Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть ипотечную квартиру банку: 4 быстрых способа избавиться от долгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также не редкими являются ситуации, когда заемщик прекращает платить, хотя и понимает, что банк имеет право в принудительном порядке реализовать недвижимость для возврата своих средств. Но дело в том, что пройдет немало времени до фактической реализации залога. За весь этот период кредитор будет начислять проценты и пеню. Начисление прекращается только после подачи иска в суд.
Кроме того, принудительная продажа квартиры крайне не выгодна для заемщика. Цена таких сделок обычно ощутимо ниже среднерыночной, так как покупать «проблемное» жилье готовы немногие покупатели. Банк может выставить на торги квартиру по цене, равной сумме долга. Из полученных средств, в первую очередь, будут оплачены штрафы и начисленные проценты, а потом только основной долг.Также будут погашены и все судебные издержки. Таким образом, вероятность того, что после принудительной продажи должник получит на руки какие-то деньги, сводится к нулю. Если же на первых торгах покупатель не был найден, кредитор снижает цену. В результате должник может остаться и без жилья, и с задолженностью. По решению суда, ее могут списывать с официальных доходов заемщика.
Вопросы касательно снятия обременения и вывода имущества из-под залога следует решать непосредственно с банком. Общепринятой практики на этот счет не существует. Решения принимаются в индивидуальном порядке на основании предоставленной клиентом информации. Чтобы повысить шансы на одобрение заявки, придется не просто доказать свою лояльность кредитору, но и подтвердить наличие безукоризненной репутации. Клиентам с просроченными платежами и иными нарушениями опция вывода ликвидного имущества из-под залога недоступна.
Если договор заключен в соответствии с нормами закона, банк не согласен на расторжение соглашения, а для замены предмета залога у заемщика нет альтернативного имущества, снять обременения можно путем погашения задолженности. Сделать это удастся с помощью собственных сбережений или благодаря услуге рефинансирования.
Можно ли отказаться от ипотеки при разводе супругов
Если супруги, оформившие ипотеку, являются созаемщиками по договору и решают расторгнуть брак, то перед ними нередко возникает вопрос: можно ли отказаться от ипотеки в пользу бывшего супруга. На основании ст. 34 СК РФ, недвижимость, приобретенная в браке, является совместным имуществом, даже если она куплена за счет заемных средств.
В случае развода супруги, которые вместе выплачивают ипотеку, могут:
- По-прежнему совместно выплачивать задолженность, а после ее погашения поделить квартиру или продать ее;
- Поделить квартиру в период действия ипотечного договора с выделением долей каждому из супругов. В таком случае бывшие муж и жена станут самостоятельными заемщиками, задолженность между ними будет поделена пропорционально выделенным долям. В таком случае каждый из супругов будет выплачивать ипотеку за свою часть недвижимости;
- Отказаться от своей доли в недвижимости и переоформить ипотеку на одного из бывших супругов. В таком случае он будет продолжать выплачивать кредит и станет единоличным собственником квартиры. Ему придется компенсировать второму супругу часть уже выплаченных средств.
Продаем залоговую квартиру сами
Если возникла острая жизненная ситуация и вы уверены, что больше не можете платить по счетам, самостоятельная продажа ипотечной квартиры выглядит наиболее естественным вариантом. Но это верно только с точки зрения заемщика.
Для банка единственной гарантией того, что вы выполните свои обязательства по кредиту, является полное погашение основного долга.
Иногда к этой сумме могут плюсоваться и проценты за определенный срок в качестве штрафных санкций за досрочный выход из ипотеки. Поэтому единственным условием, при котором банк снимает обременение с залоговой недвижимости и разрешает проведение сделки купли-продажи, является уплата основного долга за счет средств заемщика.
Стать собственником приобретатель квартиры сможет только после снятия банком обременения.
Поскольку у заемщика денег априори нет, взять их он может только у покупателя в качестве аванса. В итоге размер предоплаты за недвижимость может составлять половину, а то и большую часть ее рыночной стоимости. К тому же такой договор купли-продажи содержит множество дополнительных действий, которые требуют времени и денег.
Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Получается, что для привлечения покупателя человек, решивший продать залоговое жилье, вынужден будет оценить его ниже рынка, чтобы привлечь клиентов.
Теперь понятно, как вернуть деньги за страховку по ипотеке и по основному кредитному соглашению. Эти операции весьма трудоемкие, они отнимают много времени. Но при правильных действиях всего за несколько месяцев удастся воплотить задумку в жизнь.
Предложенная инструкция поможет вернуть деньги за ипотеку. Главное — внимательно изучить действующее кредитное соглашение. Не исключено, что гражданин может требовать только налоговый вычет и не более того.
Важно: при оформлении возвратов налогового типа учитывается сумма уплаченного НДФЛ в том или ином периоде. Нельзя вернуть денег больше, чем было перечислено в ФНС в конкретном году.
Пожалуй, теперь нам известны все основные моменты возврата денег за ипотеку. В действительности все не так трудно, как может показаться на первый взгляд. Налоговые вычеты положены по закону. А вот страховку не всегда возмещают. Подобная практика в реальной жизни встречается не слишком часто, но она все равно имеет место. Ключевые моменты содержатся в кредитном договоре — в нем граждане смогут найти ответы почти на все свои вопросы относительно возмещения расходов по ипотеке.
Зачем банку квартира — он будет в ней жить? Нет, жильё как таковое банку не нужно, ему нужны деньги, которые он не получил или недополучил от заёмщика. Поэтому конечная цель обращения взыскания — это обычно продажа залога и возмещение убытков за счёт вырученных денег.
Кто и как будет продавать имущество? Идеальный вариант – быстрая продажа с публичных торгов. Этот путь используется, если вопрос решался через суд. Суд в решении определяет начальную продажную стоимость имущества, и специализированная организация проводит торги согласно Гражданскому кодексу. Вырученные деньги идут взыскателю в погашение задолженности заёмщика.
Если же имущество перешло залогодержателю без суда, по соглашению сторон, то его можно продать на открытом аукционе.
Есть и ещё два варианта. Если имущество не удалось продать или залогодержатель не прочь оставить его себе, не выручая за него денег, то так тому и быть: закон не запрещает обходиться без продажи. Также залогодержатель может попытаться самостоятельно продать залог, никого не привлекая.
Что учитывать, если недвижимость в ипотеке?
При подаче документов о банкротстве, когда есть ипотечная квартира, не забывайте о следующих моментах.
- Даже когда ипотечная квартира является единственным жильем, недвижимость все равно продадут на торгах.
- Стандартная процедура банкротства занимает около 11 месяцев.
- Подавать заявление по стандартной схеме банкротства разрешается только при долгах свыше 500 тыс. руб.
- В соответствии со статьями 196, 197 УК РФ за фиктивное банкротство грозит лишение свободы сроком до шести лет.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Преодолеваем трудности с помощью профессионалов
Из любой ситуации, какой бы сложной она ни казалась, можно найти оптимальный выход. Заемщикам, испытывающим трудности с выплатой долгосрочной ипотеки, банки предлагают воспользоваться различными финансовыми инструментами:
- кредитные каникулы. Это отсрочка платежей на определенный срок, например, на время поиска новой работы;
- изменение графика платежей;
- рефинансирование ипотеки по более низкой процентной ставке. Эта мера больше подходит для желающих сэкономить, а не для тех, кто испытывает острый дефицит финансов;
- продажа ипотечной недвижимости и покупка менее дорогого жилья за наличные или с использованием нового жилищного займа.
Если решение о расторжении ипотеки вами принято окончательно, воспользуйтесь услугами посредников.
Сражение один-на-один с банком может иметь разные последствия, поэтому ваш тыл должен быть защищен.
Что могут предложить вам юристы «Правового стандарта»?
Юристам нашей компании знакомы все законные методы, с помощью которых можно отсрочить возврат денег по ипотеке, вынесение либо исполнение судебного решения о взыскании ипотечного долга или залога.
Мы работаем в интересах тех, кто наиболее сильно пострадал от экономического кризиса, а именно – в интересах должников и их поручителей. предлагает следующую правовую поддержку:
- выработка индивидуальных схем по выводу из под залога имущества, правовых механизмов защиты и сохранности активов и залогового имущества. Данная услуга предоставит нашим клиентам возможность сохранить ипотечный залог;
- тщательный анализ основных условий ипотечного договора для признания его недействительным в судебном порядке — это поможет остановить начисление процентов и штрафов по ипотеке;
- признание недействительными таких условий ипотечного договора, на основании которых банки и иные кредитные учреждения увеличивают заемщикам размер процентной ставки по ипотеке. Данная услуга законно уменьшит денежные обязательства заемщика перед кредитором;
- возврат квартиры по ипотеке: в случае крайне невыгодных условий кредита данный вид услуг поможет вам расторгнуть нынешний договор и заключить новый — на более выгодных условиях.
Можно ли избавиться от ипотеки и вернуть квартиру банку, если нечем платить?
- Расторжение договора может произойти по обоюдному согласию сторон, заключение так называемого соглашения;
- Одна из сторон договора просто отказывается выполнять условия договора.
Вообще сложилась определенная судебная практика и у судей есть по поводу некачественных квартир сложившееся мнение и обычно судьи считают так, что если покупатель после приобретения квартиры обнаружил недостатки, которые в момент покупки квартиры он был не в состоянии обнаружить, так как данные недостатки были скрыты или в связи с временем года их просто не представлялось возможным обнаружить и данные недостатки являются существенными и препятствуют покупателю для использования квартиры для проживания, то есть по назначению, то покупатель вправе требовать возврата денежных средств уплаченных за квартиру.
Вы можете признать сделку купли продажи недействительной:
- Признать сделку оспоримой в судебном порядке;
- Признать сделку ничтожной, ведь такой сделкой признается такая сделка, которая была заключена с нарушением норм закона, а именно если квартира была продана сразу нескольким покупателям, договор купли продажи был заключен или подписан несовершеннолетним, недееспособным лицом, либо имел место факт мошенничества.
Если супруги, оформившие ипотеку, являются созаемщиками по договору и решают расторгнуть брак, то перед ними нередко возникает вопрос: можно ли отказаться от ипотеки в пользу бывшего супруга. На основании ст. 34 СК РФ, недвижимость, приобретенная в браке, является совместным имуществом, даже если она куплена за счет заемных средств.
В случае развода супруги, которые вместе выплачивают ипотеку, могут:
- По-прежнему совместно выплачивать задолженность, а после ее погашения поделить квартиру или продать ее;
- Поделить квартиру в период действия ипотечного договора с выделением долей каждому из супругов. В таком случае бывшие муж и жена станут самостоятельными заемщиками, задолженность между ними будет поделена пропорционально выделенным долям. В таком случае каждый из супругов будет выплачивать ипотеку за свою часть недвижимости;
- Отказаться от своей доли в недвижимости и переоформить ипотеку на одного из бывших супругов. В таком случае он будет продолжать выплачивать кредит и станет единоличным собственником квартиры. Ему придется компенсировать второму супругу часть уже выплаченных средств.
Среди ипотечных займов, выдаваемых банками, большой процент составляет семейная ипотека, где муж и жена являются созаемщиками. Рассмотрим такую ситуацию: за время выплаты ипотечного кредита в семье появился ребенок (а возможно и не один), совокупный доход супругов снизился. Далее произошел развод, и договориться о том, кто же должен платить ипотеку, стороны не смогли.
Часто складывается следующая ситуация:
- один из супругов съезжает из квартиры, но остается созаемщиком и продолжает выплачивать кредит, оставаясь долевым собственником;
- второй супруг перестает платить свою часть долга (при этом он также является долевым собственником жилья);
- первый супруг, чтобы избежать штрафов, выплачивает долг второго, планируя взыскать с него эти деньги в будущем.
Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуем вам при подписании договора ипотеки, где созаемщиком выступает ваш супруг, сразу составить брачный контракт, где будут прописаны все права и обязанности сторон в случае развода. В нашей стране эта практика не является повсеместной из-за предрассудков, хотя наличие брачных контрактов могло бы стать спасительным плотом для многих семей.
Брачный контракт поможет решить проблему выплаты ипотеки при разводе.
Преодолеваем трудности с помощью профессионалов
Из любой ситуации, какой бы сложной она ни казалась, можно найти оптимальный выход. Заемщикам, испытывающим трудности с выплатой долгосрочной ипотеки, банки предлагают воспользоваться различными финансовыми инструментами:
- кредитные каникулы. Это отсрочка платежей на определенный срок, например, на время поиска новой работы;
- изменение графика платежей;
- рефинансирование ипотеки по более низкой процентной ставке. Эта мера больше подходит для желающих сэкономить, а не для тех, кто испытывает острый дефицит финансов;
- продажа ипотечной недвижимости и покупка менее дорогого жилья за наличные или с использованием нового жилищного займа.
Если решение о расторжении ипотеки вами принято окончательно, воспользуйтесь услугами посредников.
При изменении финансового положения или намерений клиента, выплачивающего ипотеку в банк, он может отказаться от исполнения взятых на себя обязательств. Для этого необходимо уведомить кредитора о сложившейся ситуации и совместно с ним принять решение о способе ее решения. Не получится просто отказаться от кредита и вернуть квартиру банку. Чтобы снять с себя все взятые ранее на себя обязательства заемщику потребуется найти покупателя на обремененную недвижимость, который согласится стать новым плательщиком по жилищному займу. Банки не всегда соглашаются на смену основного заемщика, но, несмотря на это, они заинтересованы получить назад выданные средства. Поэтому они могут предложить должнику воспользоваться услугой рефинансирования, реструктуризации или кредитных каникул.
Могут ли забрать единственное жилье, если оно в ипотеке
К сожалению, да. В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если квартира была приобретена в ипотеку и является залогом, то банк имеет право по решению суда выселить неплательщика и выставить объект недвижимости на торги с целью погашения долга. Даже если это единственное жилье и в ней прописаны несовершеннолетние. Владелец ипотечной квартиры не является ее полноправным собственником. Фактически это залоговая собственность, на которую банк имеет превалирующее право при определенных условиях. Этим условием и является просрочка. Обременение снимается только после полного погашения долга. В реальности к подобным мерам прибегают редко. Но стоит об этом помнить.