Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру в аренду в Сочи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.
Минусы и риски краткосрочной аренды
Большой доход от краткосрочной аренды можно получить, если добиться постоянного высокого спроса на выставляемую квартиру. Это возможно только при полном вовлечении в процесс.
Арендодателю необходимо прагматично оценить свои возможности. Если жить на одном конце города, «рабочий объект» иметь на другом, детский сад, школу, офис и любые другие постоянно посещаемые учреждения в третьем, то объективно шансы справиться с управлением квартирой и повседневными делами минимальны.
Заезд и выезд арендаторов может упростить электронный хранитель ключей, многие приветствуют, что не приходится общаться с хозяевами и быть завязанными на их график. Но необходимо всегда быть на связи, чтобы отвечать потенциальным арендаторам.
Нужно также следить, чтобы в квартире было достаточно расходных материалов, проверять, насколько качественно она убрана, координировать работу персонала, отвечать на вопросы гостей или же обновлять специальные памятки. Постояльцы ценят, если их информировать об особенностях ощущения погоды, местах с лучшим кофе, милых городских деталях, вроде кота, который постоянно спит на козырьке отделения банка.
Оценить свои возможности
Тем, кто только решает, стоит ли начинать подобный бизнес, я бы посоветовал для начала честно оценить свои силы и возможности: многие ошибочно считают, что посуточный наем — это простой способ заработать, на который не нужно тратить много времени. Но это не так: бизнес в сфере краткосрочного найма требует от управляющего быть постоянно на связи как с нанимателями, так и со своими сотрудниками.
Это, действительно, постоянная занятость, в которой нужно учитывать множество деталей и быть готовым к форс-мажорам. И, разумеется, это работа 24/7 — не все начинающие арендодатели могут оценить реальную ресурсоемкость такого бизнеса.
Особенно внимательно я бы отнесся к так называемым экспертам-блогерам, заявляющим, что аренда — легкое и прибыльное дело, которое начнет приносить деньги сразу же после прохождения их курсов — не стоит слепо верить в такие заявления. Некоторые блогеры действительно могут дать знания новичкам, но в основном учиться вам придется на практике и собственных ошибках.
Понял, что субаренда мне больше не подходит
Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.
Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.
Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.
В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:
- Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
- Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
- Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.
Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.
Если вы рассматриваете Сочи как город для инвестиций в
недвижимость, вы размышляете в правильном русле. Это отличный вариант.
Разумеется, необходимо подобрать квартиру с умом. К
сожалению, это сложно сделать, потому что здесь совершенно уникальная ситуация
с разными видами южной недвижимости и слишком уж часто стройка либо
замораживается, либо сдаётся с очень большими опозданиями. Надёжных и крупных
застройщиков с десятилетней надёжной историей (как мы с вами привыкли по
России) здесь нет. Сплошь и рядом – это мелкие фирмы и частные лица. Так уж
сложилось. Поэтому никого не удивляет тот факт, что сегодня стройка идёт, а
завтра – нет. Многочисленные отзывы обманутых людей на форумах – лишнее тому
подтверждение.
Именно поэтому, как бы выгодно ни было купить жильё на
котловане, и заработать на росте цены к моменту сдачи дома, это история не про
Сочи. По крайней мере, мы такие варианты не рассматриваем, и вам не советуем.
Безопасность и сохранность денег – прежде всего.
Как заключить договор на краткосрочную аренду
Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.
Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:
- Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
- Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
- Количество дней, сумма за весь срок найма.
- Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
- Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.
Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:
- Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
- 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
- 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
- 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.
Как сдавать квартиру с помощью агентства?
Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).
После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.
Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.
Чтобы гость ничего не сломал и не украл, при заселении лучше заключать договор аренды. В нем обязательно должны быть:
– паспортные данные гостя;
– дата заключения договора;
– сроки проживания;
– сумма платежа;
– права и обязанности сторон;
– размер штрафа за порчу имущества и нарушение условий договора;
– подписи сторон и их расшифровка.
Если по каким-то причинам вы не хотите оформлять договор, сделайте хотя бы фото паспорта вашего гостя. Вряд ли он захочет что-то портить или красть, помня, что вы уже знаете его данные и можете обратиться в полицию.
Все расчеты с гостем производите только при заселении. Не поддавайтесь на уговоры гостей, которые обещают рассчитаться при возвращении ключей.
Многие владельцы жилья также берут залог за сохранность имущества — обычно от 2000 до 5000 рублей. Эти деньги вы вернете клиенту при выезде.
Варианты старта посуточного бизнеса в 2022 году
Любое дело опирается на стартовый капитал. Поэтому нужно сначала иметь свободную квартиру, которая будет приносить прибыль. Начать бизнес можно одним из следующих способов:
- Собственное жилье, расположенное в центральном районе, сдавать посуточно, а самим перебраться в более дешевое на окраине города. Такой вариант является беспроигрышным, поскольку в любой момент можно прекратить бизнес и вернуться обратно.
- Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее посуточно. Такой вариант позволит зарабатывать на кредитный взнос и еще, при хорошем стечении обстоятельств, получать дополнительную прибыль.
- Оформить долгосрочную аренду квартиры от собственника и сдавать ее посуточно. Для этого нужно прописать в договоре аренды возможность субаренды, т.е. заручиться согласием хозяина. Но тогда необходимо тщательно просчитать экономическую выгоду, чтобы загруженность и получаемый доход позволили перекрыть ежемесячный платеж по аренде.
Даже посуточная аренда должна быть оформлена документально. Только так смогут обезопасить себя обе стороны сделки. Поэтому очень важно соблюсти все юридические нюансы и для подготовки текста можете обратиться к грамотному юрист-консультанту.
Основными пунктами договора необходимо предусмотреть:
- полное и точное описание предмета договора (сдаваемого жилья);
- определенный срок проживания;
- размер арендной платы за сутки и за весь срок;
- порядок заселения с указанием точного времени и выселения из помещения;
- права и обязанности сторон, где прописать все моменты обеспечения порядка, внесения платы и иных моментов;
- ответственность в случае нанесения порчи имуществу, а также возможность применения штрафа за несвоевременную оплату;
- полные реквизиты сторон с указанием ФИО полностью, паспортных данных, контактных номеров.
Допустимо вносить дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Например, наймодатель вправе установить порядок взыскания и размер компенсации в случае непредвиденных ситуаций (например, жильцы затопили соседей снизу).
Сколько можно зарабатывать
Основной целью при сдаче квартиры посуточно является максимальная прибыль. Если брать в расчет доход за вычетом всех выплат, включая налоги от легальной аренды, то краткосрочный найм выигрывает в финансовом плане сильно больше, чем долгосрочная аренда.
Пример: Выручка за сутки с однокомнатной квартиры =3000, без простоев за месяц =25 дней, после вычета всех расходов из таблицы, чистый доход =35000.
| Статья расходов | Сумма в рублях |
| Аренда | 30000 |
| Реклама | 3000 |
| Уборка | 5000 |
| Прочие расходы | 2000 |
| Итого | 40000 |
Как развивать бизнес по сдаче квартиры на сутки
Имея четкую продуманную стратегию, можно заставить недвижимость работать с максимальной финансовой отдачей.
Хотя посуточная аренда апартаментов предполагает и ряд трудностей. Во-первых, от частой смены гостей в квартире не избежать естественного износа имущества (мебели, техники), что со временем требует вложений на обновление. Во-вторых, бизнес предполагает не просто наличие уборщиц для чистки дома и замены белья и полотенец после каждого отъезда гостей, но и жесткого контроля над качеством выполняемой ими работы. В-третьих, доходы зависят от сезонности (купальный, горнолыжный), периодов отпусков, популярности населенного пункта, наличия или отсутствия каких-то грандиозных событий (бизнес-мероприятия, городские праздники, гастроли артистов и пр.), наличия крупных предприятий (для командировочных), ВУЗов (для заочных студентов).
Для осуществления деятельности по сдачи квартиры в аренду целесообразно открывать ИП. Это предполагает уплату налогов, ведение бухгалтерской документации, подачи отчет в контролирующие органы.
А для управления объектами рекомендуется воспользоваться системой, которая идеально подходит профессионалам в сфере посуточной и краткосрочной аренде жилых помещений – «Максибукинг».
Ее широкий функционал позволяет:
- вести единую клиентскую базу в одном месте, не записывая данные на стикерах, в блокнотах и в Excel,
- осуществлять быстрый доступ к информации о клиентах,
- вести календарь занятости и оперативно отслеживать информацию о бронирования и заселении – статистика по загрузке апартаментов, датам заезда и выезда гостей, отзывав клиентов – всегда под рукой,
- фильтровать квартиры по различным параметрам,
- анализировать доходы и расходы,
- синхронизировать календарь с прочими Интернет-порталами во избежание overbooking,
- быстро формировать нужные отчеты.
Что нужно, чтобы не прогореть
- Знать, что предпочитают арендаторы в основной своей массе, а не отдельные, малочисленные категории граждан. Это, если вы планируете купить среднее жилье для среднего горожанина. В любом случае, вам необходимо определить свою целевую аудиторию – потенциальных арендаторов и подстраиваться при покупке и благоустройстве под их основные требования.
