Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налоги после утраты статуса резидента: разбор». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Квартира сдается ИП на «патенте»
При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.
Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.
Срок патента составляет от 1 месяца до года.
В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.
Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.
Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.
Отчетность на патенте ИП не сдают.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Налоги на аренду помещения для ООО
Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).
Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.
Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.
При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.
Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.
Какие помещения относятся к категории нежилых
Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2019 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2022 года.
Доходы физлица — налогового резидента от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества — в РФ или за пределами РФ — значения не имеет.
Исходя из указанного, при продаже в 2020 году помещения, находящегося в собственности продавца с 2000 года (более пяти лет), уплачивать НДФЛ не нужно.
Доходы физлица — налогового резидента от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества — в РФ или за пределами РФ — значения не имеет.
Исходя из указанного, при продаже в 2020 году помещения, находящегося в собственности продавца с 2000 года (более пяти лет), уплачивать НДФЛ не нужно.
Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Варианты налогообложения
Налог на сдачу квартиры в аренду в 2021 году является обязательным. В настоящий момент арендодатель может выбрать следующие варианты уплаты НДФЛ при сдаче недвижимого имущества (дома, квартиры и т.д.) в аренду:
- подавать самостоятельно декларацию с расчетом налога и производить оплату в размере 13% (для нерезидентов ставка установлена в 30%). Налог с аренды квартиры физическим лицом уплачивается не позднее 30 апреля года следующего за годом получения дохода;
- осуществить покупку патента на сдачу находящейся в собственности недвижимости по фиксированной цене (в Москве, например, применяется дифференцированный подход в зависимости от местоположения объекта);
- перейти на режим самозанятых (при соблюдении установленных для него условий: размер дохода не более 2,4 миллиона в год, отсутствие работников).
При этом, стоит учесть, что патентная система применяется не во всех регионах РФ, да и профессиональный налог (официальное название налога для самозанятых) введен пока только в 23 субъектах РФ в качестве эксперимента.
ИП сдача в аренду отражение выручки по отгрузке
В соответствии с п. 3.4. ст. 213 НК РБ днем сдачи имущества в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды арендатору, если конкретный период, к которому относится арендная плата, превышает один календарный месяц и (или) договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, днем сдачи помещения в аренду признается:
- последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды;
- день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды).
Например. ИП оплатили аренду за март и апрель по 100 р. 21.03.2020 г., всего 200 р. ИП 100 р. отразит по дате 31.03.2020, и включит в налоговую базу 1 кв., и 100 р. отразит по дате 30.04.2020, и включит в налоговую базу 2 кв.
При выплате физическому лицу – собственнику помещения, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, арендной платы за сдаваемое помещение, юридическое лицо – арендатор, как налоговый агент обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет подоходный налог с физических лиц с суммы выплачиваемого дохода (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 196, подпункт 1.4 пункта 1 статьи 197, статья 216 Налогового кодекса Республики Беларусь (2022 год), далее – НК).
В отношении указанного дохода ставка подоходного налога с физических лиц установлена в размере 13% (пункт 1 статья 214 НК).
В соответствие со статьёй 215 НК в отношении вышеуказанного дохода сумма подоходного налога с физических лиц исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки.
Для доходов, в отношении которых ставка подоходного налога с физических лиц установлена пунктом 1 статьи 214 НК, налоговая база подоходного налога с физических лиц определяется за каждый календарный месяц налогового периода как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, применяемых последовательно в соответствие со статьями 209-212 НК, с учетом особенностей, предусмотренных главой 18 НК.
Таким образом, если арендатор – налоговый агент, перечисляет собственнику 100 рублей, то, одновременно, должен перечислить в бюджет 13 рублей. Это все в случае, если собственник израсходовал все причитающиеся ему налоговые вычеты на основном месте работы.
Областные Советы депутатов или по их поручению местные Советы депутатов базового территориального уровня и Минский городской Совет депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков (пункт 2 статьи 230 НК).
Чтобы узнать, установлен или не установлен к ставке уменьшающий коэффициент, нужно изучить решение местного Совета депутатов по месту нахождения офисного здания (пункты 2 и 4 статьи 230 НК).
Согласно части 1 пункта 3 статьи 232 НК (в ред. 2021 года) исчисление налога по ставкам, увеличенным (уменьшенным) в соответствии с решением местных Советов депутатов, производится с 1 января года, следующего за годом, в котором соответствующее решение принято. Указанная норма продолжает действовать в 2022 году с учетом следующего уточнения: исчисление налога на недвижимость по ставкам, уменьшенным решениями местных Советов депутатов, будет производиться с 1 января года, в котором такие решения приняты, если это прямо предусмотрено в них (часть 2 пункта 3 статьи 232 НК).
Быстро и бесплатно подать объявление о Вашей недвижимости можно на нашем сайте. После регистрации, дополнительно, можно задать вопрос специалисту в комментарии к этой статье. Как это сделать, можно узнать здесь.
Среди арендодателей квартир посеяли панику
Всем понятно, что для большинства владельцев жилья, пытающихся жить за счет аренды квартиры, те же 13% довольно приличная сумма, и отдавать ее государству никто не хочет. Многие в тихую сдают квартиры, не подписывая никаких договоров, или считают это простой формальностью. Однако, среди знакомых часто оказываются «доброжелатели», которые вполне могут подать анонимную жалобу, что собственник квартиры незаконно пустил туда квартирантов, злостно нарушающих покой граждан. Следовательно, вполне вероятно, что придет инспектор и будет узнавать, так ли это, и правда ли государство теряет доход от незаконной деятельности.
