Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.
Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.
Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из БТИ, справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.
Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней не висят долги, новым владельцам не придется платить штраф за несогласованную перепланировку, а продавец отвечает за свои действия. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.
Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки.
Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда забирает выписку из ЕГРН.
Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив.
Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.
Кратко: когда платить налог с продажи подаренной недвижимости?
-
Дальние родственники при получении в дар квартиры уплачивают НДФЛ сразу после переоформления прав собственности. Налог для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
-
Близкие родственники при дарении не платят налоги после перерегистрации прав.
-
Если ребенок получил в дар квартиру от родителя, он может продать недвижимость и не платить налог, если прошло после регистрации более трех лет. Но даже если ребенок продает недвижимость сразу, он заплатит налог, если продает недвижимость дороже.
-
Для уменьшения налога с продажи подаренной квартиры, сохраните декларацию, которую заполняли и оплачивали сразу после процедуры дарения. Если захотите продать недвижимость, налог платить не придется.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
Условия продажи подаренной квартиры
Российское законодательство не ограничивает право человека на продажу подаренного жилья. Сразу после получения свидетельства о собственности он имеет право реализовать недвижимость. Дарение означает полную передачу прав на имущество от одного человека к другому, поэтому разрешение дарителя на продажу не требуется.
Бывают случаи, когда близкому родственнику дарят долю в квартире или доме. Между дарителем и одариваемым лицом возникает право общей долевой собственности. Если человек захочет продать часть недвижимости, он обязан соблюдать преимущественное право покупки. Это означает, что гражданин в первую очередь должен предложить свою долю второму собственнику. После письменного отказа от покупки, квартиру можно продавать любому лицу.
На недвижимость коммерческого типа
Что касается коммерческой недвижимости, ставка составляет 13%. Она высчитывается от кадастровой стоимости. Ставка с 13% вырастает до 30%, если лицо, выступающее продавцом, не является резидентом Российской Федерации.
Как можно снизить ставку при продаже?
Если есть необходимость продажи недвижимого имущества до окончания периода, считающегося минимальным, налог придется уплачивать. Но в этом случае органы налогообложения находятся на вашей стороне, предусматривая льготы, снижающие ставку.
Способы снижения начисленной суммы к уплате:
- имущественный вычет;
- осуществление покупки и продажи в течение одного календарного года;
- ситуация, когда доли имущества продаются отдельно.
Все варианты, позволяющие снизить ставку, подразумевают применение имущественного вычета.
Как продать подаренную квартиру: инструкция
Продажа подаренной квартиры ничем не отличается от обычной купли-продажи недвижимости и регулируется главой 30 Гражданского кодекса.
Инструкция по продаже подаренной квартиры:
- Подготовить документы, необходимые для продажи: дарственная, на основании которой, продавец владеет жильем, согласие третьих лиц, если оно требуется по закону и т.п.
- Найти покупателя. Это можно сделать как самому, так при помощи риелторов. При продаже доли в общем имуществе его совладельцы имеют преимущественное право, т.е., продавая свою долю, необходимо предложить ее выкупить другим собственникам квартиры.
- Договориться об условиях продажи — каким образом и в какой срок будут выплачены деньги, когда состоится осмотр квартиры и подписание передаточного акта и т.п.
- Составить предварительный договор, если стороны условились совершить сделку в будущем с указанием точной даты или срока оформления основного договора.
- Составить договор купли-продажи. К нему обязательно прикладывается акт приема-передачи квартиры.
- Заверить сделку в нотариальной конторе по желанию участников или, если это требуется по закону. Например, продажа доли в квартире должна быть удостоверена нотариусом.
- Зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Росреестре, после чего покупатель станет полноправным хозяином купленного имущества.
- Уплатить налоги, если продажа квартиры подлежит обложению. Налог в 2019 году составляет 13% от стоимости сделки.
Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости
Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.
Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:
- Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
- Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
- Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
- Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.
После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:
- Договор между покупателем и продавцом;
- Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
- Документ о государственной регистрации договора дарения.
Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:
- Кадастровый паспорт и техническая документация;
- Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
- Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
- Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
- Дарственная на жилье;
- Гражданский паспорт продавца.
В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:
- Договор купли–продажи;
- Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Особенности оформления и сроки подачи декларации
Декларация подается в формате 3-НДФЛ. С точки зрения закона не имеет значения, является ли объектом недвижимости вся квартира или ее часть.
При заполнении документа необходимо указать:
- Ф.И.О. продавца квартиры;
- основные сведения, касающиеся его паспорта (номер, серия, дата и место получения, каким учреждением выдан);
- адрес места регистрации;
- номер свидетельства ИНН;
- данные о зарплате и удержанных налоговых платежах за последний год;
- размеры налоговых вычетов, предоставленных в течение данного периода на получение образования или прохождение лечения, а также вычеты на детей и имущественные возвраты;
- номер телефона.
Также вместе с декларацией надо будет предъявить:
- паспорт гражданина РФ;
- договор дарения;
- документы, подтверждающие факт отчуждения подаренного жилья (договор купли-продажи, чеки с указанной суммой продажи квартиры, акт приема-передачи жилплощади);
- заявление к декларации 3-НДФЛ.
Право на налоговый вычет
У лиц, которые занимаются отчуждением подаренной квартиры до того, как она пробыла у них в собственности положенное время, тоже существует возможность уменьшить сумму сбора.
Граждане, которые исправно платят налоги на доходы, могут претендовать на уменьшение облагаемой налогом базы на один миллион рублей.
Кто обладает таким правом?
- официально устроенные граждане, которые делают постоянные налоговые отчисления в бюджет;
- пенсионеры, которые ещё три года назад работали;
- субъекты, ранее не воспользовавшиеся льготой;
- лица, которые ранее пользовались льготой, но не исчерпали её лимита в два миллиона рублей.
Кроме того, значительно уменьшить налоговую базу можно путём покупки нового жилья на полученные доходы. Налог уплачивается с разницы между полученной суммой и потраченной на новое жильё.
- покупка квартиры, земли или иной недвижимости;
- траты, связанные со строительством или реконструкцией здания либо помещения;
- расходы, связанные с приватизацией.
Наказание за уклонение от уплаты налога
Если не заплатить НДФЛ от продажи недвижимости своевременно и в полном объёме, то неплательщику будет грозить административная и даже уголовная ответственность. Согласно положениям ст. 122 НК РФ, штраф за неуплату налога с продажи квартиры составляет:
- 20% от неуплаченной суммы налога (ч. 1);
- 40% от неуплаченной суммы налога, если деяние было совершено умышленно (ч. 2).
Если физлицо уклоняется от уплаты налога на доход от продажи недвижимости, а недоимка составляет крупную сумму, то в действие вступает ст. 198 УК РФ. За уклонение от уплаты налогов:
- в крупном размере (от 2 млн 700 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) неплательщику грозит штраф от 100 тыс до 300 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1 до 2 лет, либо принудительные работы до 1 года, либо арест до 6 мес, либо лишение свободы до 1 года;
- в особо крупном размере (от 13 млн 500 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) могут присудить штраф от 200 тыс до 500 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1,5 до 3 лет, либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.