- Создать по-настоящему комфортные условия – это залог наличия постоянных клиентов. На создание комфортных условий нужны средства. Однако понятие комфорта включает в себя не только внутреннее убранство квартиры, но и ее расположение. Тут уже опять нужно исходить из того, какими вы представляете своих потенциальных клиентов — молодые семьи, сезонные отдыхающие, командировочные, состоятельные граждане, спортивные команды. В основной массе люди предпочитают гостиницам квартиры с удобствами, которые они ищут по частным объявлениям.
- Покупая квартиру, необходимо узнать, сколько стоит аренда такой же квартиры в этом районе. Дело в том, что иной раз квартиры стоят дорого, но из-за отдаленности от центра или по другим причинам – они не востребованы у арендаторов. В этом случае, они будут простаивать пустыми большую часть времени и не принесут вам желаемого дохода.
- Квартиры у моря – выигрышный вариант. Если вы определили своей целевой аудиторией отдыхающих, которые приезжают на море летом, квартира у моря простаивать не будет. Желающих пешком добираться до пляжа всегда много, а цены за это жилье всегда дороже, чем в других районах, какими красивыми бы они не были.
- Квартиры для тех, кто приезжает на море укреплять свое здоровье – особый сегмент жилья для аренды. В Сочи едут люди на лечение с родственниками, сопровождающими их. Некоторые из них передвигаются на инвалидных колясках, либо имеют другие потребности. Для этих целей квартиру выбирают на первом этаже, максимально удобную для передвижения на коляске, возможно с какими-то специальными приспособлениями в ванной и туалетной комнатах. Если вы позаботитесь о создании условий для таких людей, сможете принимать гостей круглый год. Им больше важен морской воздух, нежели вода.
- Вложение в объект, который еще строится. Тут многие видят риск – боятся, что строительство объекта затянется или он вовсе останется недостроенным. Однако в последнее время к застройщикам Сочи особенных претензий со стороны вкладчиков не было. Они держатся за свою репутацию, имеют огромное желание остаться на этом рынке, поэтому работают честно. Если вы примите решение купить квартиру в строящемся объекте, выбирайте застройщика с хорошей репутацией. Обычно цена за квадратные метры в таком жилье ниже цены за готовые квартиры.
- Вторичное жилье дешевле, но может потребовать ремонта. Ремонт ремонту разница, иной раз, если требуется замена всех коммуникаций, полового покрытия и прочих дорогостоящих работ, вы потратите немало. Просчитайте это заранее, чтобы не уйти в минус.
- При покупке квартиры, которую вы будете сдавать в аренду, учтите факт износа ремонта и мебели, словом, всего, что есть в квартире. Может быть, не стоит покупать квартиру с хорошим, но ярким и недолговечным ремонтом, сделанным из непрочных строительных материалов. Эти вложения не оправдают себя. Так или иначе, вам придется регулярно все это обновлять. И это тоже должно быть отражено в вашем бизнес-плане.
- Оформите страховку на квартиру. Вы не знаете, что может произойти, поэтому лучше перестраховаться в прямом смысле этого слова. Тогда у вас будет уверенность в том, что в случае чего, вы получите компенсацию.
- С помощью юристов, продумайте и составьте договор, который вы заключите с арендаторами. В нем должны быть отражены максимально все условия и сведения обеих сторон. Цена аренды, порядок уплаты коммунальных платежей, запреты, например, запрет на проживание с животными или маленьким детьми, запрет на курение в помещении. А еще описание имущества, которое вы оставляете людям. Вдруг что-то пропадет из бытовой техники, посуды. Мало того, арендаторы могут испортить ваше имущество – разбить унитаз, например. Это все нужно учесть в договоре. Вам нужно защитить себя со всех сторон.
Актуальность бизнеса по сдаче квартиры посуточно
Было время, когда бабушки стояли на вокзале и трясли ключами, зазывая постояльцев. Сейчас есть интернет, вся информация там. Весь бизнес переходит во всемирную сеть. Больше нет необходимости ловить жильцов на станциях и в аэропортах. Советы, как сдать квартиру посуточно, будут рассмотрены далее в статье.
- Посуточная аренда аппартаментов — самый динамично развивающийся вид бизнеса. Развитие интернета позволяет вести бизнес из любой точки мира.
- Низкий порог входа и быстрая окупаемость до 100% в месяц.
- Люди все больше выбирают аппартаменты, дома, комнаты, чем гостиницы.
- Низкие издержки по сравнению с гостиницами.
- Возможность применения посуточной аренды в собственной или арендованной недвижимости.
- Окупаемость инвестиций от 1 месяца.
Рост посуточной аренды обеспечивается благодаря:
- 1 млрд путешественников в год.
- Это количество увеличивается на 5,5% в год.
- Через 10 лет количество удвоится.
- Меняется и культура путешествий, они становятся более нестандартными. Люди ищут более уникальный опыт/места (+45% за прошлый год).
