Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключил мировое в суде по иску о выкупе доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хотя в процедуре нет указаний на обязательность процедуры досудебного урегулирования, по мнению юристов, стоит предпринять меры по достижению общего решения. Выполнить это несложно – достаточно направить письменное предложение с фиксацией условий о выкупе доли, и дождаться письменного ответа. Если в установленный письмом срок ответа не последует, можно переходить к следующему этапу – судебному разбирательству.
Порядок и процедура выкупа доли по судебному решению
Важно! В нормах ГПК РФ не содержится точного определения формы досудебной претензии, однако стоит придерживаться общей структуры документа, фиксируя факт предложения договориться с владельцем в досудебном порядке. В письме необходимо указать основные реквизиты сторон и данные о собственности, с предложением предоставить ответ в конкретные сроки.
Принудительный выкуп доли в квартире через суд (судебная практика 2019 в Москве)
Рассматривая требования совладельцев долей в квартирах о принудительном выкупе — о возмездной передаче доли другому собственнику, суды исходят из следующих правил.
Выкуп доли у участника общей долевой собственности может быть проведен по согласию между участниками общей собственности, а при не достижении согласия – по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ).
Важное условие статьи кодекса, которое создает препятствие для досудебного урегулирования вопроса – выплата стоимости доли возможно с согласия ее собственника (ч.4 ст.252 ГК РФ).
В большинстве ситуаций стороны договориться не могут, затем следует нарушение интересов одной из сторон, а дальше — суды.
В зависимости от ситуации, это выкуп доли через суд, расторжение сделки купли-продажи через суд, перевод на себя прав покупателя, признание дарения недействительным.
С одной стороны правила ст.
252 ГК РФ соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами собственников других долей. Но часто, ограничения накладываются собственниками незначительной доли. И в последнем случае эта статья Гражданского кодекса РФ до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.
Рассматривая в 2016 году одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ описал общий принцип судебного принудительного выкупа доли квартиры.
При реализации такого крайнего способа разрешения споров суды обязаны устанавливать ОДНОВРЕМЕННОЕ наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ допустил применение такой принудительной выплаты собственнику:
- когда доля собственника незначительна,
- доля не может быть реально выделена,
- собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Основания для обращения в суд
Законодательство в ст. 235 ГК РФ устанавливает исчерпывающий список случаев, при которых возможна утрата собственнических прав на имущество:
- отчуждение – заключается в добровольной передаче собственности другому человеку (продажа, дарение, обмен);
- утрата в случае гибели либо уничтожения;
- добровольный отказ от собственнических прав;
- принудительное изъятие – имущество отнимается у хозяина (взыскание за долги, неправильное использование).
Чтобы изъять у владельца его имущество, необходимы законные основания, одним из которых является принудительное отчуждение части в квартире по решению органа правосудия установленное п. 4 ст. 252 ГК РФ.
Эта норма предполагает, что выплата компенсации за незначительную часть в квартире вместо ее выделения в натуральном виде, возможна только при согласии владельца. При этом суд может обязать остальных владельцев осуществить выплату компенсации, даже если хозяин доли будет против.
Для принятия судебной инстанцией такого решения необходим комплекс следующих факторов:
- Незначительность выкупаемой доли – слишком маленький размер (например, 1/20 часть в общем жилище).
- Невозможность реального выделения такой части (в квартире имеется только один вход, санузел, кухня).
- У хозяина такой доли нет интереса в ее использовании (живет в другом месте, в жилище не нуждается).
В каких случаях выплачивается компенсация за пользование долей в квартире?
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Обжалование отказа в признании доли незначительной
Если суд отказал в удовлетворении иска о признании доли незначительной, то решение суда может быть обжаловано в общем порядке, который предусмотрен процессуальным законодательством.
Согласно ст. 321 ГПК РФ, после того, как суд вынес мотивированное решение, на него может быть в течение месяца подана апелляционная жалоба.
