Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация придомовой территории в МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Межевание придомовой территории в МКД перед приватизацией – обязательная процедура, позволяющая установить четкие границы участка, расположенного возле одного или нескольких строений. Как правило, инициаторами мероприятия выступают местные власти, однако, при отсутствии финансирования, данная обязанность возлагается на собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Процедура межевания состоит из нескольких этапов:
- Проведение общего собрания жильцов, результатом которого становится голосование.
- Обращение в органы местного самоуправления для уточнения границ территории.
- Изготовление проекта компетентной организацией.
- Утверждение готовой проектной документации собственниками МКД на общем собрании.
- Обращение к кадастровому специалисту для изготовления межевого плана.
- Регистрация земельного участка в Едином государственном реестре.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Стоит ли оформлять – плюсы и минусы
Однозначно сказать, стоит оформить землю при МКД в собственность или нет – нельзя, поскольку универсального решения здесь не может быть. У этой возможности есть как преимущества, так и недостатки, и окончательный вариант зависит от индивидуальной ситуации.
| Преимущества | Недостатки |
| + возможность полностью распоряжаться земельным участком в соответствии с нуждами дома;
+ эффективный контроль за работой УК и обслуживающих организаций; + снижение расходов на ремонт, если собственники будут активно участвовать в организации работ; + исключается риск, что работы по благоустройству будут снесены администрацией (например, если жильцы решат проложить новый асфальт, его уже никто не снимет); + возможность получать дополнительную прибыль от сдачи в аренду, которая направляется на общедомовые нужды. |
– процедура достаточно трудоемкая;
– управление будет осуществляться через собрания, организовать которые сложно; – в крупных МКД управление будет затруднено за счет большого количества неактивных собственников; – эффективность управления напрямую зависит от активности собственников и инициативной группы. |
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Использовать участок земли в коммерческих целях можно будет только с разрешения собственников, то есть жильцов МКД | У собственников появляется обязанность по оплате имущественного налога, а значит, цифра в квитанциях за ЖКУ заметно возрастет (чем больше площадь квартиры, тем больше налог) |
| Если территория около дома будет отчуждена муниципалитетом для каких-либо нужд, жильцам будет выплачена компенсация | Благоустраивать и обслуживать территорию (вывозить мусор, убирать снег, поддерживать чистоту на детских площадках и прочее) жителям придется самостоятельно за свой счет |
| Появится возможность получения прибыли с коммерческого использования двора, например, со сдачи его части в аренду или с организации на территории около МКД платного паркинга | |
| Общая стоимость квартир в домах с приватизированными дворами несколько выше остальных |
Можно ли как-то определить размеры?
Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.
Sn = S x Уpz , где:
- Sn — придомовая площадь;
- S — площадь помещений дома;
- Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.
На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.
Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.
Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.
- Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
- Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
- Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.
Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.
Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы
Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.
Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:
|
№ |
Плюсы приватизации участка под МКД |
|
|
1 |
Возможность использования территории по своему усмотрению |
На неприватизированной земле могут построить те или иные здания (например, бары, магазины, автомойки и пр.). Однако это зависит от многих факторов, например, такой вид разрешенного использования, как под размещение МКД, не предполагает размещение на нем магазинов и, тем более, баров и автомойки. А если и можно что-то построить, то без спроса не получится. Дачная амнистия распространяется только на индивидуальные объекты недвижимости. Территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самим. К примеру, оборудовать спортивную/детскую площадку или удобную парковку для автомобилей. |
|
2 |
Защита земли |
Пока придомовая территория находится в муниципальной собственности, государство вправе изъять эту землю для использования в своих целях. В то время как приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут свободно распоряжаться. А если без изъятия участка не обойтись, государство в таком случае должно выплатить денежные компенсации каждому из собственников земли. |
|
3 |
Коммерческое использование |
На таком участке можно построить только строения для обслуживания МКД, если площадь таких помещении не превышает 15% общей площади МКД. |
Как приватизировать придомовую территорию?
Процесс оформления зависит от некоторых нюансов. Может быть три типа ситуаций относительно этой территории:
- дом введён в эксплуатацию до принятия Жилищного Кодекса, и при этом участок вокруг него сформирован.
- Дом принят до этого времени, но участок не сформирован.
- Здание построено после 2005 года. Жилищный Кодекс вступил в силу с 1 марта 2005 года.
