Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Проблемы с регистрацией и как их решить
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.
Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.
Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.
Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.
Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.
Порядок регистрации – этапы
Шаги регистрации рассматриваемого договора аренды нежилого помещения усматриваются из норм ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правил утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.
Регистрация происходит по следующему алгоритму:
- Заявление подает одна из сторон (кто это – прописывается в договоре), предоставляя вышеуказанную документацию.
- Далее служба Росреестра оценивает документацию, проводит экспертизу.
- Если всё соответствуют требованиям, то регзапись заносится в реестр. Она состоит из регистрационного номера, описывает предмет, срок соглашения, информацию о сторонах, сведения о договоре. На договоре будет проставляться специальная запись (штампик, утвержденный Правилами ведения ЕГРП).
- Как только запись будет внесена в реестр – сделка состоялась, а Арендатор будет вправе пользоваться помещением. Регистрируется в Росреестре соглашение о передаче имущества в аренду, но не право на аренду.
Интересно, что иногда участники указывают в договоре сроки больше 1 года и не регистрируют его, ссылаясь на имеющееся мнение арбитража. Тут арбитраж разъясняет, что у сторон возникают обязательства, если они договорились по всем пунктам сделки. Однако юридической силы такой договор для других лиц не несет. Например, запрещена передача в субаренду.
Правила заключения соглашения
В ГК приводятся основные правила, которых должны придерживаться граждане и владельцы компаний, если ими составляется арендный договор. Процесс подписания данного соглашения делится на несколько этапов:
- первоначально арендатор, который может быть представлен частным лицом, предпринимателем или владельцем фирмы, занимается поиском подходящего объекта недвижимости, причем данный объект может использоваться для проживания или предпринимательской деятельности;
- далее оговариваются условия сотрудничества с собственником помещения или участка земли;
- составляется договор, в котором приводятся права и обязанности участников, а также указывается размер арендной платы;
- если срок меньше одного года, то не требуется регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре;
- дополнительно обязательно нужна регистрация, если один из участников является юрлицом.
Процедура составления документа может выполняться непосредственными сторонами или с помощью приглашенного юриста.
Даже если не будет нарушен срок регистрации договора аренды в Росреестре, все равно может возникнуть ситуация, при которой будет отказано в проведении данного процесса. Это может быть обусловлено разными причинами, к которым относится:
- в документах, подготовленных для регистрации, имеются какие-либо ошибки или несоответствия;
- отсутствуют нужные бумаги;
- возникают сомнения у работников Росреестра, что в бумагах приведена достоверная информация;
- сведения, содержащиеся в договоре, не соответствуют данным, которые содержатся в ЕГРН;
- фактически имеются дополнительные условия сотрудничества, которые не были зафиксированы в контракте.
Дополнительно часто отрицательное решение принимается, если документация передается в Росреестр представителем, не обладающим доверенностью, которая заверена у нотариуса.
Необходимые документы
Подать документы на регистрацию может один из участников сделки. Пользоваться нежилым помещением можно с момента регистрации договора.
Ниже представлены документы, которые необходимы для договора аренды нежилого помещения, а именно:
- заявка о гос. регистрации;
- соглашение по аренде, которое готовится в 2 и более экземплярах по количеству сторон плюс 1 экземпляр для Российского реестра;
- учредительные документы, такие как свидетельство о регистрации, устав, ИНН, выписка ЕГРЮЛ;
- бумаги по отношению к представителям сторон, а именно заключение о назначении руководителем юр. лица, доверенность для представителя, заверенная нотариусом;
- паспорт из кадастра, нужно согласование и другое;
- квитанция об оплате госпошлины;
- в случае, если одна из сторон является физическим лицом необходимо заверенное нотариусом согласие 2-го супруга для заключения соглашения или бумага, свидетельствующая о принадлежности недвижимого имущества.
- когда используемый объект пребывает в ипотечном кредите, то необходимо предоставить документ, который подтверждает согласие в письменном виде залогодержателя для подписания договора.
Бумаги, которые устанавливают право на владение, должны быть представлены непременно, если арендодатель получил право на владение, но оно не было зафиксировано.
Необходима регистрация договора аренды также в том случае, если согласие владельца на передачу своего владения в пользование.
Юридическим лицам нужно собрать следующий пакет документов:
- Протокол либо выписка из него о назначении заведующего юридическим лицом.
- Учредительный документ юр. лица.
- Постановление компетентных органов индивидуального предпринимателя про одобрение соглашения. Можно бумагу, которая подтвердит, что эта сделка не крупная.