Таким образом, порядок действий при обжаловании отказа суда признавать долю незначительной будет такой:
- изучение мотивов решения суда
- подготовка апелляционной жалобы на решение суда до истечения месяца на вступление в силу
- направление экземпляра жалобы второй стороне по делу
- подача жалобы в суд первой инстанции. Жалобу необходимо подать также до истечения месяца на вступление решения в силу
- суд первой инстанции перенаправит жалобу вместе с делом в суд апелляционной инстанции
- лицо, подавшее жалобу, должно принять участие в заседании суда апелляционной инстанции, озвучив доводы своей жалобы
- дождаться решения суда апелляционной инстанции
Если обжалование в апелляции не привели к нужному результату, жалобу можно подать далее в кассацию, а после в Верховный Суд РФ.
При обжаловании важно подготовить мотивированную жалобу, т.е., почему решение суда той или иной инстанции является незаконным и подлежит отмене, а требования истца удовлетворению.
✅ Порядок и процедура обращения в суд
Существует только один способ принудительного выкупа доли, и он подразумевает обращение в судебную инстанцию.
Дело относится к категории гражданских споров. Оно рассматривается в порядке искового судопроизводства и характеризуется наличием двух сторон — истца и ответчика. Первый выступает инициатором судебного разбирательства (заявляет исковые требования), второй — отвечает на них, отстаивая противоположную позицию в существующем споре.
Помимо истца, ответчика, судьи и юристов в деле могут участвовать:
- Представители сторон — законные или добровольные.*
- Свидетели — лица, объективно незаинтересованные в результатах дела, владеющие достоверной информацией касательно обстоятельств и предмета спора.
- Переводчики — если сторона разбирательства, представитель или свидетель не владеет русским языком либо ограничен в возможности говорить/слышать физически.
* — в роли законных выступают родители, опекуны, попечители несовершеннолетних и недееспособных (ограниченно дееспособных) граждан. Их присутствие в судебном процессе обязательно. Добровольные представители, напротив, назначаются совершеннолетними, полностью дееспособными фигурантами дела по желанию, если защищать собственные интересы лично для них по какой-либо причине затруднительно.
Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.
Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.
Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.
Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.
Какова позиция судебных инстанций по поводу принудительного выкупа?
Проблема замены жилой площади компенсацией объясняется тем, что граждане часто несогласны с полагающейся им суммой, считая, что жилье стоит дороже. При этом гражданское законодательство позволяет суду определять величину компенсации без учета мнения владельца. Для реализации решения нужно признать размер доли: незначительным; невыделимым; не представляющим интереса для выгодоприобретателя.
Важно! Согласно п. 5 ст. 252 ГК РФ владелец, получив причитающиеся ему деньги, передает часть объекта в распоряжение остальным жильцам. Тем самым хозяин окончательно теряет права на владение и пользование имуществом.
Как уже было отмечено ранее, основополагающим моментом для судебной инстанции является отнесение благ к разряду незначительных. При этом правовые акты не дают четкого ответа, какие параметры должны соблюдаться при отнесении части жилья к подобной категории. Компетентный орган исходит из того, что квадратные метры, принадлежащие гражданину, не позволят ему комфортно и с соблюдением существующих нормативов существовать на обозначенной территории, не доставляя дискомфорт иным лицам.
Например:
Если гражданину принадлежит десятая часть собственности от жилплощади в 200 м², то человек (семья), смогут пользоваться данными квадратными метрами не стесняя остальных жильцов. Однако при общей площади квартиры в 30 м² права и законные интересы совладельцев объективно будут ущемлены.
Помимо величины доли, инстанцией учитывается невозможность разделения жилища на части. Данная процедура неизбежно связана с ограждением индивидуальной жилой зоны и проведением коммуникаций. Помимо всего прочего, по правилам такая «комната» должна быть оборудована отдельным входом. Если подобное решение возможно, то в принудительном выкупе будет отказано. Иногда суд устанавливает тот факт, что квадратные метры, расположенные в жилище, не вызывают существенного имущественного интереса у заявителя. В такой ситуации требование о денежной компенсации будет удовлетворено.
Под признаками отсутствующего интереса понимаются:
- выявление другой собственности у просителя;
- наличие регистрации по другому адресу;
- уклонение от оплаты счетов за потребленные коммунальные услуги и исполнения иных обязательств, которыми обременен владелец жилища.
