Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит выдел земельного участка из сельскохозяйственного назначения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в общей долевой собственности нескольких владельцев находится один земельный участок, то каждый из них вправе выделить свою долю в самостоятельный объект. Регламент этой процедуры закреплен ЗК РФ в статье 11.5.
Что такое выдел земельного участка
Если при выделе земельного участка образуются 2 части, то одна из них — вновь образованная, подлежащая учету. Вторая часть преобразовывается с сохранением в измененных границах идентификационного показателя — прежнего кадастрового номера.
Порядок выдела земельного участка в натуре из состава общей долевой собственности происходит по запросу одного из участников на следующих основаниях:
- при согласии, полученном от всех совладельцев;
- по решению суда, если один или несколько собственников против или площадь выделяемого объекта противоречит нормам Земельного кодекса.
Выдел земельных участков в счет земельной доли (земельных долей) из земель сельскохозяйственного назначения
Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.
При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Порядок образования земельного участка из земельного участка, путем выдела в счет земельной доли или долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения установлен статьями 13, 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте).
Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте.
Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей, органу местного самоуправления поселения и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем земельного участка или земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем 30 дней до дня его утверждения.
- Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
- В случае утверждения проекта межевания земельного участка или земельных участков решением общего собрания участников долевой собственности, одновременно с решением такого собрания об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.
- Если решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет своей земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
Понятие выдела земельной доли.
Земельная доля представляет собой определенную часть в праве общей собственности на надел. Под выделом принято понимать процедуру, в ходе которой могут меняться границы участка и происходит смена собственника. Долевая собственность может возникать в ходе приватизации, а вопросы владения и распоряжения таким имуществом регламентируется нормами закона о землях с/х назначения.
По действующим правилам размер доли может быть определен следующими способами:
- простая правильная дробь (1/50);
- гектары;
- баллы (6 820 б/га).
Иногда при определении площадей с/х могут использоваться несколько единиц измерения, но для приведения к общему знаменателю их приводят к одному показателю. Подобное часто необходимо для подсчета количества голосов на общем собрании всех участников долевой собственности. Права владения в обязательном порядке подлежат государственной регистрации с фиксацией изменений в Едином Реестре.
Нормы и правила проведения выдела доли земельного надела регламентируются:
- ст. 11.5 земельного кодекса;
- федеральным законодательством;
- региональными нормативными актами.
Кодекс устанавливает две основные категории земель, деля их по признаку возможности проведения сельскохозяйственных работ. Пригодные для данных целей территории выделяются для садоводства, огородничества, организации сенокосов и пастбищ. Непригодные площади часто выделяются для нужд ЛПХ строительство амбаров, хранилищ и складов.
Способы выдела: по соглашению и через суд.
Выдел земельной доли сельскохозяйственных угодий обычно происходит на основании решения всех действующих участников-владельцев, которое принимается на общем собрании путем голосования. Итоговый вердикт может предполагать отрицательный вердикт, а результатом положительного рассмотрения становится составление разрешительного документа.
Светлана
Эксперт по недвижимости
Для фиксации привлекаются услуги кадастрового инженера. После проведения комплекса необходимых работ специалист составляет проект межевания. При наличии собственников проводится согласование документа в части определения правильности размера и расположения границ.
В соответствии с действующим законодательством об обороте с/х земель требуется согласовать межевой проект, что делается через СМИ. Если в течение 30 дней с момента публикации возражений не поступило, то проект автоматически приобретает статус одобренного. В документации кадастрового инженера должно быть зафиксировано, что необходимая процедура пройдена и возражений не последовало.
Препятствием для достижения соглашений могут выступать различные обстоятельства и в этом случае привлекается механизм судебного разбирательства.
Причины могут быть связаны со следующими ситуациями:
- невозможность соблюдения законодательных требований в части размера участка;
- нарушение интересов действующих собственников и нанесение ущерба их имуществу;
- сложности с определением правильных границ и территорий;
- иные проблемы, связанные с разным толкованием вопросов владения участком.
Заявление подается в суд вместе с перечнем основных документов, которые должны подтвердить обоснованность претензий. Также должны быть представлены доказательства, что истец предпринимал попытки мирного урегулирования ситуации.
Услуги предоставляются геодезической компанией по заявлению, а сроки определяются на основании достигнутых договоренностей. В перечень стандартных документов входит:
- удостоверение личности;
- подтверждение права собственности;
- документация на земельный участок;
- согласие владельцев остальных долей;
- доверенность в случае наличия представителя.