Ведущие специалисты считают, что, если в договоре по аренде отчетливо закреплен предмет сделки, здание очерчено правильно в кадастровых документах и на него зафиксировано право собственности, то вопросов с регистрацией договора аренды нежилого помещения нет. Трудности появляются тогда, когда здание изображено неотчетливо, присутствуют ошибки в бумагах кадастрового учета и документе про собственность. К примеру, если учет в кадастре провели давным-давно, информация зарегистрирована в документах Бюро Технической Инвентаризации, однако они отсутствуют в кадастровых документах.
В таком случае, если здание постигло такой учет неверным способом, владельцу необходимо будет проводить его опять. Для этого с арендодателем необходимо заключить договор про уплату лишь реального использования. Или можно заключить сделку по аренде имеющегося помещения. Когда люди готовы к сотрудничеству, есть возможность всё порешать.
Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения
Полномочия по совершению регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному ведомству – службе Росреестра. Тем не менее, подать документы для регистрации возможно через систему Многофункциональных центров, поскольку данная процедура входит в состав государственных услуг.
- арендный договор, подписанный обоими контрагентами;
- передаточный акт, согласно которому недвижимый объект передан арендатору во временное пользование;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей – общегражданские паспорта, доверенности, приказы на руководителя и т.д.;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.
Преимущества государственной регистрации договора аренды недвижимости
В хозяйственной практике договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных. Предприниматель, не имея своего собственного помещения, берет его в аренду у другого владельца, чтобы создать на его основе кафе, ресторан, клуб дошкольного развития, спортивный клуб, салон красоты, парикмахерскую, магазин, склад, офис и многое другое. Без соответствующего помещения невозможно организовать многие виды предпринимательской деятельности. Арендатор заинтересован в помещении надлежащего качества по разумной цене, в долгосрочности и стабильности отношений с арендодателем. С другой стороны, арендодатель путем сдачи свободных помещений в аренду получает прибыль и заинтересован в том, чтобы арендные платежи вносились вовремя, а помещение использовалось по назначению без ущерба его качеству. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является основой в организации бизнеса. Поэтому очень важно правильно составить такой договор правильно не только с точки зрения закона, но и с точки зрения экономических интересов сторон. Грамотно составленный договор является залогом устойчивых взаимовыгодных отношений, а в случае спора – гарантией защиты прав и интересов сторон.
Специалисты нашей компании помогут вам составить договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения, земли), учитывая все особенности каждой конкретной ситуации, а также осуществить его государственную регистрацию.
Когда регистрация аренды является обязательной?
Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:
- Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).
Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.
- При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
- В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
- При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).
Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.
Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.
Как зарегистрировать договор аренды нежилых помещений в Росреестре
На проверку документов уходит 12 рабочих дней, в течение которых стороны не могут приступить к выполнению обязательств по договору – арендатор не может занять помещение арендодателя, поскольку нередки случаи отказа в регистрации договора аренды со стороны сотрудников Росреестра.
- подать заявление и документы в Росреестр – обращаются обе стороны по сделке, заявление пишет арендодатель или арендатор. Сотрудник Росреестра дает соответствующий бланк для подачи заявления в зависимости от того, кто пишет его – арендатор или арендодатель;
- проверка всех бумаг сотрудниками Росреестра – занимает несколько дней, поскольку проверяется соответствующая достоверность документов, а также соблюдение законов во время ведения деятельности ранее;
- далее происходи регистрация о заключении сделки в единый государственный реестр права на недвижимость;
- стороны ставят свои подписи на договоре, сотрудник Росреестре необходимые печати.
Договор аренды нежилого помещения образец 2022
- 1. Название соглашения, место составления;
- 2. Наименование участников сделки, их персональные данные, реквизиты;
- 3. Суть сделки, которой является передача в пользование;
- 4. Наименование недвижимости, ее адрес, этаж. В этом акте необходимо указывать какое функциональное назначение имеет объект. Например, нежилое помещение, но не будет ошибкой, если написать точное название: офис, склад, прочее. Каждый готовый образец акта обязан указывать площадь объекта, инвентаризационный номер;
- 5. Стоимость использования передаваемого нежилого помещения. Это обязательный пункт, если его нет в акте, тогда он считается незаключенным. Указывается твердая сумма. Также прописывается порядок уплаты коммунальных платежей, дополнительных услуг;
- 6. Срок;
- 7. Права, обязанности сторон, форс-мажорные обстоятельства, как стороны хотят решать споры.