- В ближайшие 5 лет количество путешественников, считающих себя исследователями (не туристами) увеличится на 1,8 млрд.
- Компании, в том числе крупные корпорации и холдинги предпочитают снимать в частном секторе для своих командированных сотрудников вместо отелей.
Доходная недвижимость для краткосрочной аренды может быть разного происхождения и прибыль будет отличаться:
- В собственности. Досталась по наследству. Идеальный, самый простой вариант. Для Москвы средняя долгосрочная аренда однушки 30 000 рублей. Анализируя сайты по сдаче квартир посуточно, временное жилье в нужном районе, хорошим ремонтом можно найти за 2500 – 3000 руб/ночь. При заселении на 20 дней в месяц, получается 50 000 — 60 000 р. Будут дополнительные расходы на рекламу, уборку, мелкий ремонт, страховку (по желанию).
- Субаренда. Прибыль получается на разнице съема и сдачи примерно вдвое меньше. Наиболее доступный и распространенный способ начать зарабатывать, если нет собственной недвижимости. В этом случае нужны средства на первый месяц аренды. Вернутся они могут через 10-15 дней. Но усилий приложить придется больше.
- Покупка. Приобретать элитное жилье не имеет смысла. Окупаемость такого объекта — 50 лет. Комфорт, бизнес, средний эконом в ликвидном месте через 7 лет выйдет на рентабельность. Ипотека, потребительский тоже вариант со своими сложностями, ответственностью, связанными с заемными деньгами и необходимостью документов для банка — 2НДФЛ или справку с места работы по форме банка, подтверждающую доход, деньги на первоначальный взнос, в случае с ипотекой 30 — 50%.
Посуточная аренда позволяет получать неплохой доход, но нужно быть готовым к тому, что она сопряжена с определенными рисками. Прежде чем решиться на занятие такой деятельностью, подумайте и решите для себя, готовы ли вы с ними смириться. Как правило, владельцы недвижимости сталкиваются с тем, что их гости наносят вред мебели, бытовой технике, разбивают посуду.
К сожалению, этим проблемы не ограничиваются. Нередки случаи, когда клиенты воровали технику или другие ценные предметы. Это случалось, когда аренда не оформлялась. В итоге человек платил за сутки и исчезал, прихватив с собой технику.
Посуточная аренда предполагает, что квартирой будут пользоваться различные люди. Когда помещение сдается на длительное время, после каждых жильцов можно менять замки. С краткосрочной арендой сделать это невозможно, поэтому есть риск того, что кто-то сделает дубликаты, а затем спокойно откроет дверь и вынесет все, что ему захочется.
Этот пункт касается тех, кто еще не имеет конкретного объекта недвижимости под сдачу, а только присматривается — что купить или взять в долгосрочную аренду, чтобы потом пересдавать в краткосрок. По словам руководителя направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артема Кромочкина, лучший объект для посуточной аренды — однокомнатная квартира или студия.
Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости»:
— Сегодня 55% всех квартир, которые сдаются в Екатеринбурге посуточно, — однокомнатные, 20% — двухкомнатные, а 22% — студии. Всего 3% объектов, сдаваемых в краткосрок, — трехкомнатные и менее 1% — четырехкомнатные и более.
Такое распределение, утверждает Кромочкин, соответствует рыночным тенденциям: однокомнатные квартиры и студии в бизнесе на посуточной аренде жилья считаются самыми ликвидными, так как на такие объекты больший спрос со стороны туристов, но при этом за счет малой площади их покупка будет дешевле. То есть если это «инвестиционная» квартира, при сдаче ее посуточно ипотека отобьется быстрее.
Впрочем, как утверждает Михаил Калманович, представитель компании ROOM TOUR, которая занимается сдачей апартаментов посуточно, зачастую двух- и трехкомнатные квартиры простаивают реже, чем студии и однокомнатные, так как гости подбирают более бюджетную альтернативу отелю или гостинице, когда едут семьей или в командировку. В сутки они могут экономить при этом от 2 тыс. руб. Также двух- и трехкомнатные квартиры с большими кухнями или гостиными комнатами пользуются популярностью для проведения различных вечеринок и мероприятий.
Какая бы квартира по комнатности ни была, при выборе недвижимости для посуточной аренды действует «правило трех Л»: локация, локация и еще раз локация. Обязательным условием считается близость к «центрам притяжения»: достопримечательностям, деловым центрам, стадионам, федеральным медицинским центрам.
Другой вариант — близость к метро или остановкам общественного транспорта, откуда можно добраться до «центров притяжения». Оптимальное расположение — менее 10 минут пешком до ближайшей остановки. Но цена за аренду в спальных районах будет ниже.