Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание в 2021». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».
Ошибка №5. Не рассчитывать расстояния
В рекламе жилого комплекса пообещали «15 минут до метро». Это правда, только не пешком, а на автомобиле без пробок или на электричке.
Квартира уютная и цена подходящая, но до работы вам придётся добираться 1,5-2 часа и каждый день тратить много времени и сил на дорогу. Подумайте, сможете ли вы привыкнуть к таким сложностям?
Лучший способ узнать все о транспортной доступности и расположении — самостоятельно добраться до новостройки разными способами.
Рассчитайте время, которое займет дорога на работу, в школу, детский сад, поликлинику, магазины. Важно также проверить, насколько безопасный путь вашего ребенка в школу: есть ли оживленные участки дороги, открытые перекрестки, трамвайные пути, гаражи или стройка.
Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.
В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.
«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.
Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.
«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.
Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:
1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;
11. аудиторское заключение;
12. заключение экспертизы проектной документации;
13. Строительные лицензии, допуск СРО.
Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.
Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.
Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.
Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком
У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.
Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:
- Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
- Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
- Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
- Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
- Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
- Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.
Напоследок отмечу, что услуги юриста обошлись недешево. Но зато я была абсолютно уверена в собственной безопасности (в плане финансов). А тем, кто не может себе позволить юридическое сопровождение сделки по ДДУ при покупке квартиры в новостройке, нужно проявить особую бдительность и учитывать ряд моментов, чтобы не попасть «впросак».
Что проверять и на что смотреть при заключении договора долевого участия с застройщиком:
- Репутация застройщика. Нужно изучить, насколько компания крупная, как давно на рынке, что построила, какие отзывы покупателей, есть ли претензии от контрагентов. Многое можно найти в интернете или через другие средства массовой информации (в т.ч. из открытых источников от органов исполнительной власти и судебных структур – порталы арбитражных/районных судов и прочие).
- Пакет документов, подтверждающий права застройщика: на ведение строительства и продажу недвижимости; акт местного органа власти (например, администрации) на землю; проектную декларацию; инвестиционный контракт с компанией, разделяющей обязательства по строительству дома; дополнительные соглашения и протоколы.
- В случае заключения договора не с основным застройщиком, важно проверить всю цепочку – как лицо, уступающее вам свои права на жилье, сам приобрел эти права; его полномочия; документы, подтверждающие оплату перехода прав ему; каким образом эти права будут переданы вам. Если оплата им не была произведена, существует большой риск того, что договор признают недействительным, и он будет расторгнут.
- Заключается ли действительно ДДУ (договор долевого участия), а не какой-то его аналог – например, предварительный договор, на который действие ФЗ-214 не распространяется. Он не защищает от двойных продаж, не подлежит государственной регистрации и может маскировать мошеннические схемы (а следовательно, является весьма опасным способом покупки недвижимости).
- Обязательства застройщика по передаче жилья в собственность после завершения строительства объекта. Некоторые недобросовестные компании используют вместо этой измененные формулировки, которые выводят сделку из-под действия закона ФЗ-214. К примеру: финансирование совместной деятельности в рамках строительства, участие в инвестиционной деятельности и т.д. Попробуйте отыскать и другие «лазейки» в договоре: указание «ориентировочного», а не конкретного срока сдачи новостройки, попытка продажи квартиры после начала процедуры банкротства…
- Если все в порядке и претензий нет, важно еще проверить, прописаны ли в договоре обязательные условия и пункты: определение и местоположение квартиры, ее характеристики, стоимость и условия оплаты, регистрация ДДУ, сроки завершения строительства дома и передачи квартиры, штрафные санкции за неисполнение застройщиком обязательств.
Ошибка №2. Доверять и не проверять
Если не проверить репутацию застройщика, можно попасть на банкрота, компанию-однодневку или долгострой.
Главный аргумент в пользу надежности застройщика — аккредитация в Сбербанке.
Банк тщательно проверяет репутацию и финансовую надежность застройщиков, их документы и просчитывают возможные риски.
Вам не нужно самостоятельно изучать разрешение на строительство, проектную декларацию на новостройку, ехать на стройку, проверять ход строительства и объекты, которые уже сданы в эксплуатацию.
Банк всё уже проверил.
Вы можете быть уверены, что застройщик соблюдает 214 ФЗ, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир в новостройке.
Если вы хотите подробнее узнать об аккредитации, посмотрите требования банка к застройщикам и список документов, которые проверяет банк.
Если компания значится в списке проблемных застройщиков, есть негативные отзывы о работе или против неё ведутся судебные разбирательства – аккредитацию она не получит.
Банк регулярно проверяет ход и сроки строительства аккредитованных новостроек.
Если будут выявлены нарушения или негативная информация о застройщике, банк прекращает сотрудничество с компанией и снимает аккредитацию.
Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жилья
Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено. Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость. Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости. Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд.
Какие типы договоров могут использоваться?
Вместо договора о долевом участии застройщик может предложить подписать следующие договора:
- Предварительный договор купли-продажи, используя вексель. В такой ситуации подписываются два договора — сам предварительный договор и получение векселя. В случае окончательной и успешной достройки дома вексель будет обмениваться на денежные средства, и они пойдут в стоимость за первичный договор.
Но такая схема не является безопасной, так как квартира может быть продана посторонним лицам, и на руках останется только вексель. Поэтому не стоит соглашаться на такой договор, если нет абсолютной стопроцентной уверенности в застройщике. Иначе высока вероятность мошенничества, и помочь сможет только суд.
