Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое проект межевания территории и как его подготовить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для ответа на вопрос что такое проект межевания территории, обратимся к законодательству, а именно – к ст. 43 Градостроительного кодекса РФ. Из текста статьи понятно, что проект межевания делается на часть территории – на квартал, СНТ, район, линейный объект, то есть на так называемый, элемент планировочной структуры. В двух словах, проект межевания территории – это градостроительная документация, которая готовится с учетом правил и требований законодательства для того, чтобы внести в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) сведения о границах образуемых или изменяемых на конкретной территории участков. В каких случаях требуется проект межевания территории, более подробно разберем далее. Подготовка проекта межевания территории – это довольно кропотливый процесс, который готовится на основании документации по планировке территории с учетом результатов инженерных изысканий. Помимо положений градостроительного кодекса, существует ряд других подзаконных актов, приказов, постановлений на местном уровне, касающихся разработки проектов межевания территории, вступивших в силу в 2019 году, и распространяющих свое действие в 2021 году.
Разработка проекта межевания территории – кто и для чего делает
А для чего вообще необходима разработка проекта межевания территории? Кто и зачем ее делает? Проект межевания территории по закону необходим при освоении и развитии части территории. Например, при капитальной застройке района, строительстве линейных объектов, при образовании новых земельных участков. В главе 6 закона 217-ФЗ «О садоводстве» (вступил в силу с 1 января 2019 года) также говорится, что проект межевания территории необходим для регистрации прав на имущество общего пользования членов некоммерческих товариществ — СНТ и ОНТ. Проект межевания общей территории СНТ мы рассмотрели более подробно в отдельной статье.
Таким образом, в разработке проекта межевания территории заинтересованы те лица, которые затем смогут оформить свои права на землю или строения – это правообладатели (собственники, арендаторы) земельных участков, капитальных строений, линейных сооружений. Это могут быть и органы госвласти, и юридические, и физические лица.
Где и как утвердить проект межевания территории
Как мы выяснили, разработка проекта по межеванию происходит по инициативе заинтересованного в этом лица, решение о подготовке принимают органы местной власти, сама работа по подготовке исполняется специалистом. А где и как утверждается проект межевания территории?
Когда Вы прошли все этапы от подготовки до разработки проекта, тогда его следует утвердить. За утверждением обращаемся все в те же органы местной администрации – в архитектуру и градостроительство. Теперь утвержденный проект можно смело использовать в дальнейших целях!
Межевой план и проект межевания территории в чем разница?
Итак, мы выяснили, что для того, чтобы подготовить проект межевания территории, существует целый ряд требований. К подготовке Межевого плана требований не меньше, однако сам процесс значительно проще. Межевой план отличается от проекта межевания тем, что он составляется лишь для одной единицы – для земельного участка (в СНТ, в деревне, частном секторе и проч.), принадлежащего, как правило одному собственнику. А это значит, что согласование границ затрагивает только смежные участки. И никаких дополнительных обращений в администрацию.
Проект межевания территории (ПМТ)
Одним из важнейших градостроительных документов является проект межевания территории. Он разрабатывается вместе с проектом планировки или самостоятельно, но, в любом случае, этот документ позволять дать максимально точные данные не о каждом отдельном земельном участке, а о территории в целом. Проект разрабатывается как для застроенных земель, так и для тех, которые только подготавливаются к застройке и размещению объектов недвижимости.
Разработка проекта межевания территории имеет разные цели. Одна из них – создать разметку, позволяющую учитывать особенности местности при строительстве или прокладке коммуникаций. С помощью процедуры определения местоположения границ земельного участка можно однозначно определит наличие, площадь и адрес застроенных и незастроенных землевладений. Проект межевания территории становится основой для выделения земельных участков под строительство жилых, промышленных, линейных и других объектов.
Такие документы как «проект межевания территории» и «межевой план» не тождественны, и их нужно разделять. Проект, в отличие от плана, глобальный документ. Он затрагивает значительные территории, на которых расположены земли разного назначения, с разными формами собственности, видов разрешенного использования. Второй документ затрагивает отдельно взятый надел, чьи границы устанавливаются в результате проведения инженерных изысканий. Итог процедуры определения границ — межевой план земельного участка.
Порядок утверждения проекта межевания территории
Не достаточно подготовить строительные документы, важно согласовать их с уполномоченными ведомствами и получить разрешение на проведение работ. Не каждый застройщик знает, куда именно нужно обращаться, чтобы утвердить проект и какие трудности могут возникнуть в связи с согласованием. Процесс утверждения ПМТ состоит из двух этапов: рассмотрение предоставленных документов и получение результатов проверки.
