Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка на 2022 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок может находиться не только в индивидуальной, но и в общей собственности – совместной или долевой. Совместная форма владения наблюдается, например, тогда, когда недвижимость приобретают супруги. Их доли не разграничиваются, а, следовательно, и не прописываются в официальных бумагах. При желании супруги могут составить добровольное соглашение или инициировать судебный процесс по выделению конкретно своих частей из общей недвижимости, однако до этого момента они будут обладать равными правами на совместно нажитую собственность (т.е. 50% на 50%).
Продажа доли земли: общие правила и условия
В свою очередь, долевое владение характеризуется наличием такого правоустанавливающего документа, в котором за каждым отдельно взятым собственником четко закрепляется именно его дробная часть (доля).
✅ Прилагаемые документы
Как и любое другое соглашение, договор нужно дополнить рядом документов.
Нотариус попросит предъявить:
- паспорта РФ – продавца и покупателя;
- нотариальная доверенность + копия паспорта представителя;
- правоустанавливающий документ на долю земельного участка (например, акт муниципального органа);
- свидетельство или выписка из ЕГРН – о регистрации прав собственника;
- свидетельство из ЗАГС + согласие второго супруга – если земля в совместном владении мужа и жены;
- чек об оплате нотариальных услуг;
- реже справка о дееспособности – из медицинского учреждения.
Регистратор (МФЦ или Росреестр) затребует:
- 3 (три) экземпляра договора купли-продажи доли земельного надела – один экземпляр остается у регистраторов;
- акт приема-передачи объекта;
- авансовый договор или договор задатка + расписка о получении денег;
- кадастровые документы на земельную площадь;
- паспорта сторон.
Оплаченную квитанцию подавать необязательно – сведения о платеже поступают в электронную базу Росреестра.
Шаблон договора купли-продажи земельного участка (скачать бланк)
Бланк договора купли-продажи земельного участка можно найти на просторах интернета. Обычно такой документ имеет максимально стандартизированную структуру, подходящую лишь для самых простых случаев, и не всегда соответствует последним изменениям законодательства.
Между тем вышеуказанные особенности земли как объекта права и правового регулирования (применение не только гражданского, но и земельного права) требуют:
- включения в типовой договор обязательно цены и детального описания участка;
- соблюдения требований к форме и госрегистрации;
- наличия специальных приложений (акта приема-передачи, плана участка).
Правила написания договора
Договор купли продажи садового участка (сада) или другого надела составляют с учетом стандартных правил документооборота. Все дело в том, что на законодательном уровне каких-либо конкретных требований к рассматриваемому соглашению не предусмотрено.
Как правило, при подготовке ДКП рекомендуется опираться на следующий чек-лист:
- документ составляют исключительно в письменном виде;
- в нем в обязательном порядке указывают существенно важные условия;
- можно отразить дополнительные пункты;
- соглашение может выглядеть, как рукописный текст, печатный документ или заполненный бланк;
- договор подписывают все стороны.
Оформление договора купли-продажи
Как только Продавец урегулирует все начальные вопросы и подыщет заинтересованного Покупателя, обеим сторонам сделки понадобится перейти к составлению договора купли-продажи доли земельного надела.
Договор купли-продажи доли надела имеет установленную структурную форму. Так, здесь должны содержаться следующие обязательные пункты:
|
Пункт |
Описание |
|---|---|
|
Преамбула |
Здесь указываются место и дата составления договора, а также сведения об обеих сторонах соглашения: ФИО, дата и место рождения, пол, паспортные данные, адрес фактического проживания и регистрации как Продавца, так и Покупателя. |
|
Предмет договора |
Т.к. в качестве предмета договора выступает объект недвижимости (доля, земля), здесь приводится его точное и детальное описание – адрес, площадь, индивидуальный кадастровый номер, категория и тип разрешенного использования. Раскрывается информация о наличии или отсутствии обременений и ограничений участка (согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ). |
|
Цена договора |
Стоимость указывается цифрами и прописью. |
|
Порядок проведения расчетов и способ расчетов |
Стороны имеют право договориться о совершении платежа сразу же после подписания договора, после перерегистрации права собственности на объект и пр. Они также могут отсрочить платеж на определенный срок. |
|
Права и обязанности Покупателя и Продавца |
В ст. 37 ЗК РФ упоминаются положения, которые стороны не могут прописать в договоре купли-продажи доли участка. |
|
Порядок передачи объекта |
Этот пункт может быть как включен в основной договор купли-продажи, так и вынесен в виде отдельного документа – передаточного акта (он же акт приема-передачи).
