Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценочные экпертизы (бизнес, недвижимость, земельные участки)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.
Наиболее популярные направления оценки недвижимости
- Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
- Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
- Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
- Сравнительная оценка недвижимости.
- Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
- Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
- Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
- Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
- Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
- Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
- Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.
Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором
Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:
- Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
- Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
- Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
- Анализ эффективности инвестиций арендатора.
Преимущества наших услуг
- АНО «МОЦСЭ» осуществляет деятельность и проводит все независимые оценочные экспертизы в соответствии с актуальным законодательством и профильными стандартами. Это означает, что наши отчеты и заключения будут приняты в качестве официальных документов и веских доказательств в любом процессе.
- В нашем центре работают специалисты с опытом более 10 лет. Вы можете быть уверены, что судебно-оценочная экспертиза даст точные и обоснованные результаты.
- Клиентам предоставляется удобный сервис и возможность осуществления контроля хода исследования.
- Исполнение заказа в короткий срок.
- Мы гарантируем полную конфиденциальность.
Документы для судебной экспертизы
Документы, необходимые для проведения судебной оценочной экспертизы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект оценки;
- Договор аренды (в случае аренды имущества);
- Договор на покупку, дарение или уступку;
- Кадастровый план земельного участка или технический паспорт на здание;
- Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей на имущество;
- Актуальная справка о балансовой стоимости объекта оценки.
Как проводится оценка недвижимости?
Оценить объект потребуется для того, чтобы выявить его рыночную, инвестиционную или кадастровую стоимость. Прежде всего заказчик должен составить ходатайство и направить его в гражданский суд. На основании ходатайства судом принимается решение о назначении экспертизы.
Этапы работы:
- Определение нужного вида стоимости. При продаже имущества необходимо знать актуальную рыночную цену.
- Заключение договора с частным оценщиком или компанией.
- Сбор и изучение документов.
- Расчёт стоимости с применением сравнительного, доходного или затратного метода.
- Формирование окончательной стоимости на основании полученного результата.
- Составление официального заключения и его передача собственнику.
Владелец имущества получит рекомендации по снижению рисков и правильном составлении договора купли-продажи.
Проведение оценочной экспертизы
На практике могут применяться разные методы для определения экспертной оценки. Они выбираются, исходя из поставленных задач и целей. Также учитываются конкретные особенности объекта для оценивания.
Земельные участки оцениваются при помощи методов:
- Основывающихся на сравнительном подходе;
- Исходя из расходной части по земельному участку;
- При использовании доходности этого участка.
Объекты недвижимости оценивают, исходя из разных критериев:
- Инвестиционной привлекательности для покупки;
- С учетом вложенных в строительство средств и оснащения;
- Выгодного расположения объекта недвижимости;
- Наличия транспортных развязок, удобных подъездных путей;
- Получения прибыли от продажи, аренды, сдачи в доверительное управление.
Незавершенное строительство представляет собой один из сложных случаев для оценивания:
- Определяют обветшалость зданий;
- Оценку ремонта, восстановления и реконструкции;
- Объемы дополнительных работ;
- Износ завершенных объектов.
Транспорт также оценивается при передаче в залог, продаже, ликвидации предприятия, ущербе, нанесенном при ДТП. Это могут быть средства:
- Железнодорожного;
- Морского;
- Воздушного;
- Подземного;
- Автомобильного транспорта.
Оценка может проводиться экспертами независимых организаций. Оценочная деятельность проводится согласно требованиям ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Судебная экспертиза осуществляется по определению суда:
- Подается ходатайство, указываются реквизиты;
- Представляются кандидатуры экспертов с данными об опыте работы, образовании;
- Указываются сроки и стоимость работ;
- Возможности выполнения экспертных работ.
Экономичность
Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.
Особенности судебной оценки недвижимости
В судебных спорах могут фигурировать разные объекты недвижимости (жилой или коммерческой):
- квартиры (комнаты);
- дома;
- коттеджи, дачи;
- земельные участки.
- офисные здания;
- гаражи;
- технические сооружения;
- складские, производственные помещения;
- незавершенное строительство.
Определяя рыночную стоимость квартиры для суда, эксперт учитывает общее состояние рынка недвижимости в регионе, а также критерии касающиеся здания, в котором оно находится, и самого жилья. К ценообразующим факторам относятся:
- расположение;
- транспортное сообщение;
- развитие инфраструктуры;
- год и тип постройки, степень износа;
- этажность;
- состояние придомовой территории, подъезда;
- наличие лифта, охраны, парковки;
- площадь;
- количество комнат;
- планировка;
- отделка;
- наличие балкона.
Спрос на коммерческую недвижимость зависит от целевого назначения, наличия коммуникаций, отдельного входа, возможности перепланировки. Нужно учесть множество данных, сравнить их со схожими объектами-аналогами, откорректировать результаты и на основании этих расчетов определить окончательную цену.
При разделе объекта недвижимости, оценка (судебная экспертиза), проведенная незаинтересованным лицом, обеспечит необходимый уровень достоверности, который вероятнее удовлетворит всех участников конфликта. Это же касается споров с государственными органами, когда владелец изъятого для нужд государства имущества не согласен с размером компенсации или с налоговой ставкой, если считает, что недвижимость переоценена. Также от указанной оценщиком стоимости будет зависеть размер государственной пошлины при вступлении в наследство.
