Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сменить управляющую компанию в новостройке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители дома могут выбрать или стороннюю управляющую компанию, или от застройщика. Мое мнение: сразу после ввода дома в эксплуатацию второй вариант имеет значительное преимущество. Так как девелопер, который дорожит своей репутацией, особенно заинтересован в сохранении концепции дома, а также в возможном выявлении проблемных зон и разработке механизма их скорейшей ликвидации.
К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.
Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
Как оформить лицевой счет на квартиру
Итак, вы подписали акт приема-передачи и знаете, что с этого момента обязаны платить за услуги ЖКХ. Теперь нужно зарегистрировать право собственности на квартиру и открыть лицевой счет.
Лицевой счет — это индивидуальный номер, который присваивается жилому помещению для начисления жилищно-коммунальных платежей. При условии, что вы первый собственник квартиры в новостройке, лицевой счет нужно открывать самостоятельно.
Рассказываем, что для этого нужно.
Этап 1. Подготовить документы — паспорта собственников, выписку из ЕГРН, акт приема-передачи.
Этап 2. Обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает ваш дом. Узнать наименование и адрес своей УК можно в офисе застройщика или найти по адресу дома на сайте «Реформа ЖКХ».
Этап 3. Получить паспорта на счетчики отопления, воды, электроэнергии и оформить акт их ввода через УК. Иногда управляющая компания передает паспорта на приборы учета в момент приемки квартиры. Если этого не произошло, нужно запросить их самостоятельно.
Этап 4. Написать заявление на открытие лицевого счета. Если у управляющей компании заключен договор с ресурсоснабжающими организациями (энергосбытом, водоканалом и другими), в этом случае она выступает посредником между ними и жильцами дома. Для открытия лицевого счета достаточно будет один раз передать заявление и документы в УК. Если дом переведен на «прямые» договора с ресурсниками, то нужно открывать лицевые счета у каждого поставщика услуг отдельно.
Вот и все. Квитанцию на оплату услуг ЖКХ ждите в первых числах следующего месяца.
Что делать с недостатками в общем имуществе
Когда новостройка только сдалась, жильцы могут найти в ней недостатки — например, плохое качество отделки в квартире или появилась трещина в подъезде. Если с квартирами процесс понятен — собственник обращается к застройщику с претензией, а тот исправляет, то с общим имуществом есть нюансы.
Например, с той же трещиной в подъезде. Она может относиться к текущему ремонту и появиться из-за нормального износа — значит, это должна устранять управляющая компания. Или этот недостаток проявился из-за некачественной стройки — тогда это проблема строителей.
Хорошо, когда управляющая компания сама обратится к застройщику с претензией, и они разберутся, кто должен устранять трещину. Если же нет, то начнется затягивание сроков — УК, лояльная к застройщику, просто не направит ему претензию.
В законе нет какого-то конкретного пояснения, кто может требовать устранения недостатков в общем имуществе. Поэтому жильцам не обязательно ждать реакции от УК — с претензией выйти к застройщику может и председатель совета дома. Или любой собственник, которого уполномочило общее собрание жильцов. Если результата не будет, то нужно жаловаться — в прокуратуру вашего района в целом на ситуацию, в Госжилинспекцию на УК. Если и так результата не будет, то идти в суд.
Особенности управляющих компаний
Управляющая компания – это структура, которая берет на себя обязанности по обеспечению благоустройства дома и придомовой территории. Выступать управляющей компанией может юридическое или физическое лицо (частный предприниматель). Как правило, на балансе одной управляющей компании – десятки домов.
Несмотря на схожие обязанности, управляющие компании заметно отличаются от ЖЭКов. Главное отличие заключается в том, что у них есть четкий перечень обязанностей и их стоимость. Другими словами, жильцы всегда знают, за что платят. При этом обязанности управляющей компании в Украине обязательны к исполнению, и если УК не выполняет их или выполняет некачественно, у жильцов дома всегда есть возможность выбрать другую управляющую компанию. То есть, любая УК заинтересована в том, чтобы предоставлять качественные услуги.
Выбор управляющей компании в новостройке в основном ложится на застройщика. Многие застройщики сами создали такие компании и самостоятельно занимаются обслуживанием домов. Однако бывают и ситуации, когда новый дом сдан в эксплуатацию, а девелопер не передал жилье на баланс УК. В таком случае жильцы дома могут создать ОСМД или самостоятельно выбрать управляющую компанию. Для этого проводится общее собрание, на котором за компанию должен проголосовать 51% жильцов. Если голосование проходит успешно, то представитель дома заключает договор с УК на обслуживание.