Рассмотрение документа и его согласование происходит в Департаменте архитектуры и градостроительства. Эта процедура занимает около месяца. В случае одобрения проекта ведомство публикует соответствующий приказ. Электронный экземпляр документа и его бумажный дубликат отдают на руки заявителю. Также копия ПМТ остается в архиве организации. Утвержденный проект публикуется на официальном сайте муниципального образования.
Для предоставления проекта на утверждение, должен быть соблюден следующий перечень общих условий:
- Документы подаются в двух форматах ‒ бумажном и электронном;
- Оформление проекта должно соответствовать требованиям законодательства (страницы прошиты, соблюдена нумерация);
- Документ должен быть заверен подписью и печатью ответственного лица.
Земельный кодекс РФ (ст. 11.3) предусматривает пять случаев, которые требуют разработки проекта межевания территории:
- из одного крупного земельного участка необходимо выделить участок меньшей площади для последующего освоения и застройки;
- нужно выделить земельный участок из территории, которую орган муниципальной власти предоставил дачному, садовому товариществу или другой созданной гражданами некоммерческой организации. Чаще всего речь идет о выделении земли СНТ отдельным пользователям;
- для территории был разработан договор о развитии. Такой документ заключается на основании градостроительного законодательства и предусматривает разделение большого участка на несколько отдельных;
- необходимо выделить участок на территории с многоэтажной застройкой;
- планируется строительство дорог, трубопроводов, линий электропередач и прочих линейных объектов.
Что такое проект межевания территории по законодательству 2021 года
Для ответа на вопрос что такое проект межевания территории, обратимся к законодательству, а именно – к ст. 43 Градостроительного кодекса РФ. Из текста статьи понятно, что проект межевания делается на часть территории – на квартал, СНТ, район, линейный объект, то есть на так называемый, элемент планировочной структуры. В двух словах, проект межевания территории – это градостроительная документация, которая готовится с учетом правил и требований законодательства для того, чтобы внести в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) сведения о границах образуемых или изменяемых на конкретной территории участков. В каких случаях требуется проект межевания территории, более подробно разберем далее. Подготовка проекта межевания территории – это довольно кропотливый процесс, который готовится на основании документации по планировке территории с учетом результатов инженерных изысканий. Помимо положений градостроительного кодекса, существует ряд других подзаконных актов, приказов, постановлений на местном уровне, касающихся разработки проектов межевания территории, вступивших в силу в 2022 году, и распространяющих свое действие в 2022 году.
Разработка проекта межевания территории – кто и для чего делает
А для чего вообще необходима разработка проекта межевания территории? Кто и зачем ее делает? Проект межевания территории по закону необходим при освоении и развитии части территории. Например, при капитальной застройке района, строительстве линейных объектов, при образовании новых земельных участков. В главе 6 закона 217-ФЗ «О садоводстве» (вступил в силу с 1 января 2022 года) также говорится, что проект межевания территории необходим для регистрации прав на имущество общего пользования членов некоммерческих товариществ — СНТ и ОНТ. Проект межевания общей территории СНТ мы рассмотрели более подробно в отдельной статье. Таким образом, в разработке проекта межевания территории заинтересованы те лица, которые затем смогут оформить свои права на землю или строения – это правообладатели (собственники, арендаторы) земельных участков, капитальных строений, линейных сооружений. Это могут быть и органы госвласти, и юридические, и физические лица.
Рассмотрим примерный образец ПМТ.
- первая часть обычно отводится под описание существующей ситуации: расположение территории, ее физические границы, площадь, какова застройка (дома, количество этажей, годы возведения), количество земельных участков, их площадь;
- далее предлагается проектное решение, то есть составители уточняют, каким образом нужно изменить границы участков, какие из них предлагается сохранить в текущем виде;
- если на территории имеются многоквартирные дома, проводится расчет их общей площади, что обычно заносится в таблицу. Обязательно должна быть указана формула, по которой проводятся вычисления;
- в конце делаются выводы по всей проведенной работе;
- также иногда в приложении имеется таблица, отражающая технико-экономические показатели межевания. К ним относятся: уточнения по поводу площади территории, подлежащей (и не подлежащей) разделению, отдельные указания величин различных объектов.
Разработка проекта межевания и планировки, включает в себя проведение определенных действий, которые заключаются в сборе необходимой информации, обработке предоставленной документации, проведении слушаний, осуществлении непосредственного оформления и утверждении оформленных документов.