Если все три из обозначенных выше признака подтверждены, то суд принимает ходатайство истца и встает на его сторону. Размер выплаты назначается судебным постановлением. При этом стоит помнить о том, что отсутствие хотя бы одного из критериев будет поводом для оспаривания требований, указанных в заявлении. В разъяснениях, утвержденных определением КС РФ за номером 1359-О-О от 13.10.09, говорится о потребности установления судебной инстанцией фактического интереса собственника в использовании квадратных метров, его доли в общей площади и соразмерности выгоды неудобствам, приносимым остальным жильцам.
Важно! Судебная практика вкупе с позицией ВС РФ (определение №5-В11-134 от 03.04.2012) говорит о том, что треть от квартиры, состоящей из трех жилых помещений, может признаваться незначительной. Это характерно для тех ситуаций, когда гражданин не пользовался своей частью и по факту проживал в другом месте, а также не оплачивал ЖКУ.
Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.
Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.
Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.
Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:
- Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
- Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
- Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)
При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.
К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.
Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд
Мнение эксперта
Ковалев Константин Владимирович
Практикующий юрист с 6-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Признанный эксперт права.
Согласно гражданскому процессуальному законодательству РФ данные споры рассматриваются районными судами по месту нахождения выкупаемой доли (исключительная подсудность).
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Документы, подтверждающие право собственности истца
- Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
- Характеристику жилого помещения
- Заключение оценщика (если проводили до суда)
- Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
- Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
- Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).
- Документы, подтверждающие направление иска с приложением лицам, участвующим по делу
Вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику, а у вынужденного продавца возникает право на получение денежных средств, размещенных на депозите Управления судебного департамента.
Резюмируя, можно сказать, что дела о принудительном выкупе незначительных долей в общем имуществе достаточно сложные и непредсказуемые, даже для опытных процессуалистов необходима тщательная подготовка и проработка правильной стратегии, поскольку имеется ряд сложных юридических тонкостей и необходимость доказывания совокупности факторов, которые в целом влияют на исход дела.
Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Перед началом судебного процесса стороне, желающей выкупить часть квартиры, можно зафиксировать документально попытку мирного урегулирования вопроса.
Законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок решения конфликта, однако в суде данный факт может быть расценен в пользу истца. Нужно лишь направить собственнику спорной доли предложение о выкупе, установив срок ответа, по истечении которого можно решать конфликтную ситуацию через суд.
Принудительный выкуп доли в квартире осуществляется по следующему алгоритму:
- Подготовка необходимых документов и доказательств. Задача истца – доказать в судебном процессе, что все три условия выкупа соблюдены. Для это он вправе предоставлять любые доказательства, имеющие отношение к делу.
- Оценка стоимости незначительной доли.
- Составление искового заявления.
- Оплата государственной пошлины.
- Направление иска в районный суд.
- Внесение денежных средств на выкуп доли на депозит суда (является обеспечением иска). Только после поступления средств начинается судебный процесс.
- Участие в судебных заседаниях.
- Получение решения суда, ожидание вступления его в законную силу (в этот период решение может быть обжаловано ответчиком).
- Перечисление средств с депозита суда собственнику выкупаемой доли.
- Регистрация перехода права собственности.
✅ Порядок и процедура обращения в суд
Существует только один способ удовлетворения претензий — через суд.
Это гражданский спор. В деле участвуют две стороны — истец и ответчик. Первая сторона инициирует дело (истец); вторая сторона отвечает, защищая позицию другой стороны в споре.
Помимо истца, ответчика, судьи и адвокатов, в разбирательстве могут участвовать стороны:
- Представители сторон — законные или почетные.
- Свидетели — лица, объективно не заинтересованные в исходе разбирательства и обладающие достоверной информацией об обстоятельствах и предмете спора.
- Переводчики — если одна из сторон процесса, представитель или свидетель не говорит по-русски или имеет ограниченные возможности говорить/слушать.
* Родители, опекуны, попечители несовершеннолетних и недееспособных (условно дееспособных) граждан выступают в качестве юридических лиц. Их присутствие на слушании обязательно. Добровольных представителей назначают по своему усмотрению совершеннолетние дееспособные лица, являющиеся сторонами судебного разбирательства, если по каким-либо причинам им трудно лично представлять свои интересы.