- Жильцы не могут влиять на тарифообразование.
- УК – это посредник, и зачастую намного выгоднее заключать договора с подрядчиками и исполнителями напрямую. Но в этом вопросе все не так однозначно, ведь председатели ОСМД могут специально покупать услуги по завышенным ценам, а разницу класть себе в карман.
- Управляющая компания сама принимает все важные решения, поэтому мнение жильцов зачастую даже не учитывается. Хоть здесь все зависит от того, какую УК выбрать.
- УК может не учитывать особенности дома. Зачастую заключаются типовые договора, и управляющая компания действует со всеми домами на балансе примерно по одинаковой схеме. Чтобы учесть особенности дома и интересы жильцов, лучше позаботиться о внесении в договор дополнительных пунктов.
- Досрочно разорвать контракт с УК довольно сложно. В большинстве случаев сменить управляющую компанию можно только по завершении срока действия договора, который, как правило, заключается на год.
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Зачем нужна управляющая компания от застройщика
Коммунальное обслуживание – больная тема для россиян. Опросы собственников жилья показывают, что не более 2-3% граждан удовлетворены работой своих УК. Поэтому для многих покупателей первичного жилья известие о том, что они получат конкретную управляющую компанию «в нагрузку» к квартире, становится неприятным сюрпризом. Бытует мнение, что навязанная контора априори будет хуже тех УК, что работают на рынке в режиме свободной конкуренции.
Аффилированные УК «от застройщика» — сравнительно недавняя практика на первичном рынке. По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, в нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства. Первоначально они были распространены преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, которые девелопер не хотел доверять коммунальщикам «с улицы».
Тем не менее, уже сегодня примерно половина застройщиков на рынке создают собственные управляющие компании вне зависимости от класса возводимого проекта. Аффилированные УК встречаются не только в элитных комплексах, но и в бизнес-, комфорт- и эконом- сегментах. Отчасти это связано с тем, что на фоне снижения продаж и кризиса на рынке недвижимости девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации жилых зданий.
Однако в создании собственной УК есть и прямая практическая необходимость. По закону, застройщик обязан передать дом коммунальщикам через три месяца после сдачи проекта в эксплуатацию, но часто новостройка не успевает заселиться за такой короткий срок. Пока более 50% квартир не распроданы, оставшиеся жильцы не имеют права самостоятельно выбирать коммунальщиков – это ответственность застройщика. В такой ситуации девелоперу логично пригласить аффилированную управляющую компанию, которую проще контролировать.
Что обеспечит жильцам УК от застройщика
Первые новоселы обычно оказываются в ситуации, когда большая часть квартир в жилом комплексе еще не выкуплена у девелопера и организовать собрание ТСЖ в обозримом будущем невозможно. При этом для нормальной жизни в новостройке кто-то должен вывозить мусор, убирать подъезды и подавать электричество. Поэтому на первом этапе в «навязанной» застройщиком УК нет ничего плохого – она позволяет избавиться от лишней головной боли, которой и так хватает при переезде.
Вот основные преимущества, которые дает жителям УК от застройщика, по мнению ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной:
- Полный спектр коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с ключами от квартиры
- Аффилированная УК будет лучше разбираться в сложном технологическом оборудовании, чем посторонняя организация
- будет дополнительно контролировать качество работы УК наравне с жильцами, так как заинтересован в сохранении позитивного имиджа своего проекта и бренда
- УК от застройщика предлагают своим жильцам отделку квартир и услуги дизайнера по невысоким расценкам
- У застройщика наработан определенный опыт в управлении жильем, тогда как ТСЖ нередко выбирают неквалифицированные УК, ориентируясь лишь на низкие цены
- Собственнику квартиры легче спросить за некачественное строительство с аффилированной УК
Зачем нужна управляющая компания от застройщика
Коммунальное обслуживание – больная тема для россиян. Опросы собственников жилья показывают, что не более 2-3% граждан удовлетворены работой своих УК. Поэтому для многих покупателей первичного жилья известие о том, что они получат конкретную управляющую компанию «в нагрузку» к квартире, становится неприятным сюрпризом. Бытует мнение, что навязанная контора априори будет хуже тех УК, что работают на рынке в режиме свободной конкуренции.