В первом случае процедура достаточно простая. Нужно провести собрание собственников, посвящённое этому вопросу. Созвать его имеет право любой владелец квартиры в этом доме. Чтобы решение имело законную силу, надо, чтобы участвовало такое количество собственников, у которого более половины голосов. Голоса считаются пропорционально доле в общей собственности, т. е. площади квартир. Собрание проводит председатель. Решение принимается большинством голосов. В процессе оформляются такие документы, как:
- лист регистрации собственников (или их представителей);
- протокол общего собрания; и т. п.
Если большинство согласно, выбирается представитель. Им в органы местного самоуправления или исполнительной власти направляется заявление с просьбой о приватизации. В нём необходимо указать:
- куда оно подаётся (название органа).
- От кого (ФИО, адрес проживания, можно указать и контактный телефон).
- Адрес и кадастровый номер квартиры.
- Просьбу предоставить в собственность участок, на котором располагается здание.
- Список приложений.
- Дату.
Заявления составляется в двух экземплярах. Один из них остаётся у собственников (их представителей), на нём нужно поставить отметку о приёме. При отказе в приватизации с ним можно будет обращаться в суд. Потребуется приложить такие документы: паспорт; технический план участка (можно получить в БТИ); кадастровый план участка; решение общего собрания; план многоквартирного дома. В течение двух недель после этого должно быть принято решение. О нём письменно извещается заявитель.
Во второй ситуации предварительно придётся определить границы территории. Для этого проводится процедура межевания. Для её проведения придётся пригласить кадастрового инженера. О том, сколько метров от дома и забора считается придомовая территория многоквартирного дома, как определяется размер и площадь, читайте здесь. Эта услуга платная, обойдётся примерно в 15 – 35 тысяч рублей (стоимость зависит от размера и «изломанности» территории, а также от региона и расценок конкретной компании). Затем участок ставится на кадастровый учёт в «Росреестре». И только после этого можно заниматься оформлением в собственность.
«Рецептура» приватизации придомовой земли многоквартирного жилого здания
Определение границ придомовой земли происходит ещё на этапе оформления разрешительной документации на ведение строительных работ. С этой целью заранее согласовывается территория земли под застройку, а детализация и уточнение величины земельного участка происходит уже на этапе введения построенного дома в эксплуатацию.
Относительно существующих многоквартирных домов, размер и главные показатели придомовой территории, определяются такими способами:
- 1 способ – на основании технической документации БТИ в том случае, когда строительство дома произошло после 1991 года.
- 2 способ – на основании нормативных показателей, когда год возведения жилого дома относится ещё ко времени СССР (в том случае, когда для этих зданий не сохранилась необходимая документация, используются фактические данные относительно придомовой территории).
Если вдруг возникают споры о величине придомовой земли, то жители, обеспокоенные этим вопросом, имеют право обратиться в суд. Тогда в роли ответчиков выступят местные власти.
В 2005 году начал действовать Жилищный Кодекс РФ. В результате этого, установились чёткие рамки по определению величины территории многоквартирного здания:
- Величина территории многоквартирного жилого здания не бывает меньше, чем размер площади самого здания.
- Придомовая территория – это не только лишь незанятая ничем земля, но также и все участи, отведённые под объекты коммунального назначения, гаражные постройки и др.
- В площадь обозначенной придомовой земли включены также и все объекты, касающиеся благоустройства дворовой территории.
При введении многоквартирного жилого здания в пользование, параметры по величине и характеристикам земельной территории под зданием определяются строго по факту кадастрового учёта. С этой целью компания-застройщик должна осуществить подготовку технической документации на построенный жилой дом. Но при этом непосредственное оформление документов на землю не является обязанностью компании-застройщика. Поэтому зарегистрировать землю в собственность следует уже по факту осуществления передачи людям (жильцам) готовых квартир.
Что представляет собой приватизация земли под многоквартирным домом?
Многие российские граждане полагают, что оформить приватизацию возможно только в отношении земельного надела, на котором стоит частный дом. Но Жилищный кодекс, вступивший в действие с 2005 года, разрешает приватизационный процесс в отношении земель под многоэтажками.
Под приватизацией, в общем смысле, понимается передача объекта недвижимости из собственности муниципалитета или Российской Федерации в частное владение, пользование и распоряжение гражданина. Причем приватизация возможна даже в одиночку, только той части земли, которая приходится на данную квартиру. Соответственно, условно земельный участок будет делиться на то количество частей, которое равно числу квартир в многоэтажке.