Если же акт приема-передачи составляется в виде отдельной бумаги, то здесь указывается место и дата подписания документа, упоминаются персональные данные сторон, дублируется техническое описание отчуждаемой доли (в соответствии с договором купли-продажи) и только после этого приводится характеристика ее текущего состояния. |
|
Реквизиты и подписи сторон |
Прилагаемые документы и завершение процедуры
После подписания и заверения договора купли-продажи все, что останется сделать участникам сделки, – это перерегистрировать переход права собственности на отчужденную недвижимость. Провести эту процедуру следует как можно быстрее, ведь в противном случае новый собственник будет ограничен в своих правах на приобретенную землю. Для обновления информации в единой базе данных новому владельцу понадобится обратиться в местное отделение Росреестра со следующим набором документов:
- договор купли-продажи и передаточный акт (последнее – при наличии);
- документ, подтверждающий право собственности Продавца на долю земельного участка;
- копия паспорта Покупателя и Продавца;
- кадастровый паспорт;
- межевой план;
- справка об отсутствии обременений;
- выписка из ЕГРН, содержащая характеристику объекта недвижимости;
- согласие других долевых собственников на продажу земли 3-ему лицу (имеет форму письменных отказов совладельцев или форму протокола общего собрания дольщиков);
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 350 рублей за перерегистрацию права собственности;
- нотариальная доверенность, если от лица нового владельца выступает его представитель;
- график платежей, если расчет производился частями, предполагал рассрочку и пр.;
- письменное согласие от супруга/супруги, если отчуждаемая доля принадлежит семейной паре;
- письменное разрешение на проведение сделки от Органов опеки и попечительства, если собственником доли выступает несовершеннолетний ребенок.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Особенности приобретения доли земельного участка
Кроме индивидуального владения, в отношении земельного участка может отмечаться совместная или долевая собственность. Подобная ситуация характерна для надела, приобретаемого супругами, чье имущество состоит в их совместном владении.
Если супруги не заключили брачный договор, определяющий принадлежность указанной собственности, они обладают равными правами на указанный земельный участок, поскольку определение долей мужа и жены не разграничивается официальной документацией.
Для разграничения прав собственности, доля каждого из коллективных владельцев должна натурно выделяться и регистрироваться в Кадастровом реестре. Таким образом возникает возможность идентификации объекта по его индивидуальным параметрам.
Данная процедура производится по достижении взаимного согласия участников брачного союза или по результатам судебных разбирательств, если добровольной договоренности достигнуть не представляется возможным.
Но потенциальным покупателям выделенной доли следует учитывать, что совершение сделки возможно лишь при условиях соответствия указанного надела нормам земельного законодательства и градостроения, позволяющим совершать с ним подобные сделки. Для этого необходимо обратиться в местный муниципалитет с запросом относительно установленных ограничений по минимальной и предельной площади надела, подлежащего продаже.
Необходимость выделения доли отсутствует в ситуации, когда часть земельного участка выкупается вторым совладельцем, который воспользовался преимущественным правом на подобное действие, предоставленным ему законодательством.
Второй совладелец пользуется приоритетом при рассмотрении вопроса продажи доли участка, и вправе воспользоваться или отказаться от реализации своих прав. Но перед продавцом вопрос свободного выбора не стоит. Законодательные нормы предусматривают обязательность извещения совладельца о намерении продать часть земельного надела, с соблюдением следующих требований:
- отправка письменного уведомления;
- не позже месяца до начала проведения публичных торгов.
Извещение составляется произвольно, но должно сопровождаться следующей информацией:
- ФИО и места проживания адресата;
- аналогичными данными продавца;
- сведениями о продаваемой доле участка;
- видом документа о получении права владения наделом;
- просьбой о принятии решения по поводу приобретения доли;
- текущей датой и росписью, с расшифрованной фамилией.
При продаже части земельных участков, состоящих в коллективной собственности двадцати или более владельцев, обязательное условие, кроме уведомления остальных собственников необходимо разместить данную информацию на официальном портале Росреестра.
После того, как от момента отправки извещения прошло от тридцати дней, выделенную долю можно продавать другим покупателям, если приоритетный кандидат не ответил или предоставил письменное сообщение с отрицательным решением по поводу оформления сделки.
В соответствии с положениями п. 3 ст. 250 ГК РФ, инициатор сделки, предлагая возможность выкупа земельного участка приоритетным претендентам, не должен умышленно завышать стоимость объекта. Заявленная цена должна соответствовать выставляемой на аукцион.
В случае нарушения продавцом перечисленных законодательных норм, совладелец по праву приоритета на участие в сделке, может оспорить состоявшуюся продажу, подав иск в судебную инстанцию, потребовав ему предоставления права приобретения данной части надела.
Указанные выше права приоритетной покупки относятся к земельным участкам следующего назначения:
- размещения фермерских хозяйств;
- выращивания сельскохозяйственных культур;
- сенокосов и пастбищ.
Если указанные земли состоят в коллективной собственности, владелец части надела, желающий ее продать, должен инициировать проведение общего собрания дольщиков для получения первичного разрешения на выделение собственной доли. Данное разрешение признается предоставленным при соблюдении следующих условий:
- явка составила не менее двадцати процентов от общего количества долевых владельцев;
- в пользу инициатора проголосовало более половины от количества собравшихся.
