квартире новый номер после перевода из жилого фонда в нежилой?

   Нет, номера квартир присваиваются однократно.

   Порядок изменения статуса помещения

   Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

   • Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
   • План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
   • Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
   • Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

   При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

   Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

   Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

   • непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
   • несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
   • подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
   • несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
   • несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

   В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

   • если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
   • если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
   • если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
   • если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

   Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

   А что об этом говорит закон

   Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

   Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

   Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

   Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

   
   

   Похожие записи:

   • Можно ли продать или подарить участок без межевания?
   • Регистрация дома на садовом участке
   • Гарантии матерям одиночкам и льготы по ТК РФ