- Предварительный договор купли-продажи без векселя. Сам договор подразумевает что застройщик после окончания стройки сначала получает квартиру в свою собственность, а только потом передаёт ее будущему владельцу.
Кажется, не стоит даже упоминать, насколько это крупная почва для финансовых махинаций, в каких покупатель целиком остается без каких-либо гарантий со своими средствами. Поэтому подобные серые договора не стоит подписывать, даже если есть полная уверенность в застройщике.
Советы: как безопасно и правильно купить жилье на рынке «первички»?
Эксперты считают, что выбор способа покупки и нюансы сделки зависят от цели заинтересованных лиц. Каждый из видов сделок с недвижимостью имеет свои плюсы и минусы. Они советуют ориентироваться на следующие критерии:
- Проверить статус девелопера – организатора строительства (если передачей квартир занимается он) и компании застройщика. Имя застройщика и его реальных результатов является основным показателем.
- Желательно попасть на строительную площадку объекта новостройки или найти её аэрофотосъёмку, чтобы убедиться в развитии строительства.
- Посетить офис продаж и проверить всю необходимую документацию застройщика.
- Ориентироваться на заключение ДДУ, а не других форм договоров. Вносить оплату только по факту регистрации документа в Росреестре.
- Учитывать, что ранние стадии строительства наиболее выгодны, но обеспечивают максимальный риск.
- При обнаружении недобросовестных действий – расторгать договор в судебном порядке.
Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры
Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:
- на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
- документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
- сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
- сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
- сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
- иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
- уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
- анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).
Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.
Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий – покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.
Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.
Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить
На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.
Стоит учесть такие тонкости, как:
- цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья;
- продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.;
- приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку;
- покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле;
- обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.
Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.
Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.
Плюсы и минусы покупки жилья через риелтора
Если человек все – таки решился вести покупку квартиры через риелтора, он имеет следующие преимущества:
- Скорость – сотрудник ведёт опрос и общение с клиентом не более 1 часа, поиск до 2 недель, оформление и подписание документов до 2 месяцев. В сравнении с самодеятельностью, все выглядит намного быстрее;
- Качество – риелтор не допускает ошибок во время поиска и оформления документов, что делает процесс быстрым и легким. Если сотрудник в ходе сделки допускает оплошность, он ее успешно ликвидирует и продолжает то, что начал;
- Гарантия – агентство гарантирует высокое качество и быстро исполнение своих услуг. Если в ходе поиска или сделки были допущены оплошности, агентство либо их успешно исправит, либо вернёт деньги и возместит моральный ущерб.
Минусы:
- Мошенничество – не редким стали мошеннические действия среди сотрудников риэлтерских фирм в виде неправильного оформления документов или подписания ложных бумаг;
- Некомпетентность в экономических и юридических вопросах – хоть такие случаи скорее редкость, чем постоянство, но они существуют, и их следует оберегаться;
- Лень – не все риелторы хотят исполнять свои непосредственные обязанности и могут где ни — будь схалтурить и даже развести клиента на деньги, из-за своей лени.
Подводные камни покупки
Несмотря на достаточно расхожее мнение о том, что приобретение квартиры в новостройке является простым решением жилищного вопроса, эта покупка не так проста, как может показаться на первый взгляд. Во-первых, многие забывают о том, что недвижимость в новостройках продается в «голом» виде. То есть, на плечи покупателя ложатся все вопросы, касающиеся ремонта и обустройства. Соответственно, к стоимости самой квартиры необходимо добавить 5-7 тыс. долларов, которые уйдут на материалы и оплату труда работникам ремонтной бригады.
Во-вторых, не стоит забывать о сроках. С момента передачи денег до заезда в новую квартиру может пройти несколько месяцев и даже лет в зависимости от темпов строительства. Поэтому если потребность в новом жилье для вас стоит остро, лучше обратиться на вторичный рынок жилья.
Вторичное жилье или новостройка?
Доступная цена, новизна и отсутствие истории квартиры в новостройке против обжитой квартиры в районе, с полным комплексом инфраструктуры на вторичке, что выбрать? Сразу прийти к однозначному ответу в этом вопросе сложно – стоит оценить следующие основные критерии.
- Стоимость
. Новостройка, особенно на этапе строительства, существенно ниже по цене, чем готовое жилье.
- Сроки
. В квартиру на «вторичке» можно въехать сразу после покупки, а с «первичкой» так не получится. Как минимум – потребуется отделка, установка сантехники, мебели и прочее, как максимум – ждать еще окончания строительства дома.
- Инвестиции
. Квартира от застройщика сдается с черновой отделкой, что влечет за собой существенные затраты на ремонт, отделку, закупку строительных материалов, мебели и техники. На вторичном рынке квартиры обжитые, по желанию новых хозяев может потребоваться косметический ремонт.
- Прописка
. В квартиру в строящемся доме прописаться невозможно, пока не будет на руках свидетельства о регистрации права собственности.
- Увеличение стоимости
. Цена квартиры на стадии котлована может к стадии готовности увеличиться до 30%.
- Потенциальный доход
. Квартиру на «вторичке» можно использовать в качестве источника дохода, путем сдачи внаем, причем сдать такое жилье можно сразу после покупки.
- Риски
. Покупка квартиры по ДДУ несет в себе риск банкротства строительства. Следует доверить свои финансы только надежному и проверенному застройщику, минимизируя риск потери денег.