Продажа земли и налоги
Для продавца такая сделка может обернуться налоговыми последствиями в виде уплаты НДФЛ по ставке 13 %. Происходит это в том случае, когда участок принадлежал своему хозяину менее 5 лет.
Для приватизированной земли, доставшейся по наследству или оформленной в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, существует минимальный срок владения в 3 года.
Продавец сам должен задекларировать доход до тридцатого апреля следующего года и заплатить налог. Крайний срок – пятнадцатое июля.
У покупателя с получением участка возникают ежегодные обязательства по внесению в бюджет налога на землю. Для этого налоговая инспекция присылает соответствующее извещение. Новый собственник обязательно должен уведомить ФНС об имеющемся в распоряжении участке.
Регистрация договора в Росеестре
В настоящее время договор купли-продажи вступает в действие с момента подписания его обеими сторонами, за исключением случаев, когда в договоре указана иная информация.
Передача прав на владение участком является обязательной процедурой госрегистрации в Росреестре, поэтому после подписания акта передачи собственности покупатель становится владельцем земли, но прав распоряжаться им пока не имеет.
Стандартный срок регистрации в Росреестре составляет не более 10 рабочих дней с момента сдачи пакета документов, который должен содержать:
- заявления о регистрации перехода права собственности (составляется в отделении Росреестра);
- договор купли-продажи земли;
- паспорта покупателя и продавца;
- письменное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка (если он был приобретен в браке);
- свидетельство регистрации права собственности на землю;
- кадастровый паспорт;
- документы, подтверждающие законные права собственности продавца на землю, например, договор дарения;
- акт приема-передачи;
- чек, подтверждающий оплату госпошлины.
Правильно составленный договор будет выступать гарантией отсутствия неоднозначных ситуаций с последующим их разрешением в суде.
Как зарегистрировать сделку?
Прежде чем рассказать, как оформляется договор купли-продажи земельной доли сельхозназначения, остановимся на порядке действий, которые должны предпринять продавец и покупатель для заключения данной сделки. Рассмотрим его более подробно – в виде инструкции. Итак, чтобы продать долю земельного участка, ее владельцу следует:
- Получить согласие всех собственников;
- Разделить земельный участок на доли;
- Поставить каждую долю на кадастровый учет;
- Зарегистрировать право собственности на конкретную долю;
- Произвести расчет стоимости доли;
- Получить отказ от совладельцев в преимущественном праве покупки земли;
- Заключить договор купли-продажи земли;
- Оформить сделку в регистрационной палате.
Для составления договора может быть несколько причин. Все они будут зависеть от жизненной ситуации участников сделки. К основным можно отнести следующие:
- Желание выделить существующую долю в самостоятельный участок. При этом площадь надела будет незначительной;
- Приобретение земельного участка в совокупности с домом. Покупаемый участок земли значительно больше площади расположенного на нем строения;
- Выкуп доли одного из собственников, который желает выйти из крестьянского или фермерского предприятия;
- Объединение нескольких наделов, имеющих малые площади, для дальнейшего присвоения единого кадастрового номера.
Особое внимание стоит обратить на соотношение цены основного объекта и его продаваемой части. Покупателю будет интересна вся стоимость объекта. Поэтому при выделении из него доли необходимо назначать за нее цену, пропорционально занимаемой ранее площади на фоне всего участка. Если на оставшейся у продавца доле имущества находятся объекты жизнеобеспечения (колодец, дорога, линия электропередачи), то в договор придется внести условие о возможности нового владельца пользоваться ими.
Покупателю надлежит сверить указанную в договоре информацию с основными документами. Для этого следует просмотреть оригиналы правоустанавливающих документов. При наличии на продаваемой земле предметов мебели или сооружений следует прописать возможность нового собственника пользоваться ими без ограничения.
Как выглядит договор купли-продажи доли земельного участка?
Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Как выглядит договор купли-продажи доли земельного участка?
Передача прав собственности на долю земельного участка должна быть оформлена путем составления договора (соглашения) о купле-продаже доли земельного участка.
Предметом такой сделки могут быть доли земель, имеющих сельскохозяйственное назначение.
Особенностью такой сделки является то, что объект соглашения не выделяется из общей массы участка земли, так и остается долей, то есть земельный участок может принадлежать нескольким собственникам.
Сторонами соглашения является продавец (собственник доли земельного участка), покупатель (может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо).
Перед тем как заключать и подписывать соглашение, собственник должен представить документы, подтверждающие наличие этого права. Не допускается передавать права собственности на объекты, на которые наложены обременения. Информация об отсутствии обременений должна быть подтверждена соответствующей выпиской из уполномоченного органа.
В случае сокрытия этой информации продавец может быть привлечен к ответственности.
До подписания соглашения стороны должны оговорить стоимость доли участка, а также процедуру расчета.