Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об особенностях кадастрового учета подвального помещения многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Определение цокольного этажа, данное в СП (свод правил) 54.13330.2016, поясняет, что это этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 1 марта 2016 г., его площадь включается в общую площадь здания. Но считать его полноценным этажом можно не всегда. Учитывать подобные нюансы приходится при строительстве индивидуальных жилых домов, в которых может быть не больше 3 этажей.
Условия, необходимые для перевода помещения
Перед тем, как вы будете подавать документы на перевод нежилого помещения в жилое, нужно ознакомиться с условиями, которые установлены законом.
Перевод нежилого помещения в жилое (или, наоборот жилое в нежилое) допускается с учетом требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно Жилищному Кодексу:
«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания».
Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечить гражданам права на жилище, отвечающее санитарным, экологическим, противопожарным нормам и требованиям безопасности.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Можно ли использовать чердак?
Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.
Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.
Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.
Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Андрейченко:
Помещения свободного назначения (ПСН) были спроектированы под различные цели их использования, без какой-либо конкретной специализации, что позволяет застройщику при строительстве здания не следовать специальным пожарным и санитарным нормам и правилам, а также расширяет возможности приобретателя в эксплуатации такого помещения.
Перевод ПСН в жилое помещение, на наш взгляд, – довольно сложная операция, учитывая, что жилое помещение должно соответствовать определенным санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим и противопожарным требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.
В первую очередь, необходимо проверить, соблюдаются ли условия для такого перевода, а именно:
В переводе может быть отказано, если:
Требования к цокольным помещениям
- Высота. Этот параметр зависит от прямого назначения цокольного этажа. Если речь идет о технических помещениях, то допускается расположения потолка на уровне 1,8м от пола. Для помещений для временного нахождения людей (до 4часов) показатель увеличивается до 2,2м. Если вы планируете обустроить в цоколе жилые комнаты, то нужно не менее 2,5м высоты.
- Освещение. Цокольный этаж в многоквартирном или частном доме предполагает наличие окон. Если опираться на нормы, то общая площадь окон должна составлять 8-13% от площади пола. Ширина окон не должна быть менее 0,9м.
- Температура.
- Для складских помещений требуется температурный режим 5-80С выше нуля.
- Если это вспомогательные помещения для недлительного нахождения, то достаточно 12-180С. В таких случаях можно пользоваться электронагревателями, которые будут работать только во время нахождения людей в цоколе.
- В жилых комнатах поддерживается температурный режим 18-220С. Поэтому в данном случае потребуется построить стационарную отопительную систему.
Канализация. Нередко в цокольных этажах обустраивают баню или бассейн. Здесь требуется не только подвести водопровод, но и проложить канализацию. Как правило в таких случаях устанавливают насос, откачивающий грязную воду и прочее наружу.
Что такое технический этаж?
Техническое помещение оборудуют на основании утверждённого проекта дома. Его расположение зависит и от общего количества этажей. Таких помещений бывает несколько, если квартир в доме много.
Технический этаж может занимать:
- подвал;
- чердак;
- пространство между жилыми этажами.
В стандартном девятиэтажном доме технические подполья делают под первым этажом или соединяют подполье с подвалом. Если этажей больше, дополнительно оборудуют технический чердак. Очень высокие строения, в которых больше шестнадцати этажей, должны иметь технические этажи через каждые 50 м. Это позволяет контролировать гидростатический напор в трубах водоснабжения и отопительных системах.
Технические этажи отделены от жилой части дома. В них размещают оборудование для обслуживания коммунальных потребностей жильцов:
- бойлерные;
- трубы водоснабжения;
- отопительные системы;
- канализации;
- магистральные сети электрооборудования;
- электрические щиты;
- насосы;
- вентиляционные сети;
- системы кондиционирования воздуха;
- машинные отделения для лифтов.
Высота технического этажа соответствует высоте оборудования, которое в нём предполагается размещать (но при этом не должна быть меньше установленных норм). Нагрузка от работы инженерного оснащения рассчитывается на основе нормативных документов.
Помещение для размещения оборудования может располагаться в нижней части дома, под крышей или между этажами.
Поскольку работа коммунальных систем создаёт шум и вибрацию рядом с квартирами, технический чердак или техподполье должны быть звукоизолированы. Техническое помещение, расположенное между этажами, оснащают амортизирующими системами, а под оборудование кладут упругие материалы для дополнительного поглощения вибрации.
Для чего нужен цокольный этаж?
