Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Особенности договора купли-продажи дома без земельного участка
На практике регулярно возникают ситуации, когда собственник желает продать участок, на котором нет дома. Сделать это не так просто, как может показаться. Если внимательно изучить нормы земельного законодательства, дополнительно проконсультироваться с юристами, чтобы избежать лишних неприятностей.
Стороны сделки должны отчетливо понимать, в момент отчуждения земли, должны быть отчуждено и домовладение.
Хочется выделить некоторые варианты: Например, всегда можно продать землю без недвижимости, но только тогда, когда дом выступает в качестве самовольной постройки, и нигде официально не зарегистрирован. Участок можно размежевать, тем самым разделяя его на несколько частей, присваивая кадастровый номер.
Типовой образец договора купли-продажи в рассрочку между физическими лицами.
Про о бразец предварительного договора купли-продажи квартиры смотрите тут.
Как только, будут пройдены все необходимые регистрационные процедуры, то можно заполучить ту часть земли, которая в свою очередь и свободна от построек. Но естественно потребуется обязательно соблюсти все необходимые требования, чтобы не возникало лишних проблем в дальнейшем.
Документы, используемые при составлении ДКП на квартиру
|
Бумаги для продавца |
Документация для покупателя |
|
|
Общие риски предварительного договора
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
Помимо документов, относящихся непосредственно к самому строению и земельному участку, на котором он расположен, для осуществления сделки потребуется ряд документов процессуального характера, без которых сделка будет неосуществима.
- Копии личных документов субъектов сделки, то есть продавца и покупателя.
- Если договор купли-продажи осуществляется в интересах других лиц, то потребуется нотариальная доверенность от собственника на продажу дома и от покупателя, на покупку дома.
- Нотариально удостоверенное согласие сособственников дома на его отчуждение. Об этом следует помнить, даже если по документам продавец является единственным владельцем. Например, если дом был приобретен в период брака, то 50% стоимости дома принадлежат супругу по определению, даже если он не указан в документах, как собственник.
- Справка об отсутствии долгов по налогам как на дом, так и на придомовой участок.
- Справка об отсутствии долгов по коммуналке.
- Справка о свободе дома и участка от любого вида обременений.
Сведения о прописанных в доме людях (по данным домовой книги).
Правильное оформление
Важно правильно составить договор купли-продажи квартиры. В 2021 году бланк для физических лиц можно взять как в МФЦ, так и скачать на нашем сайте. Для его оформления потребуются паспорт и выписка ЕГРН.
Документ обязательно должен включать следующие пункты:
- Дату и место составления.
- Информацию о сторонах: Ф.И.О, паспортные данные и регистрацию.
- Условия договора. Указывается предмет, цена. Нужно обозначить лиц, которые могут пользоваться продаваемой недвижимостью, если такие есть.
- Другие условия. Это могут быть ограничения, освобождение жилья.
- Права и обязанности сторон. Важно, чтобы они не противоречили закону. Обязательно указывается, что продавец должен передать жилье, а покупатель его получить и оплатить.
- Если в сделке участвует не сам продавец, а его представитель, то он должен действовать на основе доверенности, заверенной нотариусом. Тогда в соглашении указываются данные участника сделки. Подписи считаются обязательным элементом.
Типичные ошибки при заполнении бланка купли-продажи
- Нет части информации (например, нет города сделки).
- Отсутствует номер договора.
- Есть исправления.
- Неверная информация, не точная (например, пропущена цифра в серии паспорта).
- Не указана прописью стоимость б/у авто.
- Перепутаны данные или подписи сторон.
- Нечитаемый и неразборчивый почерк.
- Различаются данные на экземплярах (часто продавец и покупатель заполняют договора одновременно, каждый свой, в результате чего написанное может отличатся. Отдайте все бланки одному человеку, и не торопите его, потом проверьте).
- Договор написан разными ручками и/или нетемных цветов.
Договор купли продажи земельного участка. Грамотный подход – половина дела.
При составлении подобного документа стоит опираться на общие правила о договоре купли продажи, специальные правила о договоре купли продажи недвижимости, закрепленные гражданским законодательством, учитывая при этом особенности, обозначенные в земельном законодательстве.
Для грамотного оформления Вам понадобится следующая информация:
Со стороны продавца:
- его ФИО, место и дата рождения, адрес;
- данные паспорта.
Со стороны покупателя:
- его ФИО, место и дата рождения, адрес;
- данные паспорта.
Далее необходимо подробно указать информацию об участке, а именно:
- адрес (почтовый индекс, страна, регион, город);
- размеры и назначение участка;
- свидетельство о регистрации права на участок.
Какие документы нужны для оформления сделки через МФЦ
Зачастую легче и удобнее предоставить необходимые документы в МФЦ. Их в каждом городе больше, до них легче добраться, а органы Росреестра расположены в региональных центрах. К тому же отделение регистратора может не принимать заявления от физических лиц, как, например, в Москве.
Для регистрации потребуются:
- Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя. Обычно, это паспорта. Если в сделке участвует несовершеннолетний, то его свидетельство о рождении.
- Договор купли-продажи в двух экземплярах.
- Заявления продавца и покупателя соответственно на регистрацию перехода права и регистрацию права.
- Правоустанавливающий документ на недвижимость.
В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться:
- Если продавец состоит в браке — документ, свидетельствующий о том, что продаваемая квартира не находится в общей собственности супругов либо нотариально заверенное согласие мужа/жены.
- Нотариально заверенное согласие совладельцев жилья, находящегося в общей собственности.
- Закладная и приложенные к ней документы.
- Заявление о регистрации ипотеки в силу закона.
- Если в договоре указано условие, при котором продавец передает квартиру покупателю (например, после полной оплаты стоимости), то документ, подтверждающий исполнение продавцом договора.
- Согласие залогодержателя, если недвижимость находится в залоге.
- Согласие органов опеки, если в продаваемой квартире живут несовершеннолетние родственники продавца либо продажа затрагивает их интересы.
- Нотариально заверенная доверенность.
- Квитанция об оплаченной госпошлине по собственной инициативе.
Как правильно оформить?
Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:
- удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
- выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.
По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:
- Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
- Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
- Существенные условия договора:
- предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
- стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
- перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.
- Иные условия соглашения включают в себя:
- информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
- сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить их можно в отчете из выписки ЕГРН);
- условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.
- Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.
Форма составления акта приема-передачи
В настоящее время единый образец документа отсутствует. Его составляют письменно, в свободной форме, должное внимание следует уделить деталям. Недопустимы ошибки, которые искажают смысл текста или позволяют истолковать его двояко.
Обязательно укажите:
- дату и место составления;
- данные сторон (для юрлиц из ЕГРЮЛ, для физлиц — паспортные);
- данные транспортного средства (модель, номер, VIN, номер кузова, двигателя, шасси);
- фактическое состояние авто (лакокрасочное покрытие, состояние стекол, салона);
- укажите об имеющихся дефектах;
- перечислите документы, передаваемые с авто;
- отразите факт передачи ключей.
Необходимые документы
Основным документом, которым необходим для подписания акта – это договор-основание возникновения обязательств по передачи – бланк сделки продажи, ДКП, лизинга, аренды.
Вы можете воспользоваться удобным сервисом, чтобы заполнить и распечатать договор купли-продажи, а также ознакомится с подробной статьей «ДКП автомобиля, мотоцикла, транспортного средства: инструкция по оформлению, образцы и бланки».
Также необходимо предоставить:
- ПТС машины;
- сервисную книжку (при ее наличии);
- документ, подтверждающий прохождение техосмотра;
- страховой полис (например, продавец может вписать покупателя в страховку либо переоформить на него свой полис);
- свидетельство о регистрации машины.
Унифицированной формы бланка акта не существует с 2013 года, когда были отменены практически все документы строгой отчетности и юридические лица (ИП) получили возможность оформлять документы в свободной форме или по образцам, введенным в действие на основании локальных актов.
Граждане могут подписать акт в свободной письменной форме – напечатав документ на листе А4 и даже составив его разборчивым почерком (от руки). Акт обязательно должен быть подписан всеми контрагентами. Если кто-либо через них действует через представителя, то нужно указать полную информацию о представителей – его Ф.И.О., номер доверенности. Ставить на бланке штамп организации нужно обязательно, если такой порядок предусматривается внутренними актами компании.
Как продать машину по договору купли-продажи
Продажа авто по ДКП в 2013 году была значительно упрощена. С 15 октября 2013 года начал действовать Административный регламент МВД РФ по предоставлению государственной услуги по регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним, утвержденный 07.08.15. Основные изменения:
- Продавцу не нужно снимать автомобиль с регистрации перед продажей и получать транзитные номера.
- Для оформления сделки в МРЭО ГИБДД и перерегистрации ТС достаточно присутствия одного покупателя.
- Продать автомобиль можно в любом регионе страны, не нужно ехать к месту регистрации ТС.
- По умолчанию при продаже на транспортном средстве остаются старые номера. Продавец может оставить госномер автомобиля себе, для этого до продажи следует написать заявление в МРЭО. В этом случае в дорожной службе номера сохраняются в течение 180 дней, и их можно установить на новую машину. Если покупателю не нравятся старые номера, он может их тоже поменять по заявлению.
Таким образом, для продажи авто продавцу нужно только заключить ДКП и передать покупателю транспортное средство, ключи и документы в обмен на деньги.
Договор купли-продажи битого автомобиля
ДКП авто после аварии должен содержать перечень повреждений, возникших в результате аварии или по другим причинам.
При продаже сломанного б/у авто у нового владельца возникают трудности при регистрации. Автомобиль не сможет пройти техосмотр, а, следовательно, ему нельзя оформить полис ОСАГО. Без страховки ГИБДД машины не оформляет. Если машина не на ходу, ее сложно представить в МРЭО для сверки номеров.
Чтобы преодолеть эти барьеры, продавец и покупатель идут на различные уловки. Например, стороны могут установить в ДКП поздние сроки приобретения, чтобы новый хозяин мог восстановить машину до регистрации. В этом случае старый владелец обязуется не снимать ТС с регистрации в течение оговоренного периода, что упрощает новому собственнику процедуру оформления транспорта.