Аффилированные УК «от застройщика» — сравнительно недавняя практика на первичном рынке. По словам ведущего аналитика ГК «Премьер» Елены Щепкиной, в нашей стране они начали появляться в середине 2000-х годов и специализировались на устранении строительных недоделок, которые жильцы выявляли по окончании строительства. Первоначально они были распространены преимущественно в сегменте элитной недвижимости, особенно в проектах с дорогостоящей внутренней отделкой и инновационными инженерными технологиями, которые девелопер не хотел доверять коммунальщикам «с улицы».
Тем не менее, уже сегодня примерно половина застройщиков на рынке создают собственные управляющие компании вне зависимости от класса возводимого проекта. Аффилированные УК встречаются не только в элитных комплексах, но и в бизнес-, комфорт- и эконом- сегментах. Отчасти это связано с тем, что на фоне снижения продаж и кризиса на рынке недвижимости девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации жилых зданий.
Однако в создании собственной УК есть и прямая практическая необходимость. По закону, застройщик обязан передать дом коммунальщикам через три месяца после сдачи проекта в эксплуатацию, но часто новостройка не успевает заселиться за такой короткий срок. Пока более 50% квартир не распроданы, оставшиеся жильцы не имеют права самостоятельно выбирать коммунальщиков – это ответственность застройщика. В такой ситуации девелоперу логично пригласить аффилированную управляющую компанию, которую проще контролировать.
Основная управляющая компания
Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.
В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК .
Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.
Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.
Допустим, что учредительное собрание было проведено правильно, создано ОСМД, а инициативная группа на деле доказала свою состоятельность. Тогда наступает вопрос, как выбрать управляющую компанию в новостройке и делегировать ей нужные полномочия.
Следует отметить, что в любом случае подрядчиков (исполнителей и производителей) будет несколько. Ряд естественных монополий обеспечивает дома электрической и тепловой энергией, водой, газом. Зато все остальные услуги могут оказываться частными подрядчиками. С каждым исполнителем и производителем заключается договор.
Это важно!
Дом, недавно сданный в эксплуатацию, находится на гарантии. Поэтому УК, выбранная застройщиком, может преследовать утилитарную цель — устранять «косяки» за счёт жильцов. Инициативная группа из числа реальных владельцев квартир будет тщательнее следить за расходованием средств.
Порядок действий и оформление документов
Передача дома организации сопровождается определённым порядком последовательных действий. Обязательно должен быть оформлен передаточный акт, в котором фиксируются все виды передаваемого имущества.
Многоквартирный дом – это серьёзный объект, который имеет целый комплекс различного имущества. Поэтому процесс перехода сопровождается многими документами:
- документ, в котором указаны сведения о состоянии имущества на момент передачи;
- акт, подтверждающий передачу управления;
- акт о передаче сопутствующей документации.
Акт о состоянии имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все недостатки и повреждения имущества на момент передачи. Работники УК должны внимательно осмотреть все коммуникации и помещения для проверки их состояния.
После того, как акт передачи многоквартирного дома будет подписан, ответственность за сохранность и состояние имущества ложится на УК, которой жильцы будут платить средства для устранения каких-либо недостатков.
В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:
- Придомовая территория.
- Кровля.
- Система вентиляции.
- Подвалы и подъезды.
- Лестничная клетка и чердак.
- Мусоропровод.
- Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).
В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК.
Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.
Какие документы должен застройщик передать УК, то есть их пакет состоит из следующих бумаг:
- Соглашений с организациями, предоставляющими ресурсы (если такие были).
- Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
- Техпаспорта дома с поэтажным планом.
- Заключения комиссии, которая принимала объект (акт о вводе в эксплуатацию объекта).
- Санитарного паспорта.
- Плана территории дома, содержавшего сведения о расположении подземных коммуникаций и точки подключения к ним.
- Перечня организаций-подрядчиков, которые выполняли строительные работы.
- Актов о принятии приборов учёта (счётчики на воду, электроэнергию и т. д.).
- Актов передачи квартир и иных документов (дефектных ведомостей об отказе в приёме квартиры).
- Схем сетей всех коммуникаций.
Все эти документы прописываются общим перечнем в акте о передаче документации. Также могут потребоваться и иные документы. К примеру, если в доме есть система видеонаблюдения, то необходимы документы со схемами её разводки. Уполномоченное лицо УК должно быть уверено, что вся полученная информация предоставлена в полном объёме и её достаточно для полноценного управления домом.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом
Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.
После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.
Порядок проведения торгов, в случае прекращения срока лицензии действующей УК, такой же. Конкурс назначается в случае, когда квартиросъемщики не смогли провести выбор управляющей компании в течение 15 дней после получения документа надзорного органа (жилищного комитета) об отзыве лицензии.