Понятно, что нет смысла оборудовать цокольный этаж просто для того, «чтобы был». Гораздо полезнее сначала продумать, что будет находиться там, а уже потом приниматься за проектирование и, собственно, строительство.
Не новость, что первопричиной устройства цокольного этажа является недостаточная площадь всех имеющихся в доме помещений. Любая из комнат (за исключением, разумеется, спален) может находиться ниже первого этажа.
Далее — это ограниченный земельный участок. К примеру, если у хозяина дома есть желание и необходимые материальные возможности для того, чтобы обустроить дополнительную площадь, но при этом территория земельного участка ограничена, можно позволить себе устроить цокольный этаж. А уже площадь цокольного этажа можно использовать по своему личному усмотрению и желанию.
Еще одной причиной, по которой делается выбор в пользу цокольного этажа — это слишком холмистая местность. Если грунт неровный, строительство цокольного этажа станет прекрасной возможностью, чтобы обыграть и внешний облик вашего строения, и способы внутренней отделки помещений.
Вот несколько идей, которые смело можно воплотить в жизнь:
На цокольном этаже можно устроить сауну. Если к вам будут приходить друзья, можно будет время от времени устраивать «банные дни»
При строительстве сауны очень важно продумать пароотводы.
К сауне можно устроить и бассейн. Кстати, цокольный этаж чаще всего используется именно под строительство бассейна.
Домашний кинотеатр
Обустройство цокольного этажа в качестве домашнего кинотеатра — чем вам не идея? Огромный плазменный экран, колонки и панель управления — вот что нужно для отличного времяпрепровождения в компании друзей и семьи.
Техническая зона для домашней котельной, санузла и т. д. — еще один дополнительный вариант для помещения цокольного этажа.
Ну и наконец, еще можно сделать бильярдную, комнату отдыха, личный кабинет или библиотеку.
Но, помните о том, что обустройство цокольного этажа — это дело затратное, особенно если речь идет об эксплуатации помещения. К примеру, если вы решили сделать тренажерный зал, то потребуется проведение принудительной вентиляции помещения, в то время как сауна и бассейн потребуют устройства дополнительной напорной канализации.
Отвечает юрисконсульт офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Ирина Андрейченко:
Помещения свободного назначения (ПСН) были спроектированы под различные цели их использования, без какой-либо конкретной специализации, что позволяет застройщику при строительстве здания не следовать специальным пожарным и санитарным нормам и правилам, а также расширяет возможности приобретателя в эксплуатации такого помещения.
Перевод ПСН в жилое помещение, на наш взгляд, – довольно сложная операция, учитывая, что жилое помещение должно соответствовать определенным санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим и противопожарным требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.
В первую очередь, необходимо проверить, соблюдаются ли условия для такого перевода, а именно:
- помещение не обременено правами третьих лиц (не сдано в аренду, не заложено);
- есть возможность привести его в соответствие с требованиями, которые предъявляются к жилым помещениям.
В переводе может быть отказано, если:
- не предоставлены необходимые документы;
- не соблюдены условия перевода;
- проект переустройства не соответствует требованиям законодательства;
- по межведомственному запросу получен ответ, согласно которому запрашиваемые документы отсутствуют. В таком случае в течение 15 рабочих дней собственник может предоставить такие документы самостоятельно.
Что считается цокольным этажом?
Согласно принятой в строительстве терминологии, к цокольным этажам относят помещения, которые расположены частично ниже уровня земли, занимая собой фундамент здания (цоколь) и несколько углубляясь в грунт. Обычно разграничивают цокольные этажи и подвальные помещения как раз по уровню земли: если подвальные помещения обычно полностью находятся ниже данного уровня, то цокольные помещения обычно углублены лишь частично. Возводится цокольный этаж чаще всего для того, чтобы увеличить площадь постройки, не увеличивая ее этажность (например, если есть ограничения на количество этажей в данной местности).
Обычно цокольные помещения используются в качестве технических или коммерческих: в качестве складов, магазинов, заведений общественного питания, котелен, прачечных, саун и т. д. Намного реже они используются в качестве жилой площади, и есть немало сложностей с оформлением таких помещений в качестве жилья для людей. Частично это связано с конструктивными особенностями цокольного этажа: сложность установки больших окон и отдельного входа, сырость, необходимость дополнительных вентиляции и отопления, лестниц или лифта и т. д., частично – с нормами законодательства, которые определяют такие помещения именно в качестве технических и подсобных. Тем не менее, при необходимости оформить цокольный этаж как жилое помещение возможно.
Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?