В ходе судебного разбирательства из-за залива или пожара, не важно по чьей вине он произошел, также нужна справедливая оценка ущерба для определения стоимости восстановительных и ремонтных работ. Если виновник вы, не придется переплачивать, а если потерпевший, то сможете рассчитывать на достаточную компенсацию. Отчет будет не последним аргументом и в переговорах со страховой компанией.
Судебная оценочная экспертиза
Когда необходимо достоверно оценить стоимость объекта, может быть организована и судебная оценочная экспертиза.
Обычно ее назначают при ведении уголовных дел, при решении спорных вопросов в области административного права. Кроме того, судебные экспертизы нередко назначают в ходе разбирательств в рамках гражданских и арбитражных судебных дел.
Возможны различные инициаторы проведения таких экспертиз.
Это следователь, представители судебных органов, а также и непосредственно стороны конфликта. Когда сторона спора подает иск о проведении судебной экспертизы, она не гарантирована.Иск могут и не удовлетворить. А вот суд просто назначает проведение соответствующей экспертизы, которое уже невозможно отменить.
В рамках уголовного судопроизводства осуществление экспертизы инициируется следователем, а также сторонами процесса. Если в проведении оценки отказано, истец имеет право обжаловать решение через прокуратуру, в суде.
Важно учитывать все особенности процедуры подачи заявления для последующего проведения судебной оценочной экспертизы. Судья может выносить определение о проведении оценки не только самостоятельно, но и на базе ходатайства, поданного стороной судебных разбирательств.
В официальном определении обязательно указывается следующая информация:
- сроки проведения судебно-оценочной экспертизы;
- предупреждение об уголовной ответственности;
- все вопросы, которые необходимо тщательно изучить эксперту;
- обозначается и субъект проведения экспертизы;
- большое значение имеет и обоснование необходимости проведения оценки;
- указываются сведения об участнике процесса, который подал иск на проведение экспертизы.
- указывается дата, ставится подпись.
Оценка недвижимого имущества для суда
Суд потребует провести оценку объекта, если стороны не придут к мировому соглашению. В принципе, расчет этого показателя обязательно будет нужен во время любого разбирательства в отношении стоимости недвижимости.
Проводить оценку, согласно закону, должен сертифицированный специалист, а ее итоги необходимо подвергнуть тщательному документированию.
Варианты развития событий могут быть следующими:
- судебная оценка уже выполнялась и существуют подтверждающие документы. Если стороны не хотят оспорить результаты экспертизы, дополнительное оценивание для заседания суда не требуется;
- одна из сторон, например, истец выражает несогласие с результатами, предоставленными ответчиком. В этой ситуации истец инициирует назначение новой экспертизы, чтобы опровергнуть или подтвердить сумму в оценочном отчете.
В последнем случае инициатору экспертизы придется предъявить правоустанавливающие документы на жилплощадь.
Автономная некоммерческая организация
«Исследовательский Центр «Независимая Экспертиза» — имеет большой опыт в проведении судебных экспертиз по гражданским и уголовным делам, а также по арбитражным делам в Арбитражных судах Российской Федерации, сотрудничает с правоохранительными органами в проведении судебных экспертиз. Эксперты обладают необходимым образованием и внушительным стажем в области судебной экспертизы, регулярно проходят курсы повышения квалификации.
Время работы:
с 09.00 до 19.00
понедельник — суббота
Факторы, влияющие на стоимость оценки недвижимости
Одним из самых распространенных способов, используемых владельцами недвижимости, для оценки объекта, является просмотр объявлений, в которых продавцы указывают стоимость аналогичных домов и квартир. Но такой подход в оценке трудно назвать точным и профессиональным, потому что оценка каждого объекта является индивидуальной, при учете многих факторов, среди которых:
- Экономическая ситуация в регионе, в котором расположена недвижимость, требующая оценки;
- Расположение объекта, включающее инфраструктуру, транспортную развязку, наличие зон отдыха и другие особенности района;
- Техническое состояние недвижимости, включающее размеры площади, наличие коммуникаций, количество комнат, этажность и срок эксплуатации;
- Наличие косметического или капитального ремонта, а также материала, из которого выполнены стены на объекте, подвергающемуся оценке.
Это далеко не все факторы, влияющие на конечную оценку недвижимости, но они являются ключевыми для экспертов, выполняющих профессиональную работу. Оценка объектов различного типа, площади и целевого назначения, является важной экспертной услугой, которую наши специалисты предлагают выполнить на максимально выгодных условиях.
Как правильно выбрать судебного эксперта по стоимостной оценке
Несмотря на то, что существует большое количество тех или иных специалистов, взгляды на один и тот же вопрос у них могут отличаться в силу опыта, специализации и так далее. Поэтому, если Вы планируете ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, отберите таких экспертов, в компетентности которых Суд не усомнится.
- Во-первых, необходимо документальное подтверждение права ведения той или иной деятельности, в рамках которой будет проводиться судебная экспертиза. Более того, очень важную роль играет опыт эксперта, а именно: посмотрите, есть ли выигранные дела в судах, которые основывались на заключениях этого эксперта.
- Во-вторых, обратите внимание на специализацию эксперта. Часто «узкий специалист» имеет более объективный взгляд на предмет, чем специалист широкого профиля.
- В-третьих, изучите сайт компании, в которой работает эксперт. Часто, даже по сайту Вы можете сделать те или иные выводы о качестве предоставляемых экспертной компанией услуг.