При составлении документов учитываются следующие цели, которые преследуются при создании такого рода документации и их особенности:
- Оба документа впоследствии могут использоваться специалистами при подготовке территории к строительным работам;
- Создание документов может быть использовано не только для тех участков, что только планируется предоставить, но и для таких, которые уже подверглись проведению строительных работ и содержат на своей территории определенные объекты недвижимости;
- Проекты межевания и планировки всегда опираются на уже имеющиеся характеристики земель и тех территорий, которые содержат расположенные объекты недвижимости или проложенные коммуникации;
- При составлении проекта планировки обязательно должны учитываться градостроительные нормы, при определении которых учитывается масса показателей – допустимой плотности, нагрузки, расположения и соседства и т.д.;
- Составление документов должно также основываться на общем восприятии всего комплекса зданий и сооружений, которое будет располагаться на определенной территории, а также возможности их расположения на конкретном расстоянии друг от друга – тут могут приниматься во внимание санитарные и промышленные зоны и т.д.
В том случае, если в проекте планировки будут содержаться ошибки технического характера, в такой ситуации потребуется внесение определенных корректировок. Такие ошибки могут быть различного характера и имеют место в ситуациях, если сами земельные работы были проведены с ошибками или же уже впоследствии при внесении верных данных была допущена ошибка.
Кроме того, при обращении отдельных собственников участков, чьи интересы были затронуты при внесении ошибочных данных, также инициируется проведение работ по внесению правок в проект.
После внесения правок составленный план не будет заменен – прикладывается лишь документ, что будет содержать в себе сами имеющиеся исправления.
В графической части указываются следующие данные:
- Границы зон действия публичных сервитутов;
- Границы создаваемых или изменяемых ЗУ, их условные номера;
- Красные линии и линии отступа от них для установки участков возможного расположения сооружений, построек и зданий;
- Границы имеющихся и запланированных для возведения объектов планировочной структуры.
Информация текстовой части:
- Список координат характерных точек границ ЗУ в системе координат, применяющейся для организации ЕГРН;
- Вид разрешенного пользования создаваемых наделов согласно условиям ППТ;
- Список и данные по методам образования и площади формируемых участков, которые впоследствии станут относиться к имуществу общего пользования или территории общего пользования.
При несоответствии требованиям, проект межевания может быть отклонен. Рекомендуем не терять время на возможные доработки, и обращаться за помощью в создании документации в «Лендлорд-Инвест».
Требования к подготовке
Содержатся в ст. 22 ФЗ № 218. Выделяется несколько важных требований при составлении плана межевания земли:
- информация располагается на бумажном носителе;
- составляется две и более копии, по просьбе заказчика предоставляют проект в электронном варианте;
- документ сшивается и заверяется росписью и печатью, которая располагается на первом (титульном листе) проекта, на последнем листе, непосредственном на конкретном плане;
- составляется с помощью специальных компьютерных программ и графики, возможно комбинировать способы, то есть заполнять от руки и с помощью техники;
- обязательно нумеровать каждый лист, исключение составляет приложение;
- если поле не заполнено — не стоит удалять, достаточно поставить прочерк;
- сведения в план вписываются из сведений, содержащихся в плане и кадастровой выписки;
- заполняется на русском языке с использованием арабских цифр;
- существуют особые правила при переносе информации из раздела в раздел или на следующий лист;
- используются специальные картографические данные и документация, связанная с обустройством земли.
Комментарий к ст. 43 ГрК РФ
1. Часть первая комментируемой статьи устанавливает, что подготовка проектов межевания территорий осуществляется только в отношении застроенных и подлежащих застройке территорий. При этом сам проект межевания территории подготавливается применительно к границам элементов планировочной структуры.
Процедура подготовки проекта межевания территории регламентирована п. 3.2.2 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации.
2. Следует отметить, что градостроительное законодательство не дает самостоятельного определения правовой категории «межевание территории». Земельное законодательство часто определяет понятие межевания земельного участка, подразумевая под этим физическое разграничение исходного земельного участка посредством установления границы — межи для целей последующего разделения объектов гражданского оборота, то есть земельных участков, образуемых из исходного земельного участка.
Проект межевания территории, в отличие от проекта планировки территории, не содержит элементов описания развития территории архитектурного характера (о плотности и параметрах застройки территории, о характеристиках объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур). Проект межевания территории формируется применительно к территории. В указанной связи использование аналогии значения земельно-правового межевания представляется некорректным, поскольку конечной целью территориального межевания является реализация управленческой функции по организации пространства, находящегося в общем использовании, а не обособление границами части пространства, как в случае с земельным участком. Институциональное и смысловое единство градостроительной документации по планировке территории формирует достаточно тонкую грань между проектом планировки территории и проектом межевания территории. В практическом плане первый содержит в себе, как правило, эскизы графического представления о развитии территории, а второй — с опорой на кадастровую основу — отражает проектирование возможностей, закрепленных на муниципальном уровне градостроительной документацией территориального планирования (см. комментарий к ст. 18).