Но между приватизацией земли под частным и многоквартирным домом есть существенная разница. Правомочия пользования и распоряжения у собственника доли земли под многоквартирным домом существенно ограничены, например, продать ее без отчуждения квартиры никак нельзя. Доля следует при продаже за квартирой. Также эта часть земельного надела передается наследникам вместе с квартирой. Использовать такую землю в качестве залога в ипотеке нельзя.
После проведенного собрания жильцов и принятия положительного решения об оформлении территории в собственность следует предоставить:
- непосредственно заявление о формировании участка;
- схема долевого разделения владельцев жилья на общее имущество;
- дубликаты документов, подтверждающих факт проведения собрания, список участников;
- доверенности от тех жильцов, которые не смогли лично присутствовать на мероприятии;
- протокол проведенного собрания.
Чтобы право собственности было зарегистрировано, понадобятся:
- заявление;
- квитанция об оплате госпошлины;
- данные о собственниках и их недвижимости;
- правоустанавливающие документы на объект;
- техпаспорт.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Коммерческое распоряжение объектом только с согласия собственника, т.е. жильцов многоквартирного дома | Обязательный налог на недвижимое имущество (включается в квитанции на оплату ЖКУ соразмерно доли жильца в общей собственности на землю) |
| Обязательная компенсация за отчуждение придомовой территории на нужды муниципалитета | Благоустройство и обслуживание территории за счет жителей (вывоз мусора, уборка снега, покраска детских площадок…) |
| Сдача земли в коммерческую аренду (например, под строительство ТЦ, автомойки, гаражей, стоянки и т.д.) | |
| Увеличение общей стоимости квартир, если собственники владеют долей придомовой территории | |
| Создание комфортных условий для проживания жителей МКД |
Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
Начнем с того, что строительство многоквартирного дома (МКД) возлагается на застройщика. Обязанностью последнего является подготовка кадастровых документов на землю возле дома. Как только здание введено в эксплуатацию, жильцы могут заселяться в купленные квартиры. Вместе с жилой площадью они становятся совладельцами придомовой территории (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, в приватизации нет нужды – земля изначально будет принадлежать жильцам.
Обратная ситуация: многоквартирный дом введен в эксплуатацию давно, но землей владеет муниципалитет. Можно ли приватизировать придомовую территорию при таком раскладе? Однозначно – правда, не всю землю, а только ее часть. Проезды, скверы, технические коммуникации, кабельные сети и прочие места общего пользования останутся в собственности города/района (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).
Особенности приватизации:
| Многоквартирных домов | Малоэтажных домов | Частных домов | |
| Кто собственник | Владельцами придомовой территории многоквартирного дома выступают все жильцы на праве долевой собственности | Жильцы, имеющие квартиры на нижних этажах дома | Владельцы частных домов или недостроенных зданий на земле муниципалитета |
| Кто может приватизировать | Оформлением земли занимается застройщик – строительная организация, отвечающая за ввод дома в эксплуатацию. Приватизированная площадь сразу переходит в долевую собственность жильцов. Основной принцип: купленная квартира в новостройке включает в себя долю в придомовой территории МКД. Если здание построено до введения в силу Жилищного кодекса РФ, а земля принадлежит муниципалитету – инициатором приватизации выступают сами жители | Правом на приватизацию обладают жильцы малоэтажного дома, если они хотят использовать землю для своих нужд (создание грядок с овощами, посадка цветов, плодовых деревьев, возведение забора, строительство кладовых, сараев и т.д.) | Правом на приватизацию придомовой территории частного дома обладают собственники здания. Обычно они получают землю под индивидуальное строительство (ИЖС). Кроме того, можно получить землю в аренду (например, на 20-30 лет). Впоследствии участок переводится в собственность на бесплатной основе |
| Особенности | — Границы придомовой территории вносятся в кадастровый паспорт, а при отсутствии документа – в технический план дома. — Заявление на приватизацию участка подается от имени всех владельцев квартир в МКД. Однако допускается заявка от отдельных инициативных групп и даже от одного человека. После оформления они смогут рассчитывать на долю в расчете из своих квадратных метров. — Обслуживание земли многоквартирного дома возлагается на жильцов, которые делегируют полномочия ТСЖ или Управляющей компании. — Приватизированная недвижимость облагается налогом на имущество. Территория используется на усмотрение жильцов МКД. | — Придомовая территория малоэтажного дома не должна создавать препятствия для свободного прохода людей и проезда транспорта. — Собственники участков имеют право на компенсацию в случае отчуждения земли местными властями. — Территория может использоваться для сдачи в коммерческую аренду. — Сведения об участке заносятся в кадастровый паспорт, а также отражаются в техническом паспорте на малоэтажный дом. | — Собственник должен предоставить правоустанавливающий документ (акт о бессрочной передаче придомовой земли, договор о вступлении в садовое товарищество, членскую книжку, договор аренды и др.). — Запрещается приватизировать земли, отнесенные к лесному, водному или заповедному фонду, места общего пользования, а также ограниченные в обороте наделы (ст. 27 ЗК РФ). — Допускается платная и бесплатная приватизация участка под частным домом. — Информация о придомовой территории фиксируется в кадастровом паспорте на землю (выписка из ЕГРН). Если паспорта нет, потребуется запросить архивную выписку в Росреестре. |
Приватизация придомового участка дома – процедура ответственная. Несмотря на несложность оформления, в процессе могут возникнуть трудности.