Так как рынок сдачи жилья в аренду практически на 80% оказался в тени, государство решило немного упростить систему налогообложения для арендодателей. Но пока это только в перспективе. Но уже сегодня побежали слухи, что ФНС активно занялась подобными неплательщиками и чуть ли не по домам ходит в поисках проштрафившихся. Что будет с выявленным неплательщикам? Конечно, штрафы, да такие что 13% годовых и рядом не стояли.
Умники желтых газетенок, «продвинутые» блогеры и даже некоторые СМИ предложили вариант — «сдаться». Пойти и честно выплатить долги за все годы. Но это же могут быть просто неподъемные суммы, да и у правоохранительных органов, если они не знали о вашей деятельности, возникнет множество вопросов к вам.
Сдача физическим лицом в аренду коммерческой недвижимости
Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.
Данные выводы учитывают позицию, выраженную Пленумом ВС РФ в постановлении от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем». В п. 2 данного постановления ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).
Что касается выплачиваемого налога, то ранее платить можно было только на почте или в банке. Современные плательщики могут пользоваться разными способами, включая безналичные переводы. Чаще всего собственники недвижимости, выплачивая НДФЛ, используют платежные терминалы или специальный сервис на официальном сайте налоговой.
Также можно зарегистрироваться в личном кабинете на этом сайте и с помощью него пользоваться всеми предоставляемыми удобствами. В том числе и перечислять необходимые суммы. Для того чтобы получить доступ к ЛК, следует лично обратиться в налоговую службу и получить необходимые реквизиты. Данная услуга доступна как для обычных граждан, так и для ИП или организаций.
Все необходимые налоги при сдаче в аренду своего нежилого помещения оплачиваются физическим лицом. Собственник обязан оформить декларацию и подать ее в соответствующие сроки. Любое сокрытие дохода приведет лишь к дополнительным неприятностям и, что самое главное, к дополнительным расходам. Причем, суммы будут гораздо больше той, что удалось сэкономить.
Можно ли не платить налоги
Мало кто из собственников готов добровольно строить прозрачные отношения с государством, заключая со съёмщиками официальный договор и уплачивая с полученного дохода подоходный налог.
Большинство предпочитает вообще не декларировать доходы, надеясь, что в налоговой ничего не узнают. Хотя не всё так просто, ведь по закону договор, заключённый на срок от 12 месяцев необходимо регистрировать. А это значит, что ФНС в любом случае получит информацию о подобных договорных отношениях из базы Росреестра. К тому же никто не знает, насколько доброжелательные и любопытные соседи живут рядом, и не сообщат ли они о незаконной сдаче жилья контролирующим органам.
Во многих городах России набирает оборот кампания, направленная против незаконной сдачи жилья в аренду. В рамках неё участковые могут проводить опросы жильцов на тему того, видели ли они факты нелегальной сдачи. Также проводится обход квартир, у жильцов проверяют место регистрации и спрашивают, есть ли у них на руках договор аренды.
Сокрытие дохода или уклонение от уплаты налога – это наказуемое деяние, которое чревато штрафом.
Вносить плату за прошедший налоговый период должен исключительно собственник квартиры или его доверенное лицо. Супруг или супруга сделать это не могут. Дело в том, что сведения о плательщике вносятся в платёжную квитанцию, так что по факту плательщиком в системе будет виден супруг арендодателя, в то время как у самого арендодателя будет числится задолженность. Таким образом на неё насчитают пеню за каждый день неуплаты.
Что ждет арендаторов и арендодателей в 2022 году?
Каждый предприниматель обязан предоставить налоговую декларацию по завершению отчетного года до 30 апреля следующего отчетного периода. Это обязательно условие для ИП на «упрощенке» и для людей, без образования индивидуального предпринимателя. В дальнейшем, на основании декларации определяется размер налога к уплате и проводятся различные проверки по выявлению нарушений со стороны гражданина.
Освобождаются от такой обязанности только бизнесмены, находящиеся на патентной налоговой системе. Заполнять декларацию лучше электронно, чтобы исключить ошибки и неточности. Сегодня есть немало специализированных программ, которые способствуют решению этого вопроса.
Уплачивать денежные средства в счет налогов необходимо не позднее дат, определенных в законодательном порядке. Для разных категорий граждан сегодня действуют такие сроки:
- до 30 апреля – для физ.лиц;
- не позднее дня, следующего за датой фактической оплаты арендной суммы – для физ.лиц, сдающих имущество в аренду ИП;
- до 25 числа первого месяца в квартале – для предпринимателей на упрощенке;
- дата окончания действия патента – для ИП на патентной системе.
Соблюдение установленных сроков является обязательным требованием, и допущение таких нарушений считается административным проступком.
- Через расчетный счет (юридические лица и ИП) и лицевой счет (физические лица) непосредственно в отделении банка.
- Через систему клиент – банк (юридические лица и ИП) или интернет – банкинг (физические лица).
- Через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы.
- Через личный кабинет на сайте «Госуслуги».
- Через банковский платежный терминал.
Перед запуском коммерческого проекта владельцы недвижимости проводят сравнительный анализ. Предпочтение отдают схемам, обеспечивающим наибольший экономический эффект и защиту от налоговых рисков. Оптимизационные механизмы разрабатывают в индивидуальном порядке. В качестве основы используют традиционные решения. Классические варианты дорабатывают с учетом позиций Минфина, ФНС России, а также судебной практики.
Предприниматели могут оптимизировать фискальную нагрузку за счет выделения арендного бизнеса на ПСН. Этот вариант актуален для коммерсантов, реализующих несколько проектов одновременно. Рассчитать эффективность режима будет просто, ведь размер платы и срок пользования недвижимостью известен заранее. Купить же патент можно сразу после заключения договора с контрагентом. Количество приобретаемых документов законом не ограничено.