С учетом изложенного представляется необходимым законодательное закрепление смысла правовой дефиниции «межевание территории». В настоящее время межевание территории следует определить как публично-правовую функцию, реализуемую на основании решения органа местного самоуправления, сведения о результатах реализации которой являются основой определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков, вносимых в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в объеме, определенном ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ правом инициативы о постановке вопроса о принятии решения о подготовке документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории городского округа (за исключениями) наделены как органы местного самоуправления, так и физические или юридические лица, имеющие соответствующую заинтересованность. При этом подготовка документации по планировке территории указанными заинтересованными лицами избавляет органы местного самоуправления от необходимости принятия решения о подготовке документации по планировке территории. Данная норма корреспондирует с положением земельно-правового законодательства о том, что образование земельных участков из земель публичной собственности производится на основании проекта межевания территории.
3. Образование земельных участков из земель публичной собственности согласно ст. 11.3 ЗК РФ производится в следующих случаях:
— из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
— из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
— в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
— в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
— для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Таким образом, с учетом терминологического генезиса дефиниция «межевание территории» может быть определена как правовое средство планирования реализации публичной функции пространственной организации по образованию земельных участков из земель публичной собственности, наделяемых потенциальной возможностью застройки, формирование которого осуществляется на основе инициативы заинтересованного субъекта.
4. Часть 2 комментируемой статьи определяет, что целью разработки проекта межевания территории является определение местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков.
Согласно ч. 8 ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 1 января 2017 г., местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Образуемый земельный участок и изменяемый земельный участок должны отвечать требованиям ст. 11.9 ЗК РФ, то есть соответствовать предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков; границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов; разрешенный вид использования земельного участка, являясь имманентной правовой характеристикой участка, сохраняется за изменяемым участком.
Проект межевания территории (ПМТ) – особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается в соответствии с определёнными видами деятельности, требующими внутреннего межевание участка. Оно отличается от межевания с целью выдела и не определяется в кадастровых записях.
Благодаря межеванию территорий создаётся разметка местности, на которой планируется строительство или проведение других работ с учётом создания структуры на местности. То есть если общий участок подлежит разделению на наиболее дробные части – возникает потребность в составлении ПМТ.
В основание составления проекта входит информация из градостроительного и архитектурного планов, которые определяют возможности для переноса на местность замыслов застройщика. Этот документ координирует их действия, создавая их согласованность и гармоничное сочетание действий.
Сведения из ПМТ доступны для всех интересующихся граждан. Специализированные геодезические отделы в составе архитектурных управлений муниципалитетов выставляют всю информацию на сайты для ознакомления с ними.
Проект межевания вы можете заказать в местной администрации, где должен находиться комитет по градостроительству. Он уполномочен на планирование архитектурных работ и, в том числе – на изготовление межевого проекта.
Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении.
Для подготовки ПМТ вам придётся провести его согласование. Подготовьте пакет документов:
- проект планирования территории;
- эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций);
- кадастровый паспорт участка;
- топографическую съёмку на участок.
Думая о том, кто может выполнять эту работу, знайте, что утвердить ваш проект должен глава местного исполкома (администрации), по месту нахождения земельного объекта, предназначенного под проектируемые работы. Ему представляется заявление, поданное собственником участка, либо решение комиссии от архитектурного или градостроительного комитета, ответственного за подготовку ПМТ.
Согласование проекта делается путём слушаний на основании проведения квалификационной комиссией соответствующей проверки. Требованием к согласованию являются технические соответствия планируемым характеристикам, а также – общий градостроительный (муниципальный) план, представленный в топографическом виде.
Результат слушаний вынесет решение по вопросу. Оно может быть как положительным, так и отрицательным, что обусловлено объективным характером положения в планируемой к проектированию земельной зоне. Здесь важно рассмотрение ряда факторов, которые могут оказать влияние на сейсмические процессы и на целостный фон ландшафта.
план планировки и межевания территории?
Изменения в Гражданский кодекс РФ, согласно которым при строительстве или реконструкции линейных объектов необходимо готовить ППиМТ, действуют с 31 декабря 2012. Таким образом, государство преследовало одну цель – упростить процедуру получения разрешения на строительство, поскольку ранее необходимо было разрабатывать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В случае отказа, получалось, что все силы и средства заинтересованного лица для получения ГПЗУ тратились впустую.
Но, несмотря на то, что данные поправки в Гражданский кодекс внесены были еще несколько лет назад, до сих пор при получении разрешения на строительство или реконструкцию линейного объекта можно предоставлять Градостроительный план вместо проекта планировки и межевания территории.
В 2012 года был введен переходной период, поскольку не все кадастровые инженеры имели опыт разработки совместного плана планирования и межевания территории для строительства. Его срок несколько раз продлевали, и в этом году Госдума приняла постановление, увеличивающее срок окончания переходного периода до 31 декабря 2015 года. В дальнейшем, если опять ничего не поменяется, разрешено будет предоставлять только лишь проект планировки и межевания территории.