Например, в момент проведения межевания придомовой территории под МКД. Определение границ имеет не только кадастровое, но и юридическое значение. Уменьшение/увеличение территории, некорректные замеры, обделение долей некоторых жильцов – все это разновидности сложностей.
Приведем пример: Жители многоквартирного дома обговорили бытовые вопросы и решили приватизировать землю под домом. Здание было введено в эксплуатацию до 2001 года, поэтому придомовая территория еще принадлежала муниципалитету. Обратившись к оценщикам, жильцы заказали межевание. Работа была выполнена, но впоследствии оказалось, что часть территории создает препятствие для свободного прохода людей. Представители властей сразу отметили этот момент и обратились в суд. Естественно, дело было выиграно – суд обязал жильцов дома провести демонтаж ряда конструкций. Расходы легли на всех владельцев квартир.
Пример показывает, что малейшее отклонение от градостроительных и землеустроительных нормативов – и начнутся проблемы. Вместо приватизированного участка можно навлечь множество проблем. Поэтому, прежде чем оформлять землю желательно проконсультироваться с юристом.
Плюсы и минусы для жильцов
Приватизация имеет ряд преимуществ для жильцов, но также у неё есть и недостатки – перед проведением процедуры стоит взвесить те и другие, и определиться, что важнее. А для этого нужно в деталях знать как все плюсы, так и минусы.
Начнём с первых:
- Сама приватизация бесплатна, то есть землю не придётся выкупать – хотя оформление и будет стоить определённых денег.
- Приватизировав территорию, жильцы становятся её собственниками, а значит, приобретут право на распоряжение ею, в том числе и для извлечения материальной выгоды. Например, допускается сдавать эту землю. Кроме того, стоимость квартиры при продаже будет выше, когда территория при МКД приватизирована, чем если эта процедура ещё не пройдена.
- Не менее важно, что правом распоряжения приватизированной землёй будут обладать лишь её владельцы – муниципалитет не сможет использовать эту землю, чтобы построить на ней что-то, проложить дорогу, и для других подобных целей, поскольку как для стройки, так и для снова имеющегося строения потребуется получать разрешение от владельца. Это крайне полезно для охраны покоя жителей.
- Жильцы смогут свободно заниматься коллективным облагораживанием участка, например, организовывать на нём газон, клумбы, устраивать парковку, устанавливать спортивные и детские сооружения – всё это будет уже их собственностью. Обычно такая работа гораздо эффективнее, чем усилия муниципалитета, и если жильцы хотят видеть вокруг себя облагороженную территорию, и готовы этим заниматься, то первым шагом должна стать именно её приватизация.
- Приватизация гарантирует более внушительные компенсации, если дом потребуется снести, поскольку понадобится сначала принудительно изъять землю у жильцов.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Валерия Пономарева:
Для того чтобы оформить в собственность земельный участок под многоквартирным домом, его необходимо сначала сформировать, уточнить границы и поставить на кадастровый учет. Это делается в заявительном порядке любым собственником квартиры в доме или совместно с другими собственниками. Чаще всего такой участок предоставляется бесплатно; все зависит от даты ввода в эксплуатацию дома и других факторов.
В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ, если квартирами в многоквартирном доме владеет муниципалитет, то и долью на земельном участке будет владеть также муниципалитет в лице департамента имущественных отношений или другие службы. Размер доли будет зависеть от количества квадратных метров, находящихся в собственности гражданина, доли в земельном участке и в ином общем имуществе собственников многоквартирного дома.
Какие права и обязанности у собственников земли?
Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?