Возможно будет интересно!
Соглашения о перераспределении долей в общем праве на дом и земельный участок.
Право владения на земельный надел оформляется специалистами органа государственной регистрации при предоставлении следующих документов:
- свидетельство о праве владения долей;
- кадастровый план на участок;
- подтверждение выплаты компенсаций;
- акт проведения оценки земельного надела;
- доказательства соблюдения правил уведомления.
Получение земли в результате аукциона
По общим правилам, аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения доступна победителю аукциона, за исключением случаев, когда такой объект предоставляются без торгов.
Если объект уже выставлен на аукцион, то для получения его необходимо просто подать заявку на торги, а затем, соответственно, стать его победителем.
Если в отношении участка аукцион пока не проводится, то потенциальный арендодатель может стать его инициатором. Для этого в администрацию подают соответствующее заявление.
«Арендодатель рассматривает возможность предоставления объекта в аренду, а затем выставляет его на аукцион, а также извещает заявителя о дате, месте и времени его проведения. Также, ему предоставляют информацию о правилах участия в торгах, предоставляют форму заявки».
В назначенный день проводят аукцион. Если на него заявились и другие участники, то получить участок сложнее. В таком случае придется предложить самую высокую цену, из-за чего стоимость аренды может возрасти в несколько раз.
Если же на торги больше никто не заявился, то договор аренды заключают с единственным участником.
Администрация готовит соглашение и отправляет его победителю аукциона. По общим правилам, если его не подписать в течение 30 дней, то арендодатель получает право предложить заключение сделки другому участнику торгов.
✅ В каких случаях выдел доли невозможен?
Земельный кодекс РФ устанавливает различные виды использования с/х земель.
Условно их можно разделить на две категории:
- Пригодные для сельскохозяйственного производства/работ – земли под садоводство, огородничество, пастбища, лежбища, гульбища, сенокосы и др.
- Непригодные для сельхоз обработки – земли, занятые хозяйственными постройками (амбарами, молотильнями, мельницами, складами). Одним словом, выделяются на нужды ЛПХ – личного подсобного хозяйства людей.
Вместе с тем выделение доли из земель сельскохозяйственного назначения сопровождается рядом запретов.
Согласно п.5 ст. 27 ЗК РФ, невозможно выделить долю из земель следующих категорий:
- государственных охраняемых территорий;
- заповедных участков;
- территорий, отнесенных к лесному и водному фонду (леса, реки, озера);
- изъятых из оборота наделов.
Следовательно, если нет прямого запрета на выдел доли и земля не отнесена к специальному фонду, процедура возможна. Но при условии согласования с местными властями или соглашения между совладельцами с/х земли.
В каких случаях выдел доли невозможен
Согласно Земельному кодексу РФ сельскохозяйственные земли условно делятся на две категории:
- Пригодные для сельхозобработки. В эту группу входят земли, используемые для посевов, сенокосов, садоводства, огородничества, выпаса скота и т.п.
- Непригодные для сельскохозяйственных работ. Сюда можно отнести землю, занятую любыми хозяйственными постройками, такими как амбары для хранения сельхозпродукции, мельницы, склады и др. Обычно такая земля выделяется на нужды личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Не в каждом ЗУ можно выделять долю, имеется ряд запретов. В соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ, запрещено выделение долей из следующих ЗУ:
- находящихся на государственной охраняемой территории;
- отнесенных к водному, либо лесному фонду (реки, озера, лесные массивы);
- заповедных;
- изъятых из оборота.
Но необходимо помнить, что любое нарушение процедуры, согласно ст. 168 ГК РФ повлечет за собой признание ее недействительной, и, как следствие, обяжет собственника устранить все последствия раздела ЗУ и вернуть выделенную земельную долю в общедолевую собственность.
✅ Порядок составления: пошаговая инструкция
Подготовка договора о выделении долей в земельном участке состоит из следующих этапов:
- Идентифицируйте землю.
- Убедитесь, что земля зарегистрирована в кадастре и имеет документы.
- Начать кадастровые работы и зарегистрировать землю в Федеральном реестре юридических лиц — если земля еще не была обследована.
- Обсудите размер долей со всеми совладельцами.
- Подготовьте документы:
- Паспорта;
- Юридические документы на вашу землю — акты, свидетельства, контракты;
- Резюме регистрации земли или резюме Единого государственного реестра юридических лиц;
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Подготовьте соглашение, заверьте его у нотариуса и подпишите.
- Зарегистрировать сделку в Управлении Росреестра через МФЦ.
Обратите внимание, что определение земельной доли отличается от определения раздела: первое должно быть нотариально заверено, в то время как раздел производится по соглашению совладельцев без нотариуса. Подробнее см. статью «Выдел земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения».
Земельный пай. как выделить свою долю в натуре?
Единственное, что потребуется оплатить — так это работу сотрудников кадастра, а также оплатить налог на землю. Без реализации таких требований приватизация земельного участка будет невозможной. Законодательная база Современное российское законодательство полностью регулирует все вопросы, касающиеся оснований для выделения паевого надела, а также способов распоряжения им.
Одним из таких регулирующих законов является ФЗ № 101 «Об обороте сельскохозяйственных земель», где указано, что земельный пай, имеющий статус частной собственности, подлежит реализации или же использованию в личных целях. Кроме того, законодательно предусмотрено, что владение участком допускается даже без его выдела. В подобной ситуации пай может быть использован исключительно в собственных целях.
Особенности оформления заявления.
Извещение действующим собственникам земельного участка оформляется в соответствии с общепринятой формой. В обязательном порядке должны указываться полные сведения о наделе, который позволяет однозначно его идентифицировать. Список участников долевой собственности можно получить по заявлению в администрации сельскохозяйственной организации.
Информация предоставляется по запросу и в Ф-3 содержатся следующие данные:
- личные данные участника долевой собственности;
- паспортные данные, включая дату выдачи;
- почтовые реквизиты;
- данные свидетельства о праве собственности;
- информация о земельной доле.
Без выделения участка долю вправе приобрести только сособственники или лицо, которое использует надел. На практике в такой роли часто выступает член фермерского хозяйства либо сельхозпредприятие. Владелец доли также может отказаться своей части, принять решение о внесении ее в уставный капитал, передаче в доверительное управление или дарении.
Все ли земельные участки можно делить
Как и любой другой объект недвижимости, земля может быть в:
- личной;
- долевой;
- совместной собственности.
Если надел находится в личной собственности, то разделить его на несколько более мелких собственник может единолично, самостоятельно.
Совсем по-другому происходит раздел земли, находящейся в общей (совместной) или долевой собственности, здесь необходимо согласие всех собственников земельного надела. Если хоть один из собственников будет не согласен определить доли и поделить землю, сделать это будет крайне затруднительно либо невозможно.
Каждый такой надел имеет свой кадастровый номер и внесен в единый Земельный кадастр.
Все земельные участки можно подразделить на:
- делимые, то есть те, при разделе которых получаются новые наделы, которые полностью соответствуют всем нормам изначального;
- неделимые (при их разделе новые участки не укладываются в заявленные нормативы).
Разделу подлежат те земельные наделы, которые находятся в общей (совместной) или долевой собственности.
Разделу подлежат не все объекты, имеются некоторые ограничения, как по форме собственности, так и по целевому назначению. Процедура раздела возможна только в том случае, когда каждый вновь возникший надел не меняет своего целевого назначения.
Например, если делится надел, предназначенный для ИЖС, то и все вновь образованные участки должны иметь такое же предназначение.
Письменное согласие на раздел зу
Органы кадастрового учета и государственной регистрации прав осуществляют кадастровый учет и государственную регистрацию прав выделяемого земельного участка без учета мнения арендатора, основываясь на приведенных нормах Закона, а также на п. 3.2 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», гласящем, что для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.Так же как в спорах о выделении земельных участков сельскохозяйственного назначения путем составления проекта межевания земельного участка для выдела земельного участка, суды, применяя нормы п. 4. ст. 11.2 ЗК РФ, п. 1 ст.
Апелляционные определения Ставропольского краевого суда от 23.07.2013 по делу N 33-3312/2013; Курского областного суда от 20.08.2013 по делу N 33-1750-2013; Волгоградского областного суда от 20.03.2014 по делу N 33-1932/2014; Алтайского краевого суда от 30.07.2013 по делу N 33-5982-13; Определение Краснодарского краевого суда от 17.09.2014 по делу N 4г-9495/14; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2014 по делу N А32-11935/2013).Есть и противоположная судебная практика, но она является скорее исключением из общего подхода судов (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 18.10.2012 по делу N 33-5695/2012). Что более обоснованно? Какая правовая позиция является более обоснованной с точки зрения системного толкования законодательства?Положения п. 4. ст.