Обычно подвал многоквартирного жилого дома является общедомовым имуществом. В подвалах размещаются общедомовые узлы учета, подсобные помещения. За исключением случаев, когда подвал или его часть была переведена в частную собственность. Также застройщик может выделить часть подвала из общедомового имущества в отдельное нежилое помещение.
Поэтому важно проверить выписку из ЕГРН.
Посмотрите какие общедомовые коммуникации проходят через помещение (трубы отопления, водоснабжения, канализации). Нужен ли к ним доступ управляющей компании и как часто. Например, при наличии спускных кранов на системе отопления потребует обеспечения доступа управляющей компании осенью при запуске системы отопления. А также при различных ремонтных, аварийных и эксплуатационных работах.
Когда помещение находится ниже уровня городской канализации естественный слив канализационных отходов невозможен. Для функционирования канализации в помещении устанавливаются сололифты. Они откачивают отходы с помощью насосов. Как любая механическая система сололифты могут выходить из строя. Узнайте какое оборудование установлено в помещении – какой марки, какие у него технические характеристики, какой уровень перепада городской канализации и помещения, какая длина канализационной трубы от помещения до общей канализации.
Действующее законодательство не приветствует самовольных поселений в объектах нежилого фонда и самовольного перевода нежилых помещений в жилые. Тем не менее, собственник может круглосуточно находиться на площади, принадлежащей ему, выгонять его никто не вправе.
Даже если окружающее пространство не является жилым. Но при этом факт нелегальности проживания сохраняется, поэтому проблемы с законом неизбежны.
Все чаще мы становимся свидетелями того, как хозяйствующие субъекты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, организуют свою деятельность буквально по соседству – в жилых домах.
Следует отметить, что действующее законодательство запрещает таким субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях. Так, в соответствии с п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения. Однако здесь есть свои ограничения и нюансы, которые, по меньшей мере, надо знать и учитывать налогоплательщикам. В данной статье рассмотрены вопросы по переводу жилого помещения в нежилое для использования его в предпринимательской деятельности.
Несколько слов о важном
Прежде чем рассматривать вопрос о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, отметим, что в определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговоркой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ[1] адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.
Вместе с тем такие случаи, предусмотренные действующим законодательством, что называется, можно пересчитать по пальцам.
Если обратиться к арбитражной практике, то она неутешительна. Вообще, по мнению арбитражных судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 № КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 № Ф04-6453/2006 (27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (см. также Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 № Ф04-8366/2005 (17135-А70-9)).
В Постановлении ФАС ВВО от 23.10.2006 № А82-2816/2006-2 рассмотрена ситуация, в которой индивидуальный предприниматель в арендованном помещении организовал парикмахерскую. Однако в соответствии с техническим паспортом на жилой дом арендованное помещение относится к жилому фонду. В результате суд заключил, что передача жилого помещения в аренду в целях его последующего использования под парикмахерскую нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, признал договор аренды указанного помещения недействительным и обязал бизнесмена вернуть арендуемое помещение арендодателю.
Обратите внимание: если в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ. Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер которого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится – нет законных оснований.
Напомним, в целях применения КоАП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или собственником выступает другая организация (индивидуальный предприниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерского учета.
Многие интересуются, что будет, если жить в нежилом помещении. Ни одном нормативно-правовом акте не прописано наказание за проживание граждан в нежилых помещениях. Но сам факт правонарушения рассматривается.
В судебных процессах применяются пункты статьи 6.4 Кодекса об административных правонарушениях и статьях о санитарных и эпидемиологических нормах проживания.
Граждане, нарушившие закон о проживании в нежилых помещениях, должны доказывать только то, что помещение соответствует регламенту, нахождение в нем не нарушает санитарно-эпидемиологических норм и не мешает окружающим людям.
На практике доказать возможность проживания в нежилом помещении или получить официальное разрешение у государственных органов очень сложно. Ситуация может разрешиться, если нежилая площадь находится в большом здании.
Если поступил сигнал о факте проживания в нежилом помещении в Роспотребнадзор или Федеральную миграционную службу, был доказан факт проживания, предусмотрены следующие штрафы:
- для обычных граждан, иностранцев — от 500 до 1000 руб.;
- для предпринимателей — от 1000 до 2000 руб.;
- для предприятий и организаций — от 10 до 20 тыс. руб.
Возможна выплата не только штрафных санкций, но и запрет на рабочую деятельность. Максимальный срок составляет 90 дней.
Закон не предусматривает прямой ответственности за использование нежилого помещения для проживания. Cтатьи, посвященной именно этому правонарушению нет. Однако за это можно наказать по другой статье – 6.4 КоАП РФ. Главное доказать, что жители подсобных помещений нарушают санитарно-эпидемиологические правила.
Что нельзя размещать в подвальных и цокольных помещениях:
Из всего сказанного можно сделать вывод, что при возможности использовать подвал многоквартирного жилого дома в некоммерческих целях лучше всего договориться со всеми жильцами и совместно оборудовать хозяйственно-бытовые помещения.
В случае же коммерческого использования подвала во избежание всевозможных проблем необходимо перевести техническое помещение в статус нежилого и юридически оформить занимаемую площадь в частную собственность.
Прежде всего стоит отметить, что это помещение является общедомовым имуществом и для использования его в своих целях потребуется изменить его статус, что, в свою очередь, требует согласия двух третей жильцов этого дома. Пожалуй, эта часть согласования перепланировки станет самой трудновыполнимой.
Одним из требований по устройству полуподвального помещения является строительство отдельного входа в помещение. Из-за того что перепланировка цокольного этажа с устройством отдельного входа потребует изменения внешнего облика здания, вам потребуется разрешение Москомархитектуры.
В дальнейшем вам потребуется кадастровый паспорт земельного участка прилегающего к тому месту где будет устраиваться вход.
В случае, если земельный участок принадлежит ТСЖ, вам потребуется все тот же кворум из двух третей собственников. Помимо этого, необходимо проконсультироваться в контролирующих органах о наличии или отсутствии коммуникаций под планируемым входом.
Подробнее об устройстве отдельного входа читайте здесь
- При устройстве отдельного входа в полуподвальное помещение, необходимо учитывать потребность в беспрепятственном передвижении маломобильных групп населения. Проще говоря, приямок и прилегающие конструкции не должны мешать проехать человеку с ограниченными возможностями.
- Также не разрешается понижать уровень отметки пола в цокольном этаже или достраивать пристройки, выходящие за пределы ограждающих стен конструкции.
- Проведение работ с изменением несущей способности фундамента также запрещено.
В целом, будет верным сказать что перепланировка цокольного этажа в остальном не отличается от других видов перепланировок.
Если в частном доме цокольный этаж может выполнять разнообразнейшие функции вплоть до размещения в нем бассейна или бани, то в многоквартирном доме можно устроить только определенные заведения.
В настоящее время разрешено устройство:
- Магазинов общественного питания, розничной торговли и бытового обслуживания. Также магазинов Союзпечати.
- Нотариальных контор.
- ЗАГСов.
- Выставочных залов.
- Банков.
- Тренажерных залов.
- Нотариальных контор.
- Отделений связи (с площадью не более 750 метров).
В цокольном помещении запрещено устройство:
- Крупных пунктов общественного питания с числом обедов более 500 обедов в сутки.
- Общественных туалетов.
- Похоронных бюро.
- АТС, рассчитанных на обслуживание зданий с площадью более 100 квадратных метров.
- Магазинов площадью более 500 метров.
- Бань, саун или химчисток.
- И некоторых других заведений.
Как вы могли убедиться, перепланировка цокольного этажа — дело довольно сложное и выполнить все проектные и строительные работы своими руками вряд ли получится.
В том случае, если вы решите пользоваться услугами профессионалов, то наша фирма предоставляет все услуги, связанные с согласованием и проектированием перепланировок. Подробнее об услугах, вы можете прочитать здесь.
В большинстве случаев подвальное помещение многоквартирного дома является техническим этажом, где размещены коммуникации, приборы учета поставляемой энергии, необходимые для функционирования коммунальных систем всего дома.
Допустимо жить в помещении цокольного этажа (нежилое)? Как перевести в жилое?
Цокольные этажи – это нежилые помещения, в которых обычно располагаются различные нежилые объекты, арендующие помещения у собственников жилья. Квартира в цокольном этаже располагаться может только в том случае, если этот объект будет предварительно переведён из нежилого строения в жилищный фонд.
Сделать это, однако, будет непросто. Такие решения принимает Жилищная инспекция, для которой нужно будет собрать огромный пакет документов, которые бы в совокупности подтверждали жилой статус строения и наличие всего необходимого в квартире для нормальной жизни.
Высота потолков при этом должна быть не ниже 180 см, иначе такое помещение никогда не станет пригодным для жизни людей.
Итак, что можно открыть на цокольном этаже многоквартирного дома? Обычно цоколь используется по следующим назначениям:
- Котельные и помещения для коммуникаций.
- Мастерские, прачечные.
- Магазины, парикмахерские, пункты общественного питания.
- Паркинги в дворах без машин.
- Кладовые.
В частных домах в цокольных этажах обычно располагаются тренажёрные залы, бассейны, теплицы для выращивания овощей или фруктов, склады для хранения хозяйства, сауны или бани.
Что можно размещать точно в цокольных строениях, законодательно не прописано. Что бы не располагалось на данной территории, обязательно должны быть соблюдены все строительные стандарты, правила пожарной безопасности и санитарно-гигиенические требования.
Можно ли открыть магазин в цоколе, и как это делается? Можно, обычно именно магазины занимают такие помещения в многоквартирных домах. Во-первых, в цокольных этажах ниже аренда, во-вторых, сразу обеспечен спрос на реализуемую продукцию из-за густонаселённого района, где располагается магазин.
Обычно аренда цокольного этажа под магазины предполагает получение согласия собственников квартир многоквартирного дома, а часть арендной платы идёт в счёт погашения коммунальных услуг или оплаты работы управляющей компании.
Собственники квартир имеют право не только разрешить сдачу цокольного этажа в аренду, но и запретить ее. На общем собрании лишь нужно будет проголосовать за запрет нахождения в цоколе магазина или иного шумного места.
Обычно жильцы выступают против расположения в цоколе клубов, кафе, кальянных и иных заведениях, работающих в ночное время и предполагающих шум и наличие неприятных запахов.
На вопросе: можно ли жить в цокольном этаже многоквартирного дома, следует остановиться более подробно.
СНиП 2.08/01-89 гласит, что размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается. Пункт 1.43 СНиПа даёт четкое указание на такой запрет.
Для жизни в цоколе нужно перевести помещение в жилое, что сделать довольно проблематично. Строится цокольный этаж по иным требованиям и нормативам, чем обычные квартиры с первого этажа. В таких помещениях обычно нет достаточной площади для жизни, низкие потолки, недостаток солнечного света, плохая изоляция, высокая влажность.
Как и любой другой этаж в жилом или нежилом помещении цокольный этаж имеет определённые критерии проектирования.
К ним, в частности, относятся следующие требования:
- Высота от пола до низа перекрытия цокольного этажа должна быть не менее 1,8 метра.
- Ширина лестниц, ведущих в цокольный этаж, должна быть не менее 0,9 метра.
- Цокольный этаж многоквартирного дома должен иметь отдельный наружный вход.
- В цоколе должны быть приямки с оконными проемами.
Строить помещение с цокольным этажом намного дороже чем без такового. Все дело в том, что увеличиваются затраты на организацию фундамента, его углубление.
Обычно для таких домов в качестве заливки для фундамента используются более дорогие и прочные марки бетона.
С визуальной точки зрения, количество этажей обычно считают, исходя из количества окон находящихся над землей. С технической считается, что полноценный этаж — это уровень, перекрытие которого находится над землей.
Что относится к жилому помещению?
Прежде чем перейти к вопросу, можно ли перевести нежилое помещение в жилое, разъясним, что относится к объектам жилищного права:
- Комнаты – часть, предназначенная для проживания гражданином, расположенная в квартире или доме.
- Жилые строения – дома и доли жилых домов, включающие комнаты и вспомогательные помещения, подходящие для проживания людей.
- Квартиры – включающие одну или несколько комнат – отдельные части дома в многоквартирных домах и их доли.
Также в законодательстве определено, что жилое помещение должно быть обособлено и подходить для постоянного проживания в нем с учетом всех санитарно-эпидемиологических норм.
Если человек является полноправным владельцем жилой недвижимости, то он имеет право на следующие действия:
- В ней можно прописаться (временно или на постоянной основе) самому и зарегистрировать в ней членов семьи.
- Его можно сдавать в наем арендатору.
- За счет этого можно пользоваться специальной ставкой на налог.
Полностью или частично под землей
Начнем с того, что мы рассмотрим все интересующие нас виды помещений с точки зрения их расположения. Очень часто подземный этаж считают подвалом, а подвал называют цоколем.
- Наверное, в данной путанице нет ничего страшного до того момента, как начнется определение назначения помещения в паспорте БТИ, и выяснится цена вопроса.
- В зависимости от того, какой статус получает подземное помещение, оно может быть включено в налогооблагаемую площадь или не учтено, как хозяйственное помещение.
- Налоговые ставки могут меняться, а вот тип подземного устройства здания является довольно стабильным понятием.
Самозахваченные подвалы
Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.
Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.
Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.
Запрещенные виды деятельности
Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:
- Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
- Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
- По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
- В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
- Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
- В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.
Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:
